가압류

보증금 소송 중인 임차인이 집을 가압류했는데 집을 팔려면 어떻게 풀어야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

가압류결정에 적힌 해방금액을 공탁하고 가압류집행 취소를 신청하면 가압류를 풀고 집을 팔 수 있습니다. 민사집행법은 가압류명령에 채무자가 공탁할 해방금액을 적게 하고, 그 금액을 공탁하면 법원이 집행한 가압류를 취소하도록 정합니다. 지금은 가압류결정문에서 해방금액과 결정 법원을 확인하십시오.

임차인과 먼저 합의해야만 가압류를 풀 수 있는 것은 아닙니다. 해방금액을 공탁하면 임차인 동의 없이도 법원에 집행취소를 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 아파트를 보증금 3억원에 임대했는데, 2025년 계약이 끝나면서 임차인과 원상복구비 공제 문제로 다툼이 생겼습니다. 임차인은 보증금 반환 소송을 내면서 A씨 아파트를 가압류했고, 결정문에는 해방금액 3억원이 적혀 있었습니다. 2026년 A씨는 아파트를 팔기로 하고 매수인과 계약했지만, 매수인은 가압류를 풀어야 잔금을 치르겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해방공탁은 어떻게 하나요?

가압류결정을 한 법원의 공탁소에 공탁서를 내고 지정 은행에 해방금액을 현금으로 납부합니다. 가압류해방금은 가압류 목적물에 갈음하는 것이어서 금전으로만 공탁할 수 있고, 유가증권으로는 할 수 없습니다.

공탁한 뒤 공탁서를 붙여 집행법원이나 가압류명령을 한 법원에 가압류집행 취소를 신청합니다. 법원은 결정으로 집행한 가압류를 취소하고 등기소에 가압류등기 말소를 촉탁합니다. 이 취소결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다.

공탁한 돈은 임차인이 바로 가져가나요?

바로 가져가지 못합니다. 해방금이 공탁되면 가압류의 효력은 공탁금 자체가 아니라 집주인의 공탁금 회수청구권에 미칩니다. 임차인은 보증금 반환 판결을 받은 뒤 그 회수청구권에 압류·추심명령이나 전부명령을 받아야 공탁금을 받아 갈 수 있습니다.

같은 결정에 따르면 가압류채권자는 해방공탁금에 대해서도 우선변제권이 없어서, 집주인의 다른 채권자가 회수청구권을 압류하면 서로 경합하게 됩니다.

집주인이 소송에서 이기면 공탁금은 어떻게 되나요?

집주인이 본안에서 이겨 보증금을 돌려줄 의무가 없거나 이미 다 돌려준 것으로 확정되면, 사정변경을 이유로 가압류 취소를 신청할 수 있습니다. 취소 결정이 확정되면 공탁의 원인이 소멸했으므로 공탁금을 회수합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공탁법」은 공탁의 원인이 소멸한 경우 공탁자가 그 사실을 증명해 공탁물을 회수할 수 있다고 정합니다. 그 권리는 행사할 수 있는 때부터 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

해방금액이 너무 크면 다른 방법은 없나요?

가압류 자체가 부당하다고 보면 이의신청을 할 수 있습니다. 예를 들어 이미 보증금 일부를 돌려줬거나 임차인의 밀린 차임·원상복구비를 공제하면 청구금액이 줄어든다는 사정을 들어 가압류 변경을 구합니다.

매매대금으로 보증금을 정리하는 방법도 있습니다. 매수인·임차인과 3자 합의로 잔금 일부를 임차인에게 직접 지급하고 같은 날 임차인이 가압류 해제신청을 하도록 하면 공탁 없이 끝낼 수 있습니다.

임차인 가압류 해방공탁 대응 순서

• 결정문 확인 - 해방금액, 사건번호, 결정 법원을 확인합니다. 해방금액 전액을 공탁해야 합니다.
• 매매 일정 조정 - 공탁·취소 결정·말소등기까지 걸리는 기간을 반영해 잔금일을 정합니다. 매수인에게 사정을 미리 알립니다.
• 해방공탁 - 결정 법원 공탁소에 공탁서를 내고 현금을 납부합니다. 공탁서 원본을 보관합니다.
• 집행취소 신청 - 공탁서를 붙여 가압류집행 취소를 신청합니다. 취소 결정 뒤 등기부 말소를 확인합니다.
• 본안 대응과 회수 - 보증금 소송에서 공제 항목을 다투고, 이기면 가압류 취소 확정 뒤 공탁금을 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있거나 보증금 액수 자체를 다투는 사정이 있다면 임대차계약서와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명도·임대차 분쟁과 가압류 이의·해방공탁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해방금액 일부만 공탁해도 되나요?
  되지 않습니다. 가압류명령에 정한 금액을 공탁해야 법원이 집행한 가압류를 취소하므로, 일부만 공탁하고 가압류 일부 취소를 구하는 방식은 허용되지 않습니다. 금액이 부담되면 이의신청으로 가압류 변경을 구하는 방법을 검토합니다.
• 해방금을 채권이나 수표로 낼 수 있나요?
  해방금은 금전으로만 공탁할 수 있습니다. 대법원은 가압류해방금이 가압류 목적물에 갈음하는 것이라서 유가증권이 실질적 통용가치가 있어도 유가증권 공탁은 허용되지 않는다고 판단했습니다.
• 임차인은 공탁금을 어떻게 받아 가나요?
  보증금 반환 판결을 받은 뒤 집주인의 공탁금 회수청구권에 압류·추심명령이나 전부명령을 받아 공탁금을 받아 갑니다. 가압류의 효력은 공탁금 자체가 아니라 집주인의 회수청구권에 미치기 때문입니다.
• 공탁금은 언제 돌려받나요?
  본안에서 이겨 가압류 취소 결정이 확정되면 공탁의 원인이 소멸한 것이므로 그 사실을 증명해 공탁금을 회수합니다. 회수할 수 있는 때부터 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로 확정 뒤 바로 신청합니다.
• 매수인이 가압류가 있는 상태로 사도 되나요?
  가압류가 남은 상태로 소유권을 넘기면 매수인은 그 가압류에 대항하지 못하므로 임차인이 판결을 받아 경매를 신청할 수 있습니다. 그래서 매수인은 잔금 전에 가압류 말소를 요구하는 것이 보통이고, 해방공탁이 그 방법입니다.
• 가압류 금액이 부풀려졌으면 어떻게 하나요?
  가압류결정에 이의를 신청해 청구금액이 과다하다는 이유로 가압류의 취소나 변경을 구할 수 있습니다. 이미 돌려준 보증금이나 공제할 차임 자료를 붙이면 해방금액도 함께 줄어들 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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