배당

경매가 무효라 낙찰자 등기를 말소해야 하는데 배당금을 먼저 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 근저당권 실행 경매가 무효가 되어도 낙찰자의 등기 말소의무와 근저당권자의 배당금 반환의무는 동시이행관계가 아니어서 배당금 반환을 조건으로 말소를 거절할 수 없습니다. 두 의무는 상대방이 다르고, 대법원은 이 경우 동시이행항변을 부정했습니다. 지금은 배당표와 배당금 수령자가 누구인지부터 확인해 두십시오.

배당금을 돌려받기 전에는 등기를 말소해 줄 수 없다고 버티는 낙찰자가 많지만, 그 항변은 받아들여지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 12월 A씨는 은행의 근저당권 실행 경매에서 아파트를 4억 5천만원에 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤고, 은행은 배당금 3억 8천만원을 받아 갔습니다. 2025년 초 근저당권 설정계약이 무효라는 판결이 확정되면서 경매도 무효가 되었고, 은행은 소유자를 대위하여 A씨에게 등기 말소를 청구했습니다. A씨는 배당금을 돌려받기 전에는 등기를 말소할 수 없다고 주장했으나, 두 의무는 동시이행관계가 아니라는 판단을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자의 등기 말소의무와 배당금 반환의무는 동시이행관계인가요?

아닙니다. 근저당권 실행 경매가 무효가 되어 근저당권자가 채무자를 대위하여 낙찰자에게 소유권이전등기 말소를 청구하는 경우, 낙찰자의 말소의무는 채무자(소유자)에 대한 것이고, 배당금 반환청구권은 배당금을 받아 간 근저당권자에 대한 채권입니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24049 판결은 두 채무가 이행의 상대방을 달리하고, 배당금 반환채무가 동시이행항변권이 붙은 채 채무자로부터 승계된 것도 아니므로 동시에 이행할 관계가 아니라고 보았습니다.

동시이행항변권은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 이행제공이 있을 때까지 자기 채무를 거절하는 권리입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 「상대방」의 채무이행 제공을 요건으로 정하고 있어, 상대방이 다른 두 채무 사이에는 원칙적으로 적용되지 않습니다.

근저당권자가 채무자를 대신해 말소를 청구할 수 있나요?

있습니다. 근저당권자는 채무자(소유자)에 대한 채권을 보전하기 위해 채무자가 낙찰자에게 가지는 말소등기청구권을 대위 행사할 수 있습니다. 이 소송에서 낙찰자가 「배당금을 돌려주면 말소하겠다」고 항변해도, 위 판결에 따라 배척됩니다.

낙찰자는 배당금을 어떻게 돌려받나요?

배당금을 실제로 받아 간 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구합니다. 경매가 무효이면 배당의 법률상 원인이 없어지므로, 배당금을 수령한 근저당권자는 낙찰자에게 그 돈을 반환해야 합니다. 등기 말소 소송의 상대방과 배당금 반환 소송의 상대방이 같은 근저당권자라 하더라도, 두 청구는 별개로 진행됩니다.

말소 소송에서 패소하면 등기를 먼저 말소당하고 배당금은 따로 받아야 하므로, 말소 소송 단계에서 반소로 배당금 반환을 함께 청구하거나 근저당권자의 재산에 가압류를 해 두는 방법을 검토합니다.

경매 무효 낙찰자 등기 말소 대응 순서

• 경매 무효 사유 확인 - 근저당권의 무효, 개시결정의 하자 등 무효 원인이 무엇인지 확인합니다. 무효 여부 자체를 다툴 수 있으면 말소 청구를 막을 수 있습니다.
• 배당표 확보 - 배당금을 받아 간 채권자와 금액을 배당표로 특정합니다. 반환 청구의 상대방이 여기서 정해집니다.
• 동시이행항변 포기 - 배당금 반환을 조건으로 말소를 거절하는 주장은 배척되므로, 다른 방어 방법으로 전환합니다.
• 반소 또는 별소 제기 - 근저당권자를 상대로 부당이득반환을 청구합니다. 말소 소송과 함께 진행하면 시간을 줄일 수 있습니다.
• 보전처분 검토 - 근저당권자의 자력이 불안하면 가압류를 신청합니다. 말소 후 배당금을 못 받는 상황을 막기 위해서입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰자가 채무자에게 직접 손해배상을 청구할 사정이 있거나 근저당권자가 배당금을 일부만 받았다면 배당표와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 무효에 따른 등기 말소·배당금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매가 무효가 되면 낙찰자 등기는 어떻게 되나요?
  경매가 무효이면 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하고, 낙찰자 명의의 소유권이전등기는 원인 없는 등기가 되어 말소 대상이 됩니다. 소유자(채무자)가 직접 말소를 청구하거나, 근저당권자 등 채권자가 민법 제404조 제1항에 따라 소유자를 대위하여 청구할 수 있습니다.
• 배당금 반환을 조건으로 말소를 거절할 수 있나요?
  없습니다. 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24049 판결은 낙찰자의 등기 말소의무는 채무자에 대한 것이고 배당금 반환청구권은 배당금을 받은 채권자에 대한 것이어서 이행의 상대방이 다르므로 동시이행관계가 아니라고 보았습니다. 민법 제536조 제1항의 항변은 배척됩니다.
• 배당금은 누구에게 돌려받나요?
  배당금을 실제로 수령한 채권자에게 부당이득반환을 청구합니다. 경매가 무효이면 배당의 법률상 원인이 없어지므로 민법 제741조에 따라 수령한 채권자가 반환 의무를 집니다. 배당표에서 수령자와 금액을 확인해 상대방을 특정해야 합니다.
• 말소 소송에서 배당금 반환을 함께 청구할 수 있나요?
  근저당권자가 원고인 말소 소송이라면 낙찰자는 그 근저당권자를 상대로 반소로 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 두 청구는 별개로 판단되지만 한 절차에서 다루면 시간과 비용을 줄일 수 있습니다. 반소가 어려우면 별도 소송으로 청구합니다.
• 동시이행항변은 어떤 요건이 있나요?
  민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 채무이행 제공이 있을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 같은 계약에서 생긴 대가관계의 채무이거나 판례가 인정하는 밀접한 관계여야 하고, 이행의 상대방이 서로 다르면 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 근저당권자가 배당금을 못 돌려줄 형편이면 어떻게 하나요?
  말소 소송과 별도로 근저당권자의 재산에 가압류를 신청해 두는 방법을 검토합니다. 말소 판결이 먼저 확정되면 등기는 말소되고 배당금은 회수하지 못하는 상황이 생길 수 있으므로, 배당표를 확보한 시점에 보전처분 필요성을 함께 판단해야 합니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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