재산 찾기

근저당 낀 집을 산 사람이 대출을 갚아 근저당을 지웠다면 사해행위로 집을 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

집 자체를 되찾을 수는 없고, 집값에서 근저당 채무를 뺀 금액 한도에서 매매를 일부 취소하고 돈으로 배상받게 됩니다. 대법원은 저당권 있는 부동산의 사해행위는 가액에서 피담보채권액을 뺀 범위에서만 성립하므로, 사해행위 뒤 저당권이 말소되면 그 잔액 한도의 가액배상만 구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 매매 당시 근저당 채무 잔액과 말소일을 확인하십시오.

근저당을 누구 돈으로 갚았는지까지 밝혀야 하는 것은 아닙니다. 사해행위 뒤 피담보채무가 모두 없어졌다면 그 원인이나 자금 출처는 따질 필요가 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 2월 B씨에게 빌려준 3,000만원에 대해 2025년 1월 승소 판결을 받았습니다. B씨는 그 사이 자기 하나뿐인 재산인 시가 2억 5,000만원의 주택을 C씨에게 팔면서 대출 1억 5,000만원이 남은 은행 근저당을 C씨가 떠안게 했고, C씨는 대출을 갚아 근저당을 지웠습니다. C씨는 B씨가 A씨에게 빚을 갚지 않고 있다는 사실을 알고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당이 지워졌는데 왜 집을 돌려받지 못하나요?

집을 통째로 돌려받으면 원래 채권자들의 몫이 아니던 부분까지 돌아와 공평에 어긋나기 때문입니다. 근저당이 있던 부동산은 처음부터 그 피담보채권액만큼은 일반채권자의 공동담보가 아니었습니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결은 사해행위 뒤 변제 등으로 저당권설정등기가 말소된 경우 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 잔액 한도에서 사해행위를 취소하고 가액배상을 구할 수 있을 뿐이라고 보았습니다.

가액배상은 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란할 때 인정되고, 그 불가능에 수익자의 고의나 과실이 필요하지는 않습니다. 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결은 여기서 곤란하다는 것이 사회생활상 경험법칙이나 거래 관념상 채권자가 수익자에게서 이행을 기대할 수 없는 경우를 뜻한다고 보았습니다.

근저당이 여러 개였는데 일부만 지워졌다면요?

지워진 근저당과 남은 근저당의 피담보채권액을 모두 빼고 계산합니다. 대법원 2007. 7. 12. 선고 2005다65197 판결은 여러 저당권 가운데 일부만 사해행위 뒤 말소된 경우 원상회복은 가액배상으로 할 수밖에 없고, 배상할 가액은 부동산 가액에서 말소된 저당권과 말소되지 않은 저당권의 피담보채권액을 모두 공제해 산정한다고 보았습니다. 공제액은 뒤에 일부 변제된 금액이 아니라 사해행위 당시의 피담보채권액입니다.

배상금은 누가 받고 지연이자는 언제부터 붙나요?

취소채권자가 직접 자기에게 지급하라고 청구할 수 있고, 금액은 자기 채권액을 넘지 못합니다. 받은 돈은 법률상 모든 채권자를 위한 것이지만 다른 채권자가 배당을 요구할 절차가 없어, 경합하는 채권자가 없으면 사실상 자기 채권 회수에 쓰게 됩니다. 가액배상의무는 판결이 확정된 때 생기므로 지연손해금은 확정 다음 날부터 붙고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 연 5% 법정이율이 적용됩니다.

근저당 말소 후 가액배상 대응 순서

• 말소 경위 확인 - 등기부에서 근저당 말소일과 원인을 봅니다. 사해행위 뒤 말소됐다면 가액배상으로 갑니다.
• 피담보채무액 확정 - 매매 당시 각 근저당의 실제 채무 잔액을 금융기관 확인서로 받습니다. 한도액이 아니라 실제 채무액을 뺍니다.
• 시가 감정 - 변론종결 무렵 부동산 시가를 감정합니다. 가액배상의 출발 금액입니다.
• 청구액 정리 - 시가에서 피담보채무를 뺀 금액과 내 채권액(이자 포함) 가운데 작은 금액으로 청구합니다. 전부취소 청구에는 일부취소 취지도 포함됩니다.
• 판결 후 집행 - 판결 확정 뒤 수익자의 예금·부동산을 압류합니다. 확정 다음 날부터 연 5% 지연손해금을 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자가 채무자 소유의 다른 부동산 근저당까지 대신 갚았거나 우선변제권 있는 임차인이 있으면 공제액이 달라지므로 등기부와 채무 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소장에 전부취소만 적었는데 다시 내야 하나요?
  다시 낼 필요는 없습니다. 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다41589 판결은 계약 전부의 취소와 부동산 반환을 구하는 청구취지 속에 일부취소와 가액배상을 구하는 취지도 포함돼 있다고 보아, 청구취지 변경 없이도 바로 가액반환을 명할 수 있다고 보았습니다.
• 근저당을 수익자 돈으로 갚았으면 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 2002다41589 판결은 사해행위 뒤 피담보채무가 모두 소멸했다면 그 소멸 원인이나 변제 자금을 누가 냈는지는 따질 여지가 없다고 보았습니다. 어떤 경우든 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 잔액이 배상 한도입니다.
• 근저당 한도액을 빼나요, 실제 채무액을 빼나요?
  실제 피담보채무액을 뺍니다. 근저당 한도액은 담보의 최대 범위일 뿐이고, 공동담보가 아니었던 부분은 사해행위 당시 실제로 남아 있던 채무액입니다. 그래서 매매 당시 대출 잔액 확인서를 받아 두는 것이 배상액 계산의 출발점입니다.
• 배상금은 제가 직접 받나요?
  직접 청구할 수 있습니다. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2006다1442 판결은 취소채권자가 가액배상금을 자기에게 지급하라고 청구할 수 있고, 다른 채권자가 배당요구를 할 수 없으므로 자기 채권액을 넘어 구할 수는 없다고 보았습니다.
• 지연이자는 언제부터 몇 %인가요?
  판결 확정 다음 날부터 연 5%입니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2007다61618 판결은 가액배상의무가 판결 확정 때 생기므로 그 다음 날부터 이행지체 책임을 지고, 소송촉진 등에 관한 특례법의 이율이 아니라 민법의 법정이율이 적용된다고 보았습니다.
• 수익자가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  수익자가 매매 당시 채권자를 해함을 몰랐다는 점을 증명하면 취소되지 않습니다. 다만 선의의 증명책임은 수익자에게 있고, 채무자가 빚을 갚지 않는 사실을 알고 있었다면 선의로 보기 어렵습니다. 매매 전후 수익자와 채무자가 주고받은 메시지와 대금 흐름이 입증 자료로 쓰입니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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