재산 찾기

빌린 돈을 안 갚은 채 동생 앞으로 집에 가등기해 줬다면 무엇을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

매매예약을 취소하고 수익자에게 가등기 말소를 청구하면 됩니다. 대법원은 가등기 뒤에 선순위 근저당권이 말소됐거나 가등기가 사실상 담보가등기라도 원상회복은 가등기 말소로 족하다고 보았습니다. 지금은 등기사항증명서로 가등기 접수일과 선순위 권리의 말소일을 확인하십시오.

가등기 뒤에 선순위 근저당권이 말소됐다고 해서 원상회복을 돈으로 계산해 청구할 필요는 없습니다. 매매예약을 취소하고 가등기 말소를 구하면 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 지인 B씨에게 7,000만원을 빌려주었지만 변제기가 지나 1년 가까이 돌려받지 못했습니다. 그 사이 2025년 B씨는 자기 명의로 하나뿐인 재산인 아파트에 동생 C씨 앞으로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 가등기보다 먼저 설정돼 있던 은행 근저당권은 가등기 뒤에 말소됐습니다. A씨는 사해행위취소 소송에서 가등기 말소를 구하면 되는지, 아니면 돈으로 물어내라고 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권이전청구권 가등기도 사해행위가 되나요?

네. 채무초과상태의 채무자가 하나뿐인 부동산에 매매예약을 하고 소유권이전청구권 가등기를 해 주면 사해행위가 될 수 있습니다. 가등기에 기해 본등기가 되면 부동산이 채무자 재산에서 빠져나가 다른 채권자들이 강제집행할 수 없게 되기 때문입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 취소 대상은 가등기 자체가 아니라 가등기의 원인인 매매예약입니다. 수익자인 동생이 채권자를 해하는 줄 몰랐다는 점은 동생이 증명해야 하고, 가족 사이 거래에서는 받아들여지기 어렵습니다.

가등기가 사해행위면 원상회복은 어떻게 청구하나요?

매매예약을 취소하고 가등기 말소등기절차 이행을 청구하면 됩니다. 가등기 뒤에 저당권이 말소됐거나, 피담보채무가 일부 변제됐거나, 가등기가 실제로는 담보가등기라는 사정은 이 원상회복 방법에 영향을 주지 않는다는 것이 대법원 판례입니다.

가등기만으로는 아직 소유권이 넘어가지 않았습니다. 가등기를 지우면 부동산은 그대로 채무자 명의로 남아 있으므로 원물반환이 가능합니다. 선순위 근저당권이 없어진 만큼 부동산 가치가 늘었어도 그 이익은 모든 채권자에게 돌아갑니다.

소유권이 이미 넘어간 경우와 무엇이 다른가요?

다릅니다. 근저당권이 있던 부동산의 소유권이 사해행위로 넘어간 뒤 근저당권이 말소됐다면, 부동산 가액에서 근저당권 피담보채무액을 뺀 범위에서만 취소하고 그 가액을 배상하게 합니다. 등기를 통째로 되돌리면 채권자들이 원래보다 더 많은 담보를 얻게 되기 때문입니다.

대법원은 부동산이 담보신탁 목적으로 넘어간 경우에도 같은 방식을 적용했습니다. 가등기 사안은 소유권이 넘어가지 않은 상태라 이 가액배상 법리가 아니라 가등기 말소로 해결합니다.

수익자가 선순위 채무를 대신 갚고 가등기를 했다면요?

그 경우 사해행위가 되는 범위가 줄어듭니다. 수익자가 선순위 담보가등기의 피담보채무를 갚아 그 가등기를 지우고 같은 금액으로 새 담보가등기를 설정했다면 공동담보가 줄지 않아 사해행위가 아닙니다. 반면 선순위 가등기를 지운 뒤 매매예약 가등기를 했다면 시가에서 피담보채무액을 뺀 잔액 범위에서 사해행위가 성립합니다.

이 차이는 수익자가 무엇을 대신 갚았는지와 새 가등기가 담보 목적인지 매매예약인지에 따라 갈립니다. 등기부의 등기 원인과 대위변제 영수증을 함께 봐야 합니다.

사해 가등기 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기 원인, 접수일, 선순위 권리의 말소일을 확인합니다. 제척기간과 취소 범위를 정하는 기준입니다.
• 처분금지가처분 - 수익자가 본등기를 하거나 가등기를 넘기지 못하게 가등기상 권리에 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 중 권리가 넘어가면 전득자를 따로 상대해야 합니다.
• 채무초과 정리 - 가등기 당시 채무자의 적극재산과 채무를 표로 정리합니다. 사해행위 성립의 전제입니다.
• 소 제기 - 매매예약 취소와 가등기 말소등기절차 이행을 함께 청구합니다. 수익자 주소지나 부동산 소재지 법원에 냅니다.
• 강제집행 - 가등기가 말소되면 채무자 명의 부동산에 대여금 판결로 강제경매를 신청합니다. 대여금 판결이 없으면 지급명령이나 소송을 함께 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 본등기까지 마쳤거나 가등기가 제3자에게 이전됐다면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송과 처분금지가처분, 대여금 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기만 했고 본등기는 안 했는데도 취소할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 소유권이전청구권 가등기는 본등기가 되면 부동산이 채무자 재산에서 빠져나가게 하는 매매예약에 기한 것이므로, 매매예약 자체가 채권자를 해하는 재산권 목적의 법률행위가 됩니다. 취소 대상은 매매예약이고 원상회복은 가등기 말소입니다.
• 가등기가 사실상 담보 목적이면 달라지나요?
  원상회복 방법은 달라지지 않습니다. 대법원은 소유권이전청구권 가등기가 사해행위인 이상 그 가등기가 사실상 담보가등기라는 사정은 가등기 말소라는 원상회복 방법에 영향이 없다고 보았습니다. 매매예약 취소와 가등기 말소를 함께 청구합니다.
• 가등기를 알게 된 지 1년이 넘으면 끝인가요?
  사해행위임을 안 날부터 1년이 지나면 소를 낼 수 없습니다. 다만 안 날은 가등기 사실만이 아니라 그 가등기로 채권 회수가 어려워졌고 채무자에게 사해의사가 있었다는 사실까지 안 날입니다. 매매예약일부터 5년이 지나도 소를 낼 수 없습니다.
• 소송 중에 본등기가 되면 어떻게 하나요?
  소 제기 전에 가등기상 권리에 처분금지가처분을 해 두는 것이 안전합니다. 가처분 없이 본등기가 되거나 가등기가 넘어가면 청구 취지를 바꾸거나 전득자를 따로 상대해야 합니다. 가처분은 다툼의 대상이 바뀌면 권리 실행이 곤란할 염려가 있을 때 합니다.
• 가등기가 말소되면 그 집은 저만 경매할 수 있나요?
  그렇지 않습니다. 사해행위취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 가등기가 말소된 부동산을 경매하면 다른 채권자도 배당요구를 할 수 있습니다. 먼저 판결이나 공정증서 같은 집행권원을 갖춰야 경매를 신청할 수 있습니다.
• 소유권까지 넘어갔다면 청구 방법이 다른가요?
  다릅니다. 근저당권이 있던 부동산의 소유권이 넘어간 뒤 근저당권이 말소됐다면, 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 한도에서만 취소하고 가액배상을 청구합니다. 등기를 되돌리면 채권자가 원래보다 넓은 담보를 얻게 되기 때문입니다.

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