재산 찾기

은행이 주채무자 건물에 근저당을 충분히 잡았는데 연대보증인의 집 증여가 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주채무자 부동산의 근저당으로 채권 전액의 우선변제권이 확보돼 있다면 연대보증인이 하나뿐인 집을 증여해도 그 범위에서는 사해행위가 되지 않습니다. 대법원은 담보로 회수되지 않는 나머지 채권에 대해서만 채권자취소권을 인정하고, 그 초과 사실은 채권자가 주장·증명해야 한다고 보았습니다. 지금은 증여 당시 담보 부동산 시가와 근저당 한도액, 대출 잔액을 한 표로 비교하십시오.

연대보증인이라는 이유만으로 재산을 처분하면 모두 사해행위가 되는 것은 아닙니다. 담보로 이미 충분히 확보된 채권자에게는 해가 없기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 지인 회사의 은행 대출 3억원에 연대보증을 섰습니다. 은행은 회사 소유 공장 건물(시가 약 5억원)에 근저당 한도 3억 6,000만원으로 근저당을 설정해 두었습니다. A씨는 2025년 3월 자기 명의 아파트를 배우자에게 증여했고, 회사 대출이 연체되자 은행이 A씨의 증여를 사해행위라며 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

담보가 충분하면 왜 사해행위가 아닌가요?

채무자의 재산 처분이 채권자를 해하지 않기 때문입니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다30823 판결은 주채무자나 제3자 소유 부동산에 채권자 앞으로 근저당권이 설정돼 있고, 그 부동산 가액과 근저당 한도액이 채무액을 넘어 채무 전액의 우선변제권이 확보돼 있다면, 연대보증인이 자기 하나뿐인 재산을 처분하더라도 그 채권자에 대하여 사해행위가 성립하지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 해석으로 유지되는 기준입니다.

담보가 일부만 덮는다면 어떻게 되나요?

담보로 우선변제받을 금액을 빼고 남은 채권액에 대해서만 채권자취소권이 인정됩니다. 채무액이 담보 부동산 가액이나 근저당 한도액을 넘으면 그 넘는 부분이 피보전채권이 됩니다. 이때 담보 부동산 가액은 뒤에 경매로 팔린 값이 아니라 처분행위 당시 시가를 기준으로 평가하고, 넘는 부분이 있다는 사실은 소를 낸 채권자가 주장·증명해야 합니다.

보증을 선 다른 사람의 구상권으로 다툴 수는 있나요?

채권자의 우선변제권이 확보돼 있으면 보증인의 사전구상권으로도 다툴 수 없습니다. 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다549 판결은 채무자 소유 부동산에 채권 전액의 우선변제권이 확보돼 있으면 채무자의 다른 재산 처분은 채권자를 해하지 않고, 보증인은 변제 뒤 채권자를 대위해 그 담보를 행사할 수 있으므로 사전구상권을 피보전권리로 삼는 보증인에 대하여도 사해행위가 성립하지 않는다고 보았습니다.

주채무에 우선변제권 있는 담보가 없는 경우라면 사정이 다릅니다. 그때는 연대보증인이 채무초과 상태에서 재산을 넘기면 주채무자에게 갚을 능력이 있는지와 관계없이 사해행위가 문제 될 수 있습니다.

연대보증인 증여 사해행위 대응 순서

• 증여일 확정 - 등기부에서 증여 등기원인일을 확인합니다. 담보 가치와 채권액 비교의 기준 날짜입니다.
• 담보 가치 감정 - 주채무자 담보 부동산의 증여 당시 시가를 감정받습니다. 뒤의 경매가가 아니라 그 당시 시가가 기준입니다.
• 채권 원리금 계산 - 증여 당시 은행 채권의 원금과 이자를 계산합니다. 근저당 한도액과 담보 시가 중 작은 값과 비교합니다.
• 초과 여부 판단 - 채권액이 담보로 다 덮이면 사해행위가 아니라는 항변을 냅니다. 초과 부분이 있으면 그 금액으로 범위를 좁힙니다.
• 증명책임 주장 - 초과 사실은 채권자가 증명해야 한다는 점을 답변서에 적습니다. 은행이 감정 자료를 내지 않으면 청구가 기각될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 부동산에 선순위 근저당이나 우선변제권 있는 임차인이 있으면 우선변제받을 금액이 줄어드므로 등기부와 임대차 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증채무·구상금 청구 소송의 원고 쪽과 피고 쪽 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 연대보증인이 집을 증여하면 무조건 사해행위인가요?
  아닙니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다30823 판결은 주채무자나 제3자 부동산의 근저당으로 채무 전액의 우선변제권이 확보돼 있으면, 연대보증인이 하나뿐인 재산을 처분해도 그 채권자에 대하여 사해행위가 성립하지 않는다고 보았습니다.
• 담보 가치는 언제 기준으로 계산하나요?
  처분행위, 곧 증여 당시 시가로 계산합니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결은 뒤에 경매 등으로 환가된 값이 아니라 사해성이 문제 되는 처분행위 당시의 시가를 기준으로 해야 한다고 보았습니다. 부동산 가격이 크게 떨어질 것이 예상된 특별한 사정이 있으면 달리 볼 여지가 있습니다.
• 담보가 일부만 덮으면 전부 취소되나요?
  아닙니다. 담보로 우선변제받을 금액을 뺀 나머지 채권액에 대해서만 채권자취소권이 인정됩니다. 예를 들어 채권이 3억원이고 담보로 2억 5,000만원을 우선 회수할 수 있다면 5,000만원과 그 이자 범위에서만 취소나 가액배상이 문제 됩니다.
• 담보가 부족하다는 증명은 누가 하나요?
  소를 낸 채권자가 합니다. 대법원 2009다30823 판결은 피보전채권의 존재와 범위가 채권자취소권 행사의 요건이므로, 채권자가 담보에도 불구하고 자기 채권이 우선변제권 범위 밖에 있다는 점을 주장·증명해야 한다고 보았습니다. 원심이 이를 보증인에게 떠넘긴 부분을 파기했습니다.
• 보증인의 사전구상권으로도 다툴 수 없나요?
  채권자에게 우선변제권이 확보돼 있으면 다툴 수 없습니다. 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다549 판결은 보증인이 변제하면 채권자를 대위해 그 담보를 행사할 수 있으므로, 사전구상권을 피보전권리로 주장하는 보증인에 대하여도 사해행위가 성립하지 않는다고 보았습니다.
• 선순위 근저당이 있으면 계산이 달라지나요?
  달라집니다. 담보 부동산에 은행보다 앞선 근저당이나 우선변제권 있는 임차인이 있으면 은행이 실제로 우선변제받을 수 있는 금액은 그만큼 줄어듭니다. 시가에서 선순위 채권을 먼저 빼고 은행 몫을 계산해야 하므로 등기부와 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.

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