채권압류·추심

보증금반환채권을 전부받았는데 임차인이 계약 중간에 임차권을 넘겼다면 바로 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 보증금반환채권이 압류된 뒤 임대인이 임차권 양도를 승낙했다면 그 승낙 때 기존 임차인과의 임대차가 끝나 보증금반환채권의 이행기가 도래하므로 전부금을 청구할 수 있습니다. 대법원은 새 임차인이 기존 임차인에게서 점포를 넘겨받았다면 기존 임차인의 명도의무도 이행된 것으로 보았습니다. 지금은 임대인이 양도를 승낙한 날과 새 임차인이 입점한 날부터 확인하십시오.

원래 계약기간이 끝날 때까지 기다린 뒤에야 전부금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

X씨는 대여금 확정판결로 2025년 5월 Y씨가 상가 임대인 Z씨에게 가진 보증금 5,000만원 반환채권에 압류·전부명령을 받았고 명령은 확정됐습니다. 계약기간이 1년 넘게 남은 2026년 3월, Y씨는 임대인 Z씨의 승낙을 받아 임차권을 AA씨에게 넘기고 가게를 비워 주었습니다. X씨는 Z씨에게 전부금을 청구했지만, Z씨는 계약기간이 남았고 새 임차인의 밀린 월세도 빼야 한다며 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권 양도를 승낙하면 기존 임대차는 언제 끝나나요?

임대인이 임차권 양도를 승낙하는 순간 기존 임차인과의 임대차관계는 끝나고, 기존 임차인은 임대차관계에서 빠집니다. 이에 따라 기존 임차인의 보증금반환채권은 임대인의 승낙 시점에 이행기가 도래합니다.

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하므로, 양도가 유효하려면 임대인의 승낙이 필요합니다. 승낙이 없는 양도라면 기존 임대차가 그대로 남아 있어 이행기 도래를 주장하기 어렵습니다.

전부명령을 받은 채권자는 무엇을 청구할 수 있나요?

전부명령이 확정되면 압류된 보증금반환채권은 지급에 갈음해 전부채권자에게 넘어갑니다. 따라서 이행기가 도래한 뒤에는 전부채권자가 임대인에게 직접 전부금을 청구할 수 있습니다.

기존 임차인이 임대인 승낙 아래 새 임차인에게 직접 점포를 넘겨주었다면 명도의무도 이행된 것으로 봅니다. 임대인이 「점포를 돌려받지 못했다」며 동시이행 항변을 하기 어렵습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 전부명령은 확정되어야 효력을 가집니다.

임대인이 새 임차인의 밀린 월세를 빼겠다고 하면요?

뺄 수 없습니다. 임대인은 양도 승낙 시점에 기존 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무를 지므로, 그 뒤 새 임차인이 연체한 차임 등 새로운 채무를 기존 임차인의 보증금에서 공제할 수 없습니다. 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결의 판단이고, 새 임차인의 연체는 임대인이 새 임차인과의 계약에 따라 따로 해결할 문제입니다.

기존 임차인이 임대인과 「보증금을 새 임차인 채무의 담보로 한다」고 약정했거나 새 임차인에게 보증금반환채권을 넘기기로 했더라도, 그 전에 압류가 되어 있었다면 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 기존 임차인이 양도 전까지 밀린 차임은 공제될 수 있습니다.

보증금 전부금 청구 대응 순서

• 전부명령 확정 확인 - 전부명령이 확정됐는지, 송달 전에 다른 압류가 없었는지 확인합니다. 확정돼야 채권이 넘어옵니다.
• 양도 승낙일 확인 - 임대인에게 임차권 양도 승낙 여부와 날짜를 서면으로 확인합니다. 이날 이행기가 도래합니다.
• 명도 사실 확인 - 새 임차인이 입점한 날과 기존 임차인이 가게를 넘겨준 사실을 자료로 남깁니다. 명도의무 이행의 근거입니다.
• 공제 범위 정리 - 양도 전 기존 임차인의 연체 차임만 공제 대상인지 계산합니다. 새 임차인 채무는 빼지 못합니다.
• 전부금 청구 - 임대인에게 내용증명으로 청구하고, 거절하면 전부금 소송을 냅니다. 지연손해금은 승낙일 이후로 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 승낙 없이 사실상 영업만 넘긴 경우나 임대차계약서에 보증금 승계 특약이 있는 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 압류·전부금 청구와 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 양도를 승낙하지 않았다면요?
  기존 임대차가 계속되므로 이행기가 도래하지 않습니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하지 못한다고 정하므로, 승낙 없는 양도는 임대인에게 효력이 없습니다. 이 경우 전부채권자는 계약기간 만료나 해지로 임대차가 끝난 뒤에 청구합니다.
• 전부명령은 언제 효력이 생기나요?
  확정되어야 효력이 생깁니다. 민사집행법 제229조 제7항은 전부명령이 확정되어야 효력을 가진다고 정하고, 제231조는 확정되면 제3채무자에게 송달된 때에 채무자가 변제한 것으로 본다고 정합니다. 즉시항고 기간이 지나 확정증명을 받아 두어야 합니다.
• 새 임차인이 밀린 월세를 보증금에서 빼나요?
  뺄 수 없습니다. 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결은 임대인이 양도 승낙 때 기존 임차인에게 보증금 반환의무를 지게 되므로, 그 뒤 새 임차인이 연체한 차임 등을 기존 임차인의 보증금에서 공제할 수 없다고 보았습니다.
• 기존 임차인이 밀린 월세는 공제되나요?
  양도 승낙 전까지 기존 임차인이 연체한 차임은 공제될 수 있습니다. 보증금은 임대차 종료 때까지 임차인이 부담하는 채무를 담보하므로, 승낙 시점까지 발생한 기존 임차인의 연체 차임과 손해배상은 반환할 보증금에서 뺍니다. 압류채권자도 이 공제를 막을 수는 없습니다.
• 보증금을 새 임차인에게 넘기기로 약정했다면요?
  압류 뒤의 약정이면 압류채권자에게 대항하지 못합니다. 대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결은 기존 임차인이 보증금을 새 임차인 채무의 담보로 하기로 약정하거나 새 임차인에게 보증금반환채권을 양도하기로 했더라도, 그 전에 압류가 있었다면 압류권자에게 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 전부명령 뒤 채권이 없던 것으로 밝혀지면요?
  변제 효과가 생기지 않습니다. 민사집행법 제231조 단서는 이전된 채권이 존재하지 않는 때에는 채무자가 변제한 것으로 보지 않는다고 정합니다. 보증금이 연체 차임으로 모두 공제돼 남은 금액이 없다면 원래 채무자에게 다시 청구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 시효가 지난 밀린 월세도 보증금에서 뺄 수 있나요?

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