재산 찾기

저당권이 말소된 사해행위 부동산은 가액배상을 누구에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 저당권이 말소되어 가액배상으로 원상회복할 때는 수익자에게 취소채권자 자신에게 직접 돈을 지급하라고 청구합니다. 대법원 판례는 채권자취소권의 성질상 가액배상의 이행 상대방은 채권자여야 한다고 보았습니다. 지금은 말소된 저당권의 실제 피담보채무액과 부동산 시가부터 확인하십시오.

가액배상금을 받으려고 채무자 명의로 돈을 돌려놓은 뒤 다시 압류할 필요는 없습니다. 취소채권자가 자기에게 직접 지급하라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 B씨에게 8,000만원을 빌려주었습니다. B씨는 채무 초과 상태에서 2025년 4월 은행 저당 대출 2억 5,000만원이 남아 있는 아파트를 처남 C씨에게 넘겼고, C씨가 2025년 9월 은행 대출을 갚아 저당권이 말소되었습니다. 2026년 현재 아파트 시세는 약 6억원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가액배상은 누구에게 지급하라고 청구하나요?

취소채권자 자신에게 지급하라고 청구합니다. 채권자취소권은 채무자의 사해행위를 채권자와 수익자 사이에서만 상대적으로 취소하고, 빠져나간 재산을 되돌려 강제집행을 할 수 있게 하는 권리입니다. 그래서 원상회복을 가액배상으로 할 때 그 이행의 상대방은 채권자여야 한다는 것이 대법원 판례입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 제1항은 원안 당시와 같습니다. 청구취지는 「피고는 원고에게 ○○원 및 이에 대한 판결 확정 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라」는 형식이 됩니다.

저당권이 말소되면 왜 가액배상으로 바뀌나요?

저당권이 말소된 뒤 부동산 자체를 돌려받게 하면 채무자는 저당권 부담이 없는 부동산을 받게 되어, 사해행위 전보다 책임재산이 늘어나기 때문입니다. 이렇게 원물반환이 공평에 맞지 않으면 원물반환이 곤란한 경우로 보고 가액배상을 명합니다.

원물반환이 원칙이므로 저당권이 그대로 남아 있다면 소유권이전등기 말소를 구합니다. 수익자가 부동산을 다시 선의의 제3자에게 넘긴 경우에도 원물반환이 어려워 가액배상으로 갑니다. 어느 쪽인지는 등기부의 말소·이전 기록으로 판단합니다.

가액배상 금액은 어떻게 계산하나요?

부동산의 사실심 변론종결 당시 가액에서 말소된 저당권의 피담보채권액을 뺀 금액이 기준이고, 그 범위에서 취소채권자의 채권액을 넘지 못합니다. 공동저당 부동산 중 일부만 취소한다면, 피담보채권 총액을 사실심 변론종결 당시 각 부동산 가액에 비례해 나눈 금액을 뺍니다(대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다77891 판결).

감정가가 6억원이고 말소된 저당권의 피담보채무가 2억 5,000만원이면 공제 후 금액은 3억 5,000만원입니다. 취소채권자의 채권이 8,000만원이라면 배상 범위는 8,000만원입니다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2006다1442 판결).

저당권 말소 후 가액배상 대응 순서

• 등기 변동 확인 - 양도일, 저당권 말소일, 이후 이전 여부를 등기부로 확인합니다. 저당권이 말소되었으면 가액배상 청구로 준비합니다.
• 피담보채권액 확인 - 말소된 저당권의 실제 피담보채무액을 금융기관 자료로 확인합니다. 근저당 한도액이 아니라 실제 채무액을 뺍니다.
• 시가 감정 신청 - 소송 중 부동산 시가 감정을 신청합니다. 사실심 변론종결 당시 가액이 계산 기준입니다.
• 청구취지 작성 - 수익자는 원고에게 가액배상금을 지급하라는 형식으로 적습니다. 채권액 한도에서 금액을 정합니다.
• 판결 후 집행 - 가액배상 판결로 수익자의 예금·부동산에 강제집행합니다. 받은 돈은 채무자에 대한 채권과 상계하는 방식으로 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동저당이 여러 부동산에 걸쳐 있거나 수익자가 저당채무를 직접 갚은 사정이 있다면 등기부와 금융자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가액배상금을 채무자에게 주라고 해야 하나요?
  아닙니다. 대법원은 채권자취소권이 채권자와 수익자 사이에서 상대적으로 사해행위를 취소하는 권리이므로 가액배상의 이행 상대방은 채권자여야 한다고 보았습니다. 청구취지에 원고에게 지급하라고 적으면 됩니다.
• 저당권이 말소되면 원물반환은 안 되나요?
  저당권이 말소된 뒤 부동산을 돌려받게 하면 채무자의 책임재산이 사해행위 전보다 늘어나 공평에 맞지 않으므로, 이런 경우 원물반환 대신 가액배상을 명합니다. 저당권이 남아 있으면 원칙대로 등기 말소를 구합니다.
• 배상액은 어떻게 계산하나요?
  부동산의 사실심 변론종결 당시 가액에서 말소된 저당권의 피담보채권액을 뺀 금액이 기준입니다. 공동저당 부동산 중 일부만 취소한다면 피담보채권 총액을 변론종결 당시 가액 비율로 나누어 뺍니다.
• 채권액보다 많이 받을 수 있나요?
  원칙적으로 취소채권자의 채권액을 넘어 가액배상을 구할 수 없습니다. 받은 가액배상금을 다른 채권자에게 나눠 주는 절차가 법에 없기 때문입니다. 부동산 잔존가치가 커도 청구액은 채권액 한도로 정합니다.
• 다른 채권자도 같은 소송을 냈다면요?
  여러 채권자가 각자 소송을 내도 중복제소가 아니고, 법원은 수익자가 반환할 가액 범위에서 각 채권자의 채권액 전액을 명합니다. 어느 한 채권자가 실제로 가액을 회수하면 그만큼 다른 채권자의 청구는 권리보호의 이익이 없어집니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  사해행위를 안 날부터 1년, 양도계약일부터 5년 안에 내야 합니다. 저당권 말소나 수익자의 재처분은 이 기간을 늦추지 않습니다. 등기부를 처음 열람한 날을 기록해 두는 것이 좋습니다.

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• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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