재산 찾기

대지값만으로 제 채권액을 넘는데 집까지 한꺼번에 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 같은 사람 소유의 대지와 건물을 함께 넘긴 경우라면 대지값이 채권액보다 커도 건물까지 한꺼번에 취소할 수 있습니다. 대법원은 한쪽만 취소하면 대지와 건물 소유자가 달라져 가격과 효용이 크게 떨어지므로 전부 취소하는 것이 정당하다고 보았습니다. 지금은 대지와 건물이 증여 전에 같은 사람 소유였는지 등기부로 확인하십시오.

채권액을 넘는 부분을 떼어 대지만 일부 지분으로 취소해야 하는 것은 아닙니다. 대지와 건물이 경제적으로 한 덩어리이면 전체를 취소할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 2월 지인 B씨에게 5,000만원을 빌려주었지만 돌려받지 못했습니다. 다른 곳에도 빚이 많던 B씨는 2025년 3월 자기 명의로 된 단독주택과 대지를 배우자에게 증여했고, 대지 시가만 3억원, 건물 시가는 1억원 정도였습니다. A씨는 대지값만으로 자기 채권을 넘으니 건물은 빼고 대지만 취소를 구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권자는 자기 채권액만큼만 취소할 수 있나요?

원칙은 그렇습니다. 사해행위취소권은 채권의 공동담보를 지키기 위한 것이어서 취소 범위는 취소채권자의 채권을 보전하는 데 필요한 한도로 정해집니다. 채권액에는 원금뿐 아니라 사해행위 뒤 사실심 변론종결 때까지 생긴 이자와 지연손해금이 들어갑니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결은 남은 원금에 대한 변론종결 시점까지의 지연이자도 피보전채권 범위에 포함된다고 보았습니다.

대지와 건물을 함께 넘기면 왜 전부 취소할 수 있나요?

목적물이 경제적으로 나눌 수 없는 경우에는 채권액을 넘어 전부 취소할 수 있기 때문입니다. 대법원 1975. 2. 25. 선고 74다2114 판결은 같은 사람 소유의 토지와 건물을 처분한 경우 대지값이 채권액보다 크더라도 한쪽만 취소하면 건물 소유자와 대지 소유자가 달라져 가격과 효용이 크게 떨어지므로 전부 취소하는 것이 정당하다고 보았습니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2007다61618 판결도 다른 채권자가 배당요구를 할 것이 분명하거나 목적물이 나눌 수 없는 경우에는 채권액을 넘어 취소할 수 있다고 정리했습니다.

전부 취소되면 대지와 건물은 모두 채무자 명의로 돌아가고, 모든 채권자를 위한 공동담보가 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제407조도 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있다고 정합니다.

증여로 비로소 빚이 재산보다 많아졌다면 범위가 줄어드나요?

줄어듭니다. 증여 전에는 재산이 빚보다 많았는데 그 증여로 비로소 채무초과가 됐다면, 증여 가운데 공동담보가 부족해진 부분만 채권액 한도로 취소하면 되고 증여 전부를 취소할 수는 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다36209 판결의 판단입니다. 다만 이 기준도 행위가 나눌 수 있는 경우에 적용되므로, 대지와 건물처럼 나누면 가치가 크게 떨어지는 목적물은 원물반환 대신 가액배상으로 조정될 수 있습니다.

대지·건물 일괄 취소 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 대지와 건물이 증여 전 같은 사람 명의였는지 등기부로 봅니다. 일괄 취소의 전제입니다.
• 채무초과 계산 - 증여 당시 채무자의 재산과 빚을 시가로 정리합니다. 증여 전부터 채무초과였는지, 증여로 비로소 그렇게 됐는지 가립니다.
• 채권액 산정 - 원금과 변론종결까지의 이자·지연손해금을 계산합니다. 취소 범위의 기준이 됩니다.
• 처분금지가처분 - 수익자가 다시 팔거나 담보를 잡히기 전에 대지와 건물 모두에 가처분을 신청합니다. 원물반환을 지키는 조치입니다.
• 청구취지 정리 - 대지와 건물 증여계약 전부 취소와 각 이전등기 말소를 함께 적습니다. 가액배상으로 바뀔 경우에 대비한 예비적 청구도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 수익자가 비용을 들여 증축했거나 대지·건물 가운데 한쪽에만 근저당이 있는 경우에는 등기부와 감정 결과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채권액보다 큰 재산은 일부만 취소해야 하나요?
  원칙은 채권액 한도로 취소합니다. 다만 대법원 2009. 1. 15. 선고 2007다61618 판결은 다른 채권자가 배당요구를 할 것이 분명하거나 목적물이 나눌 수 없는 경우에는 채권액을 넘어 취소할 수 있다고 보았습니다. 대지와 건물이 한 덩어리인 경우가 대표적입니다.
• 채권액에 이자도 포함되나요?
  포함됩니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결은 남은 원금에 대하여 사실심 변론종결 시점까지 발생한 지연이자도 피보전채권 범위에 들어간다고 보았습니다. 그래서 소송 중 이자가 늘어나면 취소 범위나 가액배상 한도도 함께 늘어납니다.
• 대지만 취소하면 어떤 문제가 생기나요?
  대지는 채무자, 건물은 수익자 소유가 되어 소유자가 갈라집니다. 이 경우 대지를 경매해도 건물이 서 있어 매각가가 크게 떨어집니다. 대법원 1975. 2. 25. 선고 74다2114 판결이 전부 취소를 인정한 이유도 한쪽만 취소하면 가격과 효용이 크게 줄어들기 때문입니다.
• 증여로 처음 채무초과가 됐다면요?
  그 경우 증여 가운데 공동담보가 부족해진 부분만 채권액 한도로 취소합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다36209 판결은 행위가 나눌 수 있는 한 전부 취소는 허용되지 않는다고 보았습니다. 증여 전 재산 상태를 계산해 부족분을 정확히 특정해야 합니다.
• 취소하면 저만 돈을 받을 수 있나요?
  아닙니다. 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있습니다. 대지와 건물이 채무자 명의로 돌아오면 다른 채권자도 경매에서 배당을 요구할 수 있으므로, 판결 뒤 바로 강제경매를 신청하는 등 집행 순서를 미리 정해 두어야 합니다.
• 수익자가 다시 팔아 버리면 어떻게 하나요?
  전득자가 채권자를 해함을 알았다면 전득자를 상대로도 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다. 전득자가 몰랐다면 원물반환이 어렵고 수익자에게 가액배상을 구하게 됩니다. 이런 상황을 막으려면 소를 내기 전에 처분금지가처분을 먼저 신청하는 것이 좋습니다.

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