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경매 대금 내기 직전 1순위 근저당이 말소되면 임차인을 떠안아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 대금을 내기 전에 선순위 근저당권이 말소되면 후순위 임차권의 대항력이 살아남아 경매 매수인이 인수합니다. 대법원 98마1031 결정은 이 경우 매수인이 매각허가결정 취소신청을 할 수 있다고 보았습니다. 지금은 대금 납부 전에 등기부를 다시 떼어 근저당권 말소 여부를 확인하십시오.

기한

선순위 근저당권이 대금 지급 전에 말소된 사실을 알았다면, 매각대금을 내기 전에 매각허가결정 취소신청을 검토해야 합니다. 대금을 내면 이 신청은 할 수 없습니다.

대금을 이미 냈더라도 손해를 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 채무자가 일부러 근저당권을 없애고 알리지 않았다면 손해배상을 청구할 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 다세대주택 경매에서 3억 1,000만원에 매수신고를 해 매각허가결정을 받았습니다. 등기부에는 1순위 근저당권(채권액 약 2,000만원) 뒤에 전입신고를 마친 임차인(보증금 1억 8,000만원)이 있었고, 매각물건명세서에도 임차권이 매각으로 소멸한다고 적혀 있었습니다. 그런데 소유자가 대금 지급기한 이틀 전에 1순위 근저당권 채무를 갚아 등기를 말소했습니다. A씨는 이 임차인의 보증금을 떠안아야 하는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금 지급 전에 선순위 근저당이 없어지면 임차권은 어떻게 되나요?

임차권의 대항력은 소멸하지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 후순위 임차권이 매각으로 소멸하는 이유는 선순위 근저당권의 담보가치를 지키기 위해서인데, 매수인이 소유권을 취득하는 대금 지급 전에 그 근저당권이 없어지면 소멸시킬 이유도 사라진다는 것이 대법원 판례입니다.

각색 사례의 권리 변동 순서

  1. 1순위

    근저당권 설정

  2. 2순위

    임차인 인도·전입신고

  3. 매각허가

    임차권 소멸 전제로 매수

  4. 대금 지급 이틀 전

    1순위 근저당권 말소

  5. 대금 지급

    임차권 대항력 존속, 매수인 인수

출처 - 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 저당권 등에 대항할 수 없는 권리만 매각으로 소멸하고, 그 밖의 등기된 임차권 등은 매수인이 인수한다고 정합니다. 주택임차인은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 갖습니다.

매수인은 매각허가결정을 취소할 수 있나요?

대금을 내기 전이라면 취소신청을 할 수 있습니다. 판례는 선순위 근저당권 소멸로 대항력 있는 임차권이 남게 되어 부동산 부담이 현저히 늘어난 경우 매수인이 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보았습니다. 이 판례는 구 민사소송법 제639조 제1항을 유추했고, 현행법에서는 같은 내용이 민사집행법 제127조 제1항에 있습니다.

취소신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 취소가 받아들여지면 매수인은 대금을 내지 않고 보증을 돌려받는 방향으로 정리됩니다.

대금을 이미 냈다면 손해배상을 청구할 수 있나요?

채무자가 사정을 알리지 않았다면 청구할 수 있습니다. 채무자가 임차권의 대항력을 살릴 목적으로 선순위 근저당권 채무를 갚고도 매수인에게 알리지 않아, 매수인이 모른 채 대금을 냈다면 채무자는 손해를 배상할 책임이 있습니다.

시점별 매수인 구제수단
대금 납부 전
구제수단: 매각허가결정 취소신청
상대방: 집행법원
대금 납부 후
구제수단: 손해배상 청구
상대방: 채무자(불고지)
채무자 무자력
구제수단: 대금 반환 청구
상대방: 배당받은 채권자

출처 - 민사집행법 제127조, 민법 제578조

주택이 경매 목적물이 된 경우에도 주택임대차보호법은 민법 제578조를 준용합니다. 그래서 인수하게 된 임차보증금 상당액을 손해로 주장하는 구조가 됩니다. 채무자에게 재산이 없으면 배당을 받은 채권자에게 대금 반환을 구하는 방법도 검토합니다.

선순위 근저당 말소 시 매수인 대응 순서

  • 등기부 재확인 - 대금 지급기한 직전에 등기사항증명서를 다시 뗍니다. 선순위 근저당권 말소 여부가 여기서 드러납니다.
  • 취소신청 검토 - 말소됐다면 대금 납부 전에 매각허가결정 취소신청을 냅니다. 대금을 내면 이 길은 닫힙니다.
  • 임차인 확인 - 전입일과 보증금을 확인해 인수할 금액을 계산합니다. 취소 실익을 판단하는 기준이 됩니다.
  • 고지 여부 정리 - 채무자나 채권자가 말소 사실을 알렸는지 문자와 우편을 모읍니다. 손해배상 책임의 요건입니다.
  • 손해배상 청구 - 이미 대금을 냈다면 채무자를 상대로 민법 제578조 제3항 청구를 검토합니다. 자력이 없으면 배당받은 채권자도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인의 전입일이 근저당권 설정일과 같은 날이거나 확정일자로 배당을 받은 경우라면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 매각허가 취소와 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

매수인은 매각물건명세서에 임차권이 소멸한다고 적혀 있으면 그대로 확정된 것으로 믿습니다. 그러나 인수 여부는 매수인이 소유권을 취득하는 대금 지급 시점을 기준으로 다시 따집니다. 그 사이 1순위 근저당권이 말소되면 명세서 내용과 다른 결과가 됩니다.

그래서 대금 지급 직전의 등기사항증명서 한 장이 결론을 가릅니다. 말소일이 대금 지급일보다 앞서는지, 채무자나 채권자가 그 사실을 법원이나 매수인에게 알렸는지는 날짜가 찍힌 서류로 남겨 두어야 합니다.

이 기록은 대금 납부 전에는 매각허가결정 취소신청의 근거가 되고, 대금 납부 뒤에는 채무자를 상대로 한 손해배상 소송에서 고지하지 않았다는 요건을 증명하는 자료가 됩니다. 인수한 보증금 상당액을 손해로 주장하려면 임차인의 전입일과 보증금 자료도 함께 필요합니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 경매 매수인의 매각허가 취소와 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 등기부 변동 시점과 대금 지급일을 먼저 대조한 뒤 취소신청과 손해배상 가운데 실익이 있는 절차를 고르는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 매각결정 집행정지 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

매각허가결정문·매각물건명세서·대금 지급 직전 등기사항증명서·임차인 전입 자료를 준비해 주시면, 임차권 인수 여부·매각허가결정 취소신청 가능성·채무자 상대 손해배상 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.10.04 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성