가압류

가압류 걸린 집을 샀는데 매도인이 해방공탁했다면 진행 중인 경매가 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 가압류채권자가 판결을 받아 강제경매를 개시한 뒤라면 매도인이 해방공탁을 해 가압류등기가 말소돼도 경매개시결정은 취소되지 않습니다. 가압류가 본압류로 이행되면 가압류집행은 본집행에 포섭되어, 가압류집행 취소는 이미 효력이 생긴 경매에 영향을 주지 않기 때문입니다. 지금은 매도인에게 경매 채권을 갚도록 요구할지, 직접 갚고 돌려받을지부터 정하십시오.

경매개시결정에 대한 이의신청을 서둘러 낼 필요는 없습니다. 해방공탁은 이의사유가 되지 않아 받아들여지기 어렵습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨 소유 빌라를 샀는데, 등기부에는 B씨 채권자 C씨의 가압류가 있었고 B씨는 곧 해결하겠다고 약속했습니다. C씨는 2025년 B씨를 상대로 판결을 받아 A씨 명의가 된 빌라에 강제경매를 신청했고, 2026년 B씨가 해방금액을 공탁해 가압류등기가 말소됐습니다. B씨는 이제 경매가 취소될 것이라고 했지만 매각기일은 그대로 잡혀 있었고, A씨는 경매가 취소되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인의 해방공탁으로 가압류가 말소되면 경매도 취소되나요?

취소되지 않습니다. 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정은 가압류등기 후 제3자에게 소유권이전등기가 된 부동산에 대해 가압류채권자의 신청으로 강제경매가 진행되던 중, 가압류해방금액 공탁으로 가압류집행이 취소되고 가압류등기가 말소된 사건에서 경매개시결정을 취소한 원심을 파기했습니다. 가압류가 본압류로 이행되면 처음부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있기 때문입니다.

대법원 1976. 1. 27. 선고 75다2065 판결도 강제경매개시결정으로 가압류가 본압류로 이행된 경우 채무자는 가압류집행취소를 구할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 경매개시결정은 그 자체로 압류를 명하는 결정입니다.

가압류 뒤에 산 사람이 경매를 막으려면 어떻게 하나요?

가압류채권자의 집행채권을 대신 갚고 매도인에게 구상하는 방법이 가장 확실합니다. 채무는 원칙적으로 제3자도 변제할 수 있고, 가압류 뒤에 부동산을 산 사람은 경매로 소유권을 잃을 수 있어 변제에 이해관계가 있습니다. 채권자가 변제를 받으면 경매를 취하하게 되고, 변제 증서를 제출해 집행을 멈출 수도 있습니다.

매수인이 자기 돈으로 채무를 갚아 소유권을 지켰다면 매도인에게 그 금액의 상환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 가압류된 부동산을 산 경우에도 저당권 실행으로 소유권을 잃는 경우와 같이 매도인의 담보책임 규정을 준용합니다.

경매로 집을 잃으면 매도인에게 무엇을 청구하나요?

계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 가압류 목적이 된 부동산을 산 사람이 그 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃었다면 민법 제576조가 준용되어 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다. 매매대금 반환과 등기비용 등 손해가 청구 대상이 됩니다.

다만 매매계약에서 가압류 채무를 매수인이 떠안기로 약정했다면 결론이 달라집니다. 위 판결 사건에서도 먼저 그 채무가 매수인이 인수한 채무에 포함되지 않는다는 사실이 인정됐습니다. 계약서 특약란을 확인해야 합니다.

가압류 부동산 매수인 대응 순서

• 경매 진행 확인 - 경매 사건 기록에서 매각기일과 청구금액을 확인합니다. 해방공탁 후에도 경매가 계속되는지 보는 단계입니다.
• 매도인에게 변제 요구 - 내용증명으로 경매 채권을 갚으라고 요구합니다. 담보책임 청구의 전 단계가 됩니다.
• 대위변제 여부 결정 - 매각기일 전에 직접 갚을지 정합니다. 갚으면 소유권을 지키고 매도인에게 상환을 청구합니다.
• 해방공탁금 확인 - 매도인이 낸 공탁금이 누구에게 돌아가는지 확인합니다. 변제 재원으로 쓸 수 있는지 따집니다.
• 해제·손해배상 청구 - 경매로 소유권을 잃으면 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구합니다. 매매대금 반환이 중심입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 가압류 채무 인수 특약이 있거나 매수인이 가압류 사실을 알고 대금을 깎아 샀다면 담보책임 범위가 달라지므로 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·경매가 얽힌 부동산 매매 분쟁과 담보책임 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해방공탁을 했는데 왜 경매가 계속되나요?
  가압류가 이미 본압류로 이행됐기 때문입니다. 대법원 2002. 3. 15.자 2001마6620 결정은 가압류가 강제경매개시결정으로 본압류로 이행되면 가압류집행이 본집행에 포섭되어, 가압류집행이 취소돼도 본집행에는 영향이 없다고 보았습니다. 해방공탁은 가압류를 없앨 뿐 경매를 멈추지 못합니다.
• 경매개시결정에 이의신청하면 막을 수 있나요?
  해방공탁만을 이유로는 어렵습니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있지만, 본압류 이행 뒤의 가압류 취소는 경매의 효력에 영향이 없으므로 이의사유가 되기 어렵습니다. 절차상 하자가 따로 있어야 합니다.
• 제가 매도인 빚을 대신 갚아도 되나요?
  갚을 수 있습니다. 채무는 원칙적으로 제3자도 변제할 수 있고, 가압류 뒤 부동산을 산 사람은 경매로 소유권을 잃을 수 있어 변제에 이해관계가 있습니다. 갚은 돈은 매도인에게 상환을 청구할 수 있으므로 변제 영수증과 송금 내역을 남겨 두십시오.
• 경매로 집을 잃으면 매매대금을 돌려받나요?
  매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결은 가압류에 기한 강제집행으로 소유권을 잃은 매수인에게 민법 제576조를 준용해 해제권과 손해배상청구권을 인정했습니다. 해제하면 매매대금 반환을 청구하게 됩니다.
• 가압류를 알고 샀으면 담보책임을 못 묻나요?
  가압류를 알고 샀다는 사정만으로 담보책임이 없어지지는 않습니다. 민법 제576조는 매수인이 저당권 등의 존재를 알았는지를 요건으로 두지 않고, 판례도 가압류 부동산에 이를 준용합니다. 다만 가압류 채무를 매수인이 인수하기로 약정했다면 청구할 수 없습니다.
• 매도인이 낸 해방공탁금은 어떻게 되나요?
  가압류의 효력이 해방공탁금 회수청구권으로 옮겨 갑니다. 채권자는 그 회수청구권에 집행해 채권을 받을 수 있으므로, 매도인과 채권자에게 공탁금으로 경매 채권을 정리하고 경매를 취하하도록 협의해 볼 수 있습니다. 협의가 되면 매각기일 전에 경매가 끝납니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성