부동산 경매

집행관이 다른 건물 명칭의 전입세대를 못 찾아 보증금을 떠안았다면 국가배상이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 집행관은 건축물대장에 표시된 공동주택 명칭으로 전입세대를 확인하면 되고 외벽에 적힌 다른 명칭의 전입세대까지 확인할 의무는 없다는 것이 판례입니다. 다만 집행관이 통상의 조사방법조차 쓰지 않았다면 국가배상을 검토할 수 있고, 채무자나 배당채권자에게 경매 담보책임을 묻는 길도 있습니다. 지금은 현황조사보고서의 전입세대 열람 내역부터 확인하십시오.

현황조사보고서에 임차인이 빠졌다고 해서 곧바로 국가가 물어 주는 것은 아니므로, 배상 청구부터 서두를 필요는 없습니다. 조사 방식과 다른 회수 수단을 먼저 비교하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 9월 다세대주택 한 호실을 임의경매로 2억 3,000만 원에 매수했습니다. 매각물건명세서에는 「조사된 임차내역 없음」이라고 적혀 있었는데, 대금을 낸 뒤 외벽에 표시된 건물 명칭으로 전입신고한 임차인이 나타나 보증금 1억 원을 돌려받아야 나가겠다고 했습니다. 집행관은 건축물대장상 명칭으로만 전입세대를 열람했고, K씨는 국가에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집행관은 전입세대를 어디까지 확인해야 하나요?

집행관은 경매 주택의 현황조사 때 그 주택 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있습니다. 민사집행법은 현황조사 대상에 점유관계와 차임·보증금 액수를 넣고 있고, 판례는 집행관이 집행법원뿐 아니라 매수희망자에 대해서도 부동산 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 의무를 진다고 봅니다. 통상의 조사방법을 쓰지 않거나 결과를 충분히 검토하지 않아 실제와 간과하기 어려운 차이가 생기면 주의의무 위반입니다.

외벽 명칭과 대장 명칭이 다르면 둘 다 확인해야 하나요?

아니요. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다40615 판결은 공동주택의 전입세대를 확인할 때 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 확인하면 족하고, 다른 명칭으로 전입신고된 세대주까지 확인할 주의의무는 없다고 보았습니다. 외벽에 다른 명칭이 적혀 있어도 마찬가지라고 보고, 국가의 배상책임을 인정한 원심을 파기했습니다.

판례가 기준으로 삼은 당시 주민등록법 시행령은 공동주택의 주소를 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 명칭과 동·호수로 기록하도록 정했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법 시행령」은 주민등록 주소를 도로명주소로 기록하는 것을 원칙으로 하고, 지번 주소를 쓸 때에만 건축물대장 등에 따른 공동주택 이름을 적도록 합니다. 그래서 지금은 명칭 차이로 전입세대가 빠지는 일이 줄었지만, 판례의 판단 기준은 그대로 참고됩니다.

국가배상이 안 되면 매수인은 누구에게 청구하나요?

경매 매수인은 채무자에게 계약 해제나 대금감액을 청구할 수 있고, 채무자에게 자력이 없으면 배당받은 채권자에게 대금의 전부나 일부 반환을 청구할 수 있습니다. 매각물건명세서에 나오지 않은 대항력 있는 임차인 때문에 보증금을 떠안은 경우 이 경매 담보책임 규정을 검토합니다.

대금을 내기 전에 알았다면 절차 안에서 해결하는 길도 있습니다. 매각허가결정 확정 뒤 중대한 권리관계 변동 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다.

국가배상이 인정되는 경우는 집행관이 공무원으로서 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 손해를 준 때입니다. 집행관이 대장상 주소로도 열람하지 않았거나, 현장에서 임차인을 만나고도 보고서에 적지 않았다면 배상 청구를 검토할 만합니다.

현황조사 오류 손해 대응 순서

• 경매기록 열람 - 현황조사보고서, 전입세대 열람 내역, 매각물건명세서를 확보합니다. 집행관이 어떤 주소로 열람했는지가 첫 쟁점입니다.
• 임차인 대항력 확인 - 임차인의 전입신고 주소와 점유 시점을 확인합니다. 대항력이 없다면 보증금을 떠안을 이유가 없습니다.
• 대금 납부 전 조치 - 아직 대금을 내지 않았다면 매각허가결정 취소신청을 검토합니다. 대금을 내면 이 길이 닫힙니다.
• 담보책임 청구 - 대금을 이미 냈다면 채무자에게 대금감액을, 무자력이면 배당채권자에게 반환을 청구합니다. 배당 후 시간이 지나면 회수가 어려워집니다.
• 국가배상 검토 - 집행관의 조사가 통상의 방법에 못 미쳤다면 국가를 상대로 배상을 청구합니다. 과실 입증 자료를 먼저 갖춥니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 전입신고 주소를 잘못 적었거나 가족만 전입해 있는 경우처럼 대항력 자체가 다퉈지면 주민등록표와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수인의 명도와 보증금 인수 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집행관의 현황조사 대상은 무엇인가요?
  민사집행법 제85조 제1항은 법원이 경매개시결정 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하도록 명해야 한다고 정합니다. 주택이라면 전입세대 확인이 점유관계 조사의 중심입니다. 조사 결과는 현황조사보고서로 법원에 비치되어 누구나 볼 수 있습니다.
• 매각물건명세서에는 무엇이 적히나요?
  민사집행법 제105조 제1항은 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원, 점유 가능 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 등을 적도록 정합니다. 「조사된 임차내역 없음」은 조사 결과 임차인을 찾지 못했다는 뜻일 뿐, 임차인이 없다는 보증은 아닙니다.
• 국가배상은 어떤 경우에 인정되나요?
  국가배상법 제2조 제1항은 공무원이 직무를 집행하면서 고의 또는 과실로 법령을 위반해 타인에게 손해를 입히면 국가가 배상하도록 정합니다. 대법원 2009다40615 판결에 따르면 집행관이 통상의 조사방법을 쓰지 않거나 결과를 충분히 검토하지 않아 실제와 간과하기 어려운 차이가 생긴 경우 과실이 인정됩니다.
• 외벽 명칭으로만 전입한 임차인도 대항력이 있나요?
  사안마다 다릅니다. 주민등록이 임차 주택을 공시하는 방법으로서 일반 사회통념상 그 주택을 인식할 수 있는지로 판단합니다. 대법원 2009다40615 판결 사건에서는 매수인이 임차인에게 보증금을 반환했지만, 대항력을 다툴 여지가 있는 사건도 많습니다. 보증금을 내주기 전에 전입신고 주소를 먼저 확인해야 합니다.
• 대금을 내기 전에 알았다면 어떻게 하나요?
  민사집행법 제127조 제1항에 따라 제121조 제6호의 사실, 즉 중대한 권리관계 변동이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정 취소신청을 할 수 있습니다. 취소되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대금을 내면 이 방법은 쓸 수 없고 담보책임 청구로 넘어갑니다.
• 채무자에게 돈이 없으면 누구에게 청구하나요?
  민법 제578조 제2항에 따라 경매 매수인은 채무자가 자력이 없으면 대금의 배당을 받은 채권자에게 대금의 전부나 일부 반환을 청구할 수 있습니다. 같은 조 제3항에 따라 채무자나 채권자가 흠결을 알고도 알리지 않았다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 배당받은 채권자별 금액을 배당표로 확인합니다.

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