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보증금이 많아 소액임차인이 아니었는데 재계약으로 줄이면 최우선변제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 실제로 가게를 쓰려는 계약에서 정당하게 보증금을 줄여 소액임차인 기준 안에 들어왔다면 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없는 한 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 주택 사안에서 처음에는 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 보증금을 정당하게 감액해 기준에 해당하면 보호받는다고 보았습니다. 지금은 감액 계약을 맺은 날짜와 그 뒤 실제로 돌려받거나 차감한 보증금 흐름을 확인해 두십시오.

감액 뒤에 처음 계약서를 없애거나 새 계약서만 내야 하는 것은 아닙니다. 두 계약서와 보증금이 오간 기록을 함께 내는 편이 정당한 감액이라는 점을 보여 줍니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 서울의 상가를 보증금 1억원, 월세 50만원에 빌려 꽃집을 운영했습니다. 환산보증금이 1억5,000만원이라 소액임차인이 아니었습니다. 2025년 3월 재계약하면서 건물주가 보증금 7,000만원을 돌려주고 보증금 3,000만원, 월세 30만원으로 바꿨고, I씨는 새 계약서에 확정일자를 다시 받았습니다. 2026년 8월 건물이 경매에 넘어가자 I씨는 최우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 줄이면 소액임차인이 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 대법원은 실제 임대차의 주된 목적이 목적물을 사용·수익하려는 것이라면, 처음 계약 때는 보증금이 많아 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 된 경우 보호받을 수 있다고 판단했습니다. 주택 사안이지만 상가 소액임차인 규정도 같은 구조입니다.

소액임차인인지는 지역별 기준으로 판단합니다. 서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하이고, 최우선변제액은 2천200만원까지입니다. 사례의 감액 뒤 조건은 보증금 3,000만원에 월세 30만원의 100배인 3,000만원을 더한 6,000만원이라 기준 안에 들어옵니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

어떤 감액은 인정되지 않나요?

실제로 보증금을 줄이지 않고 서류만 바꾼 통정허위표시라면 무효입니다. 건물주와 짜고 계약서에만 적은 금액을 낮췄거나, 경매가 임박한 시점에 돈의 이동 없이 감액 계약서를 만든 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

대법원은 임대차의 주된 목적이 가게를 쓰는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 기존 채권을 먼저 회수하려는 데 있으면 소액임차인으로 보호하지 않는다고도 했습니다. 감액 전후로 영업을 계속했는지, 돌려받은 보증금이 실제로 계좌로 들어왔는지가 판단 자료가 됩니다.

감액 계약서에 확정일자를 다시 받아야 하나요?

최우선변제에는 확정일자가 필요 없지만, 최우선변제액을 넘는 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자가 필요합니다. 임대차계약이 변경되거나 갱신되면 임차인의 신청에 따라 관할 세무서장이 새로운 확정일자를 부여합니다.

사례에서 보증금 3,000만원 중 2천200만원은 최우선변제로 받고, 남은 800만원은 확정일자 순위에 따라 받게 됩니다.

보증금 감액 후 최우선변제 대응 순서

• 감액 경위 정리 - 감액 이유, 재계약 날짜, 돌려받은 보증금의 입금 내역을 모읍니다. 정당한 감액이라는 점을 보여 주는 자료입니다.
• 영업 계속 증명 - 감액 전후의 매출 자료와 사업자등록 유지 내역을 준비합니다. 가게를 실제로 쓰는 임대차였다는 점이 요건입니다.
• 소액 기준 계산 - 감액 뒤 보증금에 월세의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다. 기준 이하여야 최우선변제 대상입니다.
• 배당요구 - 종기 전에 두 계약서와 사업자등록 자료, 확정일자를 붙여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 이의 대비 - 근저당권자가 가장임차인이라며 이의할 수 있으니 입금 내역과 영업 자료를 정리해 둡니다. 배당이의 소송에서 그대로 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감액 계약이 경매개시 직전에 이루어졌거나 돌려받은 보증금이 건물주 채무와 상계됐다면 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 상가 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 줄이면 최우선변제가 되나요?
  실제로 가게를 쓰는 임대차에서 정당하게 줄였다면 됩니다. 대법원은 처음에는 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 보증금을 정당하게 감액해 기준에 해당하면 통정허위표시 같은 특별한 사정이 없는 한 보호받는다고 했습니다. 감액 전후 돈의 흐름을 남겨 두십시오.
• 서류만 바꾸면 어떻게 되나요?
  보증금을 실제로 줄이지 않고 계약서 금액만 낮췄다면 통정허위표시로 무효가 됩니다. 이 경우 소액임차인 보호를 받을 수 없고, 근저당권자의 배당이의에서 다툼이 커집니다. 돌려받은 보증금의 입금 내역이 가장 직접적인 증거입니다.
• 감액 계약서에 확정일자를 다시 받나요?
  받아 두는 것이 좋습니다. 계약이 변경되면 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 받을 수 있습니다. 최우선변제액을 넘는 보증금은 확정일자 순위로 받기 때문에, 감액 뒤 계약서에도 확정일자를 받아 두어야 남은 금액을 순위에 따라 받을 수 있습니다.
• 서울에서 최우선변제액은 얼마인가요?
  서울특별시는 환산보증금 6천500만원 이하인 임차인이 보증금 중 2천200만원까지 최우선변제를 받습니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다. 다만 소액임차인 전체의 합계는 건물가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
• 경매 직전에 줄였으면 불리한가요?
  불리할 수 있습니다. 감액 시점이 경매개시 결정과 가깝고 돈의 이동이 없으면 소액임차인 보호를 받으려고 서류를 바꾼 것으로 의심받기 쉽습니다. 대법원도 주된 목적이 기존 채권 회수에 있으면 보호하지 않는다고 했습니다.
• 배당요구는 언제까지 하나요?
  경매법원이 정한 배당요구의 종기까지 해야 합니다. 소액임차인도 배당요구를 하지 않으면 배당받지 못합니다. 처음 계약서와 감액 계약서, 사업자등록 자료를 함께 붙여 신청하면 정당한 감액이라는 점을 처음부터 보여 줄 수 있습니다.

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