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건물주 동의를 받아 상가를 전차했는데 경매에서 최우선변제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 원래 임차인이 대항력을 갖춘 소액임차인이었고 전차인이 곧바로 자기 명의 사업자등록을 마쳐 공시가 끊기지 않았다면 원래 임차인의 최우선변제권을 대위해 행사할 여지가 있습니다. 대법원은 주택 사안에서 임대인 동의를 받은 적법한 전차인이 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 보았고, 상가도 같은 구조로 판단될 가능성이 높습니다. 지금은 전차인 명의 사업자등록 신청일과 원래 임차인의 보증금·월세를 확인해 두십시오.

원래 임차인과 새 계약을 다시 쓰거나 확정일자를 따로 받아야 최우선변제를 받는 것은 아닙니다. 최우선변제는 확정일자가 요건이 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 2월 서울의 한 상가를 건물주 동의를 받고 기존 임차인에게서 전차했습니다. 기존 임차인은 보증금 3,000만원, 월세 30만원으로 2023년부터 사업자등록을 갖추고 영업하던 사람이었고, G씨는 전차 후 1주일 안에 전대차계약서와 건물주의 전차동의서를 붙여 자기 이름으로 사업자등록을 했습니다. 2026년 7월 건물이 경매에 넘어가자 G씨는 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인도 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있나요?

원래 임차인의 권리를 대위해 받을 여지가 있습니다. 대법원은 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 공시가 단절되지 않을 정도의 기간 안에 전차인이 대항요건을 갖추면 원래 임차인의 대항력이 유지되고 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 판단했습니다. 상가 사안의 대법원 판례는 확인되지 않지만 규정 구조가 같습니다.

전차인 자신의 권리로 받는 것이 아니라 원래 임차인의 권리를 대신 행사하는 구조입니다. 그래서 소액임차인인지는 원래 임차인의 보증금과 월세로 판단하고, 받을 수 있는 금액도 원래 임차인의 최우선변제 범위를 넘지 못한다고 보는 것이 자연스럽습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

임대인 동의가 없는 전대차여도 되나요?

원칙적으로 안 됩니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 동의 없는 전대차는 임대인에게 주장할 수 없습니다. 대법원이 우선변제권 대위를 인정한 것도 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대차를 전제로 합니다.

동의를 얻은 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지는 대신 전대차 관계를 임대인에게 주장할 수 있습니다. 동의서는 사업자등록 신청 때 필요하므로 서면으로 받아 두어야 합니다.

전차인 사업자등록은 언제까지 해야 하나요?

전차 직후 바로 해야 합니다. 상가 임차인의 사업자등록은 대항력과 우선변제권의 존속 요건이어서, 원래 임차인이 가게를 넘기고 영업을 그만두면 그 사업자등록은 공시 효력을 잃습니다. 대법원은 이때 대항력과 우선변제권을 유지하려면 건물을 직접 점유하며 영업하는 전차인이 자기 명의로 사업자등록을 해야 한다고 했습니다.

전차인이 사업자등록을 신청할 때는 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서를 붙여야 합니다. 공시가 끊긴 기간이 길면 원래 임차인의 대항력이 소멸한 것으로 볼 수 있으므로 서류를 미리 준비해 두십시오.

최우선변제액은 얼마인가요?

지역별 소액임차인 기준 이하일 때 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하가 기준이고, 최우선변제액은 2천200만원까지입니다. 사례의 원래 임차인은 보증금 3,000만원에 월세 30만원의 100배인 3,000만원을 더해 환산보증금 6,000만원이어서 기준 안에 들어옵니다.

전차인 최우선변제 대응 순서

• 동의서 확인 - 임대인의 전차동의서나 동의 문자를 확보합니다. 적법한 전대차라는 점이 대위 행사의 전제입니다.
• 공시 연속성 점검 - 원래 임차인의 사업자등록 폐업일과 전차인 사업자등록 신청일을 비교합니다. 간격이 짧아야 대항력이 이어집니다.
• 소액 기준 계산 - 원래 임차인의 보증금과 월세로 환산보증금을 계산해 지역 기준과 비교합니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 배당요구 - 종기 전에 임대차·전대차 계약서, 동의서, 사업자등록 자료를 붙여 배당요구를 합니다. 우선변제권이 있는 채권자로 신청합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 최우선변제액이 반영됐는지 확인하고, 빠졌으면 이의합니다. 이의 뒤에는 배당이의 소송 기간을 지켜야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인이 폐업한 뒤 전차인 등록까지 시간이 걸렸거나 동의서가 구두뿐이라면 계약서와 사업자등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 상가 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인도 경매에서 최우선변제를 받나요?
  원래 임차인의 권리를 대위해 받을 여지가 있습니다. 대법원은 주택 사안에서 임대인의 동의를 얻은 적법한 전차인이 공시가 끊기지 않게 대항요건을 갖추면 원래 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 했습니다. 상가에서도 같은 구조로 판단될 가능성이 높습니다.
• 소액임차인 기준은 누구 보증금으로 보나요?
  대위 행사 구조이므로 원래 임차인의 보증금과 월세로 판단하는 것이 자연스럽습니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하고, 서울특별시는 6천500만원 이하가 기준입니다. 전대차 보증금이 더 커도 원래 임차인 기준을 넘는 권리는 대위할 수 없습니다.
• 건물주 동의 없이 전차했으면요?
  동의 없는 전대차는 임대인에게 주장할 수 없어 원래 임차인의 권리를 대위 행사하기 어렵습니다. 대법원이 대위 행사를 인정한 것도 적법한 전대차를 전제로 했습니다. 동의가 있었다면 문자나 동의서로 증명할 수 있어야 합니다.
• 전차인 사업자등록은 언제 해야 하나요?
  전차 직후 바로 해야 합니다. 원래 임차인이 영업을 그만두면 그 사업자등록은 공시 효력을 잃고, 건물을 직접 점유하며 영업하는 전차인이 자기 명의로 등록해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 때는 전대차계약서와 전차동의서가 필요합니다.
• 확정일자도 따로 받아야 하나요?
  최우선변제는 확정일자가 요건이 아닙니다. 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 갖추면 됩니다. 다만 최우선변제액을 넘는 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자를 받은 우선변제권이 따로 필요합니다.
• 배당요구는 꼭 해야 하나요?
  해야 합니다. 소액임차인도 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 우선변제청구권이 있는 채권자로서 임대차·전대차 계약서, 동의서, 사업자등록 자료를 붙여 신청하고, 종기를 넘기면 최우선변제를 받지 못합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 상가 계약이 끝난 뒤 건물주가 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?

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