부동산 경매

집행관이 호수를 잘못 조사해 경매 통지를 못 받았으면 국가에 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다. 대항요건을 갖춘 임차인이라도 경매법원에 스스로 권리신고를 하지 않으면 이해관계인이 아니어서, 집행관의 현황조사 잘못으로 통지를 못 받았다는 이유만으로는 국가배상책임이 인정되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금 살고 있는 집에 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기부터 확인하십시오.

법원의 경매 안내문이 올 때까지 기다릴 필요는 없습니다. 등기부에 경매개시결정이 기입됐는지 스스로 확인하고 바로 권리신고와 배당요구를 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024. 3. 보증금 1억원에 2년 계약으로 아파트를 임차하고 등기부상 주소인 「4층 2호」로 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2025년 은행이 경매를 신청했지만 집행관이 관리 호수 「402호」로만 세대를 조회해 K씨를 놓쳤고, K씨는 경매 사실을 모른 채 배당요구 종기 전날 이사하며 전출했고, 이틀 뒤에야 어머니가 그 집으로 전입했습니다. 배당에서 빠진 K씨는 국가를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

권리신고를 하지 않은 임차인도 경매 이해관계인인가요?

아닙니다. 경매절차의 이해관계인은 압류채권자, 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람입니다. 주택임차인은 등기부에 나타나지 않으므로 경매법원에 스스로 권리를 증명해 신고해야 이해관계인이 됩니다.

대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결은 대항요건을 갖춘 임차인이라도 매각허가결정 전에 권리를 신고하지 않으면 집행관의 현황조사 결과와 관계없이 이해관계인이 될 수 없다고 보았습니다. 법원이 임차인에게 보내는 경매 진행 안내는 법률상 의무가 아니라 편의를 위한 안내일 뿐이라 이를 받지 못했다고 경매절차가 위법해지지도 않습니다.

집행관 조사가 틀렸는데 국가가 책임지지 않나요?

그 사정만으로는 책임이 인정되지 않습니다. 법원은 경매개시결정 뒤 집행관에게 부동산의 점유관계와 보증금 등 현황을 조사하게 하지만, 이 조사는 매수 희망자에게 정보를 주기 위한 것입니다. 위 판결은 집행관이 등기부상 호수가 아닌 관리 호수로 조회해 임차인을 놓친 잘못이 있어도, 권리신고를 하지 않은 임차인에 대한 불법행위가 되지 않고 손해와의 인과관계도 없다고 보았습니다.

경매 중에 이사하면 우선변제권은 어떻게 되나요?

배당요구 종기 전에 이사하고 전입을 옮기면 우선변제권을 잃습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 환가대금에서 우선변제받을 권리를 주는데, 판례는 이 요건이 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 한다고 봅니다.

사례처럼 종기 전날 전출하고 이틀 뒤 가족이 다시 전입했다면, 종기 시점에 주민등록이 끊겨 있었으므로 요건이 유지되었다고 보기 어렵습니다. 경매 중 이사가 불가피하면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 먼저 지켜 두어야 합니다.

배당요구는 누가, 어떻게 하나요?

우선변제청구권이 있는 임차인은 배당요구 종기까지 경매법원에 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 확정일자를 받은 계약서 사본을 붙여 권리신고 겸 배당요구서를 냅니다. 이 신고로 이해관계인이 되어 매각기일 통지도 받게 됩니다.

경매 임차인 권리신고 대응 순서

• 경매 여부 확인 - 등기사항증명서에서 경매개시결정 기입을 확인합니다. 통지를 기다리지 않고 직접 알아냅니다.
• 배당요구 종기 확인 - 법원경매정보나 법원 공고에서 종기를 확인합니다. 이 날까지 신고해야 합니다.
• 권리신고·배당요구 - 계약서·초본·확정일자 자료를 붙여 경매법원에 냅니다. 이해관계인이 되어 통지를 받습니다.
• 대항요건 유지 - 배당요구 종기까지 거주와 전입을 유지합니다. 이사가 필요하면 임차권등기명령부터 받습니다.
• 배당기일 출석 - 배당표를 확인하고 순위가 틀렸으면 이의합니다. 이의 후 1주 이내 소 제기 증명이 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고 주소가 등기부 표시와 다르거나 다세대·다가구 호수 표시가 엇갈리는 경우에는 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 절차의 임차인 권리신고·배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입과 확정일자만 있으면 경매 통지가 오나요?
  법률상 통지 의무는 없습니다. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결은 법원의 주택임차인 통지가 편의를 위한 안내에 불과하다고 보았습니다. 권리신고를 해서 이해관계인이 되어야 매각기일 등 통지를 받을 권리가 생깁니다.
• 임차인은 어떻게 이해관계인이 되나요?
  경매법원에 권리를 증명해 신고해야 합니다. 민사집행법 제90조 제4호는 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 이해관계인으로 정합니다. 임대차계약서와 주민등록초본을 붙여 권리신고서를 내면 됩니다.
• 집행관 조사 잘못으로 손해를 보면 배상받나요?
  그 사정만으로는 어렵습니다. 위 판결은 집행관이 현황조사에서 임대차를 제대로 확인하지 않은 잘못이 있어도, 권리신고를 하지 않은 임차인에 대한 불법행위가 되지 않고 손해와의 상당인과관계도 없다고 보았습니다. 국가배상청구도 같은 이유로 받아들여지기 어렵습니다.
• 배당요구 종기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
  우선변제권을 잃을 수 있습니다. 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결은 주택 인도와 주민등록이라는 요건이 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 종기 전에 주민등록이 하루라도 끊기면 요건이 깨질 수 있으니 이사 전에 임차권등기명령을 먼저 받아야 합니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 정해지나요?
  법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생기면 집행법원이 절차에 필요한 기간을 고려해 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 합니다. 법원경매정보에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
• 확정일자 임차인도 배당요구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주지만, 등기되지 않은 권리라 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구를 해야 배당받습니다. 종기를 넘기면 후순위 채권자에게 부당이득을 청구하기도 어렵습니다.

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