배당

가압류 뒤 가등기권자가 늘린 채권도 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 가등기 설정 뒤 가압류채권자가 생긴 상태에서 새로 약정해 늘린 피담보채권은 그 가압류채권자보다 먼저 배당받지 못합니다. 대법원은 이해관계 있는 제3자가 생긴 뒤 추가·확장한 부분은 그 제3자에 대한 관계에서 우선변제권이 없다고 보았습니다. 지금은 가등기권자가 낸 채권계산서의 금액이 가등기 당시 약정한 금액과 같은지부터 확인하십시오.

가등기권자가 낸 차용증의 날짜가 가등기보다 앞선다고 해서 그 금액을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 토지를 사면서 B씨에게서 1억 5천만원을 빌리고 이익금 5천만원을 더해 2억원을 갚기로 하고, 이 채무를 담보로 B씨 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 주었습니다. 2024년 A씨는 토지 지분 3분의 2를 C회사에 넘겼고, C회사에 돈을 받을 D씨가 2025년 2월 그 지분을 가압류했습니다. 2025년 10월 선순위 근저당권자의 신청으로 경매가 시작되자, B씨는 A씨에게서 2억원을 원금으로 하고 연 12%의 지연이자를 붙인 차용증을 가등기 전 날짜로 새로 받아 채권계산서로 냈습니다. D씨는 B씨가 늘어난 금액까지 먼저 배당받는 것이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 새로 약정한 채권도 우선변제를 받나요?

이해관계인이 없을 때라면 받을 수 있지만, 가압류채권자나 지분 취득자가 생긴 뒤의 새 약정은 그들에게 우선하지 못합니다. 채권자와 채무자는 가등기를 설정할 때 장래 생길 채권까지 담보하기로 정할 수 있고, 설정 뒤에 합의로 새 채권을 추가할 수도 있습니다. 그러나 후순위권리자나 제3취득자가 생긴 상태에서 피담보채권을 추가하거나 늘리면 그들의 몫이 줄어듭니다. 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다28090 판결은 이렇게 추가·확장한 부분은 이해관계 있는 제3자에 대한 관계에서 우선변제권 있는 피담보채권에 들어가지 않는다고 보았습니다.

사례에서 가등기 당시 약정한 채권은 차용금 1억 5천만원과 이익금 5천만원, 합계 2억원입니다. 새 차용증으로 붙인 지연이자 부분은 D씨에 대한 관계에서는 우선변제 대상이 아닙니다.

가등기담보권자의 배당 순위는 어떻게 정하나요?

담보가등기는 저당권으로 보고, 가등기를 마친 날에 저당권설정등기를 한 것으로 봅니다. 그래서 가등기 당시 약정한 2억원은 가등기일을 기준으로 뒤에 들어온 가압류채권자보다 먼저 배당받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 순위 규정을 두고 있습니다.

순위가 앞선다는 것은 가등기 당시의 피담보채권에 한한 이야기입니다. 순위의 기준일이 가등기일로 소급된다고 해서 나중에 약정한 채권까지 그 순위를 함께 누리지는 않습니다.

소급해 작성한 차용증은 어떻게 다투나요?

차용증의 작성 날짜보다 실제로 약정한 시점을 따집니다. 가등기 당시 계약서, 송금 내역, 이익금 약정 문서를 보면 처음 담보하기로 한 금액이 드러납니다. 처음 약정에 장래 채무 포함이나 별도 이자 약정이 없었다면, 경매 무렵 작성된 차용증의 늘어난 금액은 새 약정으로 봅니다.

가등기권자는 경매법원에 채권의 존부·원인·금액을 신고해야 합니다. 이때 낸 채권계산서와 차용증이 가등기 당시 자료와 맞지 않으면 그 차이가 배당이의의 쟁점이 됩니다.

가등기 담보채권 추가 배당이의 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기일, 지분이전등기일, 가압류등기일을 차례로 정리합니다. 가압류가 새 약정보다 앞서면 추가분에 대해 다툴 수 있습니다.
• 채권계산서 열람 - 경매기록에서 가등기권자의 채권계산서와 첨부 차용증을 봅니다. 원금·이자 구성이 처음 약정과 다른지 확인합니다.
• 처음 약정 자료 확보 - 가등기 당시 차용 경위를 보여 주는 송금 내역과 약정서를 찾습니다. 문서가 없으면 채무자에게 사실조회를 합니다.
• 배당기일 이의 - 배당표에 추가분이 반영되면 배당기일에 출석해 이의를 진술합니다. 출석하지 않으면 배당표에 동의한 것으로 봅니다.
• 배당이의 소 제기 - 배당기일부터 1주 안에 소를 냈다는 증명을 집행법원에 냅니다. 이 기한을 넘기면 배당금이 그대로 지급됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 당시 장래 채무를 포함하기로 한 약정서가 따로 있다면 그 문언을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 담보권 순위 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기를 한 뒤에 빌려준 돈도 담보되나요?
  이해관계인이 없다면 담보될 수 있습니다. 채권자와 채무자는 가등기를 설정할 때 장래 생길 채권도 포함하기로 약정할 수 있고, 설정 뒤 합의로 새 채권을 추가할 수도 있습니다. 다만 후순위권리자나 제3취득자가 생긴 뒤의 추가분은 그들에게 우선하지 못합니다.
• 담보가등기의 배당 순위 기준일은 언제인가요?
  가등기를 마친 날입니다. 가등기담보 등에 관한 법률 제13조는 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 가등기를 마친 때 저당권설정등기를 한 것으로 봅니다. 그 뒤에 한 가압류보다 앞서지만 이는 가등기 당시 약정한 채권 범위 안에서만 그렇습니다.
• 가등기권자가 채권신고를 하지 않으면요?
  압류등기 전에 된 담보가등기라도 채권신고를 하지 않으면 매각대금에서 배당을 받지 못합니다. 법원은 경매개시결정 뒤 가등기권리자에게 채권의 존부·원인·금액을 신고하라고 알리고, 가등기가 매각으로 소멸하면 신고한 경우에만 배당합니다.
• 차용증 날짜를 가등기 전으로 적으면 어떻게 되나요?
  적힌 날짜보다 실제 약정 시점을 봅니다. 대법원 2011다28090 판결 사안도 경매 무렵 작성한 차용증을 가등기 이전으로 소급해 적은 경우였고, 법원은 가등기 당시 장래 채무 포함이나 별도 이자 약정이 없었다면 늘어난 부분은 가압류채권자에게 우선하지 못한다고 보았습니다.
• 가압류채권자는 배당에서 무엇을 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 가등기권자 배당액 중 추가분에 이의를 진술해야 합니다. 이의를 진술한 뒤 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 하며, 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.
• 배당기일에 나가지 못하면 어떻게 되나요?
  배당표에 동의한 것으로 봅니다. 민사집행법은 배당기일에 출석하지 않은 채권자는 배당표 실시에 동의한 것으로 보므로, 그 뒤에는 배당이의 소로 다툴 수 없습니다. 대리인을 보내거나 기일 전에 이의 사유를 정리해 두어야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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