집행 막기

공정증서 빚을 다 갚았는데 강제경매가 들어오면 개시결정 이의로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 공정증서 채무를 갚았다는 사유는 강제경매개시결정 이의가 아니라 청구이의의 소로 다퉈야 합니다. 대법원은 강제경매개시결정 이의가 절차상 흠만 다루는 불복방법이어서 실체적 권리관계에 관한 사유는 주장할 수 없다고 보았습니다. 지금은 공정증서 사본과 변제한 날짜가 찍힌 계좌이체 내역을 모아 두십시오.

빚을 갚았다는 사실을 경매법원에 이의신청으로 먼저 내고 결과를 기다릴 필요는 없습니다. 처음부터 청구이의의 소와 집행정지 신청으로 가는 편이 빠릅니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023년 지인에게서 4,000만원을 빌리면서 강제집행을 승낙하는 공정증서를 작성해 주었고, 2024년 말까지 원금과 이자를 모두 계좌로 보냈습니다. 그런데 2025년 여름 지인이 기한 내에 갚지 않았다며 같은 공정증서로 K씨 소유 빌라에 강제경매를 신청해 개시결정이 났습니다. K씨는 경매개시결정 이의신청으로 경매를 막을 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

강제경매개시결정 이의로는 무엇을 다투나요?

경매신청 요건의 흠, 경매개시 요건의 흠처럼 절차상의 흠만 다툽니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있지만, 이 이의는 집행에 관한 이의의 성질을 가져 형식적 절차를 심사합니다. 집행문이 없는 공정증서로 신청했거나, 채무자 명의가 아닌 부동산을 압류한 경우가 이의사유입니다.

빚을 이미 갚았다는 주장은 채무가 남아 있는지라는 실체적 권리관계에 관한 것이어서 이 절차에서 받아들여지지 않습니다. 이의가 기각되는 사이 경매는 계속 진행되므로 시간만 잃게 됩니다.

공정증서 채무를 갚았다면 어떻게 다투나요?

청구이의의 소를 냅니다. 판결에 대한 청구이의는 변론종결 뒤에 생긴 사유만 주장할 수 있지만, 공정증서에는 그 제한이 적용되지 않아 공정증서 작성 전부터 있던 사유도 주장할 수 있습니다. 관할도 판결과 달리 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 특례를 둡니다.

청구이의의 소를 냈다고 해서 경매가 자동으로 멈추지는 않습니다. 수소법원에 집행정지를 신청해 담보 제공 등을 조건으로 정지결정을 받고, 그 정본을 경매법원에 내야 매각절차가 정지됩니다.

집행정지 뒤 경매는 어떻게 끝나나요?

청구이의 소송에서 이겨 집행을 허가하지 않는다는 판결이 나면 그 정본을 경매법원에 내어 경매를 취소하게 합니다. 강제집행의 일시정지를 명한 재판 정본은 정지 서류가 되고, 강제집행을 허가하지 않는 취지의 집행력 있는 재판 정본은 취소 서류가 됩니다.

채권자가 변제를 받았다는 취지의 확인서를 써 주었다면 판결을 기다리지 않고 그 서류로 집행을 정지할 수 있습니다. 다만 이 확인서는 판결을 집행권원으로 한 경우를 전제로 한 규정이어서, 공정증서 사건에서는 법원이 받아들이는지 따로 확인해야 합니다.

근저당권 경매였다면 달라지나요?

담보권 실행을 위한 경매에서는 개시결정 이의로 실체상 사유도 다툴 수 있습니다. 경매절차 개시결정에 대한 이의신청 사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있기 때문입니다. 대출을 모두 갚아 근저당권의 피담보채권이 소멸했다면 경매법원에 바로 이의할 수 있습니다.

공정증서 강제경매 대응 순서

• 집행권원 확인 - 경매개시결정문에서 집행권원이 판결인지 공정증서인지 확인합니다. 불복 방법과 관할이 달라집니다.
• 변제 증거 정리 - 계좌이체 내역, 영수증, 채권자의 입금 확인 문자를 날짜순으로 모읍니다.
• 청구이의의 소 - 채무자 주소지 법원에 청구이의의 소를 냅니다. 공정증서 작성 전 사유도 주장할 수 있습니다.
• 집행정지 신청 - 수소법원에 집행정지를 신청하고, 정지결정 정본을 경매법원에 제출합니다.
• 판결 정본 제출 - 승소 판결이 확정되면 그 정본을 내어 경매절차를 취소하게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일부만 갚았거나 공정증서에 적힌 채무와 실제로 갚은 돈의 대응 관계가 불분명하다면 공정증서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공정증서에 기한 강제집행에 대한 청구이의와 집행정지 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빚을 갚았다는 이유로 개시결정 이의가 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 1994. 8. 27. 자 94마147 결정은 강제경매개시결정 이의가 형식적인 절차상 하자에 대한 불복방법이어서 실체적 권리관계에 관한 사유를 이의 원인으로 주장할 수 없다고 판단했습니다.
• 개시결정 이의는 언제까지 하나요?
  매각대금이 모두 지급될 때까지입니다. 민사집행법 제86조 제1항은 이해관계인이 이 기한까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 정합니다. 다만 절차상 흠만 이의사유가 됩니다.
• 공정증서 청구이의는 어느 법원에 내나요?
  채무자 주소지 법원입니다. 민사집행법 제59조 제4항은 공정증서에 관한 청구이의의 소를 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하도록 정합니다. 판결에 대한 청구이의가 제1심 판결법원 관할인 것과 다릅니다.
• 공정증서 작성 전 사유도 주장하나요?
  주장할 수 있습니다. 민사집행법 제59조 제3항은 공정증서에 대한 청구이의에 변론종결 뒤 사유만 주장하도록 한 제44조 제2항을 적용하지 않는다고 정합니다. 작성 전의 변제나 무효 사유도 다툴 수 있습니다.
• 청구이의 소를 내면 경매가 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 민사집행법 제46조 제1항은 청구이의의 소가 강제집행 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 집행정지결정을 받아 그 정본을 경매법원에 내야 합니다.
• 근저당 경매라면 이의로 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 민사집행법 제265조는 담보권 실행 경매의 개시결정 이의사유로 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 주장할 수 있다고 정합니다. 대출을 다 갚았다면 경매법원에 바로 이의합니다.

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