가압류

가압류 부동산을 산 뒤 종기 후 이중경매가 들어오면 가압류 취소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 가압류가 본압류로 이행됐더라도 그 강제경매가 이미 경매 중인 부동산에 대해 배당요구 종기 후에 신청된 이중경매라면, 부동산을 산 이해관계인은 가압류 취소를 구할 이익이 있습니다. 대법원 2013마1412 결정이 이 기준을 밝혔습니다. 지금은 가압류 집행일부터 3년 안에 채권자가 본안 소송이나 집행권원을 갖췄는지 확인하십시오.

가압류채권자가 뒤늦게 경매를 신청했다고 해서 곧바로 가압류를 다툴 길이 막혔다고 볼 필요는 없습니다. 이중경매가 언제 들어왔는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 11월 상가 한 칸을 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 상가에는 2021년 3월 마쳐진 F사의 가압류등기가 있었고, 2022년에는 다른 채권자가 강제경매를 신청해 경매가 진행 중이었으며 배당요구 종기는 2022년 10월이었습니다. F사는 2025년 6월에야 같은 상가에 강제경매를 신청해 다시 경매개시결정을 받았고, 이로써 가압류가 본압류로 이행됐습니다. E씨는 이 가압류의 취소를 구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류가 본압류로 바뀌면 원래는 취소를 못 구하나요?

원칙적으로 못 구합니다. 부동산 가압류가 강제경매개시결정으로 본압류로 이행되면 가압류집행이 본집행에 포섭되어 처음부터 본집행이 된 것과 같은 효력이 있습니다. 본집행이 유효하게 진행되는 한 채무자는 가압류 이의신청이나 취소신청을 할 수 없습니다. 대법원 2010. 11. 30. 자 2008마950 결정 이래의 기준입니다.

종기 후 이중경매라면 왜 달라지나요?

배당요구 종기 뒤에 신청한 이중경매의 압류채권자는 그 압류로 배당을 받지 못하기 때문입니다. 이미 경매가 개시된 부동산에 다른 강제경매 신청이 들어오면 법원은 다시 개시결정을 하지만, 경매는 먼저 개시결정을 한 절차에 따라 진행됩니다. 그리고 배당받을 수 있는 압류채권자는 배당요구 종기까지 경매신청을 한 사람으로 한정됩니다.

그래서 종기 후 이중경매로 가압류가 본압류로 이행됐더라도, 먼저 개시된 경매가 취하되거나 취소되는 등의 특별한 사정이 없으면 가압류집행이 본집행에 포섭됐다고 볼 수 없습니다. 대법원은 이 경우 채무자나 이해관계인이 가압류 취소를 구할 이익이 있다고 보았고, 사례처럼 가압류 뒤 소유권을 취득한 사람도 이해관계인에 해당합니다.

먼저 개시된 경매가 취하되면 어떻게 되나요?

먼저 개시된 경매가 취하되거나 취소되면 법원은 뒤의 개시결정에 따라 절차를 계속 진행합니다. 이때 뒤의 경매신청이 종기 후 신청이었다면 법원이 새로 배당요구 종기를 정합니다. 이렇게 되면 가압류가 본집행에 포섭될 수 있어 취소를 구할 이익이 없어질 수 있으므로, 앞 경매의 진행 상황도 함께 확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제87조 제2항·제3항이 이 절차를 정합니다.

취소를 구할 이익이 있으면 바로 취소되나요?

취소를 구할 이익과 취소 사유는 따로 봅니다. 이해관계인이 신청할 수 있는 사유는 가압류 집행 후 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 경우입니다. 대법원은 같은 결정에서 가압류채권자가 3년 안에 집행증서 같은 집행권원을 받았고 그 권리가 가압류의 피보전권리와 청구기초가 같다면 3년 사유에 해당하지 않는다고 보았습니다. 사례라면 F사가 2021년 3월부터 3년 안에 소송이나 공정증서 등으로 집행권원을 갖췄는지가 결론을 가릅니다.

이중경매 가압류 취소 대응 순서

• 등기 확인 - 가압류등기일, 앞 경매의 개시결정등기일, 이중경매 개시결정등기일을 확인합니다. 선후가 신청 이익을 정합니다.
• 종기 확인 - 앞 경매의 배당요구 종기를 경매기록에서 확인합니다. 이중경매 신청이 종기 뒤인지 봅니다.
• 앞 경매 상태 확인 - 앞 경매가 취하·취소됐는지 확인합니다. 진행 중이어야 신청 이익이 유지됩니다.
• 3년 사유 점검 - 가압류 집행일부터 3년 안에 채권자가 본안 소송이나 집행권원을 갖췄는지 확인합니다.
• 취소 신청 - 가압류를 명한 법원이나 본안법원에 사정변경 등에 따른 가압류취소를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 당시 가압류를 인수하기로 대금에서 공제했거나 채무자와의 약정이 있다면 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류 취소·이의 신청과 부동산 경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이중경매는 어떤 절차로 진행되나요?
  이미 경매개시결정이 된 부동산에 다른 강제경매 신청이 들어오면 법원은 다시 개시결정을 하고, 먼저 개시결정을 한 집행절차에 따라 경매합니다. 민사집행법 제87조 제1항이 이를 정합니다. 뒤의 신청은 앞 절차가 멈출 때를 대비하는 성격입니다.
• 종기 후 이중경매 채권자는 배당받나요?
  그 압류로는 배당받지 못합니다. 민사집행법 제148조 제1호는 배당요구 종기까지 경매신청을 한 압류채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 다만 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자라면 가압류채권자로서 배당받을 수 있습니다.
• 가압류채권자로서는 배당받나요?
  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구 없이 배당받을 채권자에 해당합니다. 민사집행법 제148조 제3호가 이를 정합니다. 가압류 배당금은 공탁되고, 채권자가 집행권원을 받으면 출급할 수 있습니다.
• 매수인도 가압류 취소를 신청할 수 있나요?
  3년 본안 미제기 사유라면 이해관계인도 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제288조 제1항 후문이 제3호 사유에 대해 이해관계인의 신청을 허용합니다. 가압류 뒤 부동산 소유권을 취득한 사람은 대표적인 이해관계인입니다.
• 공정증서를 받았으면 3년 사유가 안 되나요?
  청구기초가 같다면 안 됩니다. 대법원 2013마1412 결정은 가압류채권자가 3년 안에 집행증서처럼 소송 밖에서 집행권원을 취득하고, 그 권리가 피보전권리와 청구기초가 동일하면 3년 사유에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 다른 취소 사유는 없나요?
  가압류이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때도 취소 사유입니다. 민사집행법 제288조 제1항 제1호가 이를 정합니다. 채권자가 보전 의사를 포기했다고 볼 사정도 여기에 해당할 수 있지만, 이 사유는 채무자가 신청하는 것이 원칙입니다.

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