집행 막기

재심에서 이겼는데 이미 경매로 팔린 제 땅을 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 재심에서 원래 판결이 취소되어도 그 판결로 진행된 경매에서 제3자가 매각대금을 다 냈다면 그 매수인은 토지 소유권을 적법하게 취득합니다. 대법원은 경매절차를 미리 정지시키지 못한 채 절차가 끝났다면 매수인의 소유권 취득에 영향이 없다고 봅니다. 지금은 경매를 신청한 채권자에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있는지부터 확인하십시오.

재심에서 이겼다고 해서 매수인을 상대로 등기 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 돈을 돌려받을 상대는 경매를 신청한 채권자입니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 A씨는 모르는 사이에 B씨가 낸 대여금 소송에서 패소했습니다. B씨는 A씨의 주소를 거짓으로 적어 소장이 A씨에게 전달되지 않게 했고, 증인은 법정에서 거짓 증언을 했다가 나중에 위증죄로 유죄가 확정되었습니다. A씨는 2025년 재심에서 이겼지만, 그 사이 B씨는 판결로 A씨 소유 토지 960제곱미터에 강제경매를 신청했고 C씨가 시세보다 낮은 2억원에 낙찰받아 대금을 모두 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재심에서 판결이 취소되면 경매도 무효가 되나요?

무효가 되지 않습니다. 확정판결에 따라 진행된 경매는 그 뒤 재심에서 판결이 취소되더라도, 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 절차가 끝났다면 대금을 다 낸 매수인이 소유권을 적법하게 취득합니다. 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다42628 판결의 결론입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 매수인이 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다고 정합니다. 경매의 소유권 이전은 매각허가결정과 대금 납부로 이루어지는 것이어서, 뒤에 집행권원이 없어졌다는 사정만으로 거꾸로 돌리지 않습니다. 가집행선고 있는 판결이 상소심에서 취소된 경우도 같습니다.

경매 신청인이 직접 낙찰받았다면 달라지나요?

강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용되었다면 매수인의 소유권 취득 효력이 부정됩니다. 대법원 1991. 2. 8. 선고 90다16177 판결은 가짜 채권으로 집행권원을 만들어 경매에서 직접 낙찰받은 경우를 그 예로 들었습니다. 주소를 거짓으로 적어 받아 낸 판결로 경매를 신청한 사람이 스스로 낙찰받았다면 이 법리를 들어 소유권이전등기 말소를 다툴 여지가 있습니다.

다만 사정을 모르는 제3자가 낙찰받은 경우에는 이 예외가 적용되기 어렵습니다. 반사회성은 소송에서 소유자가 증명해야 합니다.

땅을 못 찾으면 누구에게 무엇을 청구하나요?

경매를 신청한 채권자에게 부당이득반환이나 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 재심으로 채권이 없다는 것이 확정되었다면 채권자가 배당받은 돈은 법률상 원인 없이 얻은 이익이 됩니다.

주소를 거짓으로 적어 판결을 받고 그 판결로 경매까지 진행한 행위는 고의에 의한 위법행위로 볼 수 있어, 시가와 낙찰가의 차이 같은 손해도 배상 범위로 다툴 수 있습니다.

경매 전에 재심을 냈다면 무엇을 해야 했나요?

재심을 내면서 강제집행정지를 함께 신청해야 경매가 멈춥니다. 법원은 재심 이유가 법률상 정당하고 사실에 대한 소명이 있으면 담보를 조건으로 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다. 상대방이 주소를 거짓으로 적어 소를 제기한 것과 증인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 것은 모두 재심 사유입니다.

위증을 재심 사유로 삼으려면 그 증인에 대한 유죄판결이 확정되어야 합니다.

재심 승소 후 경매 대응 순서

• 경매 진행 단계 확인 - 대금 납부 전인지 후인지 확인합니다. 대금 납부 전이면 집행정지로 멈출 수 있습니다.
• 매수인 신원 확인 - 매각허가결정문으로 낙찰자가 경매 신청인 본인이나 그 관계인인지 봅니다. 신청인 본인이면 소유권 말소를 다툴 여지가 생깁니다.
• 배당 내역 확보 - 배당표로 채권자가 받아 간 금액을 확인합니다. 부당이득반환 청구액의 기준이 됩니다.
• 손해액 산정 - 감정가·시가와 낙찰가 차이를 정리합니다. 손해배상 청구의 기준이 됩니다.
• 채권자 재산 보전 - 청구 전에 채권자 재산에 가압류를 신청합니다. 배당금이 흩어지기 전에 묶어 두기 위해서입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰자와 경매 신청인 사이에 특별한 관계가 있거나 재심 판결이 일부만 취소한 경우라면 경매기록과 재심 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재심과 강제집행 이후의 부당이득반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재심 사유는 무엇이 있나요?
  상대방이 주소를 알면서도 거짓 주소로 소를 제기한 경우와 증인의 거짓 진술이 판결의 증거가 된 경우가 대표적입니다. 증인의 거짓 진술을 사유로 삼으려면 그 증인에 대한 유죄판결이 확정되어야 합니다.
• 재심은 언제까지 낼 수 있나요?
  판결 확정 뒤 재심 사유를 안 날부터 30일 안에 내야 하고, 이 기간은 불변기간입니다. 판결 확정 뒤 5년이 지나면 낼 수 없습니다. 거짓 주소로 받은 판결은 송달 효력 문제와 함께 기간 계산을 따로 따져야 합니다.
• 경매를 멈추는 방법이 있나요?
  재심을 내면서 강제집행정지를 신청합니다. 법원은 재심 이유가 법률상 정당하고 소명이 있으면 담보를 조건으로 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다. 정지 결정 정본을 집행법원에 내야 경매가 실제로 멈춥니다.
• 낙찰자에게 땅을 돌려달라고 할 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대금을 다 낸 매수인은 재심으로 판결이 취소되어도 소유권을 적법하게 취득합니다. 경매가 가장채권으로 만든 집행권원처럼 반사회적 수단으로 쓰인 경우에만 예외가 인정됩니다.
• 채권자에게 얼마를 청구할 수 있나요?
  채권자가 배당받은 금액은 부당이득반환으로 청구할 수 있습니다. 거짓 주소로 판결을 받은 고의가 인정되면 시가와 낙찰가의 차이 같은 손해도 불법행위 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 금액은 감정가와 배당표로 정리합니다.
• 가집행 판결로 경매된 경우도 같나요?
  같습니다. 가집행선고 있는 판결에 따른 강제집행도 본집행이어서, 상소심에서 판결이 취소되어도 이미 끝난 집행절차와 매수인의 소유권 취득에는 영향이 없습니다. 다만 반사회적 수단으로 쓰인 경우는 예외입니다.

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