건축허가 없이 지은 건물도 가압류되나요?

이 방법으로는 어렵습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 미등기 건물의 경우 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 붙이도록 정합니다. 허가나 신고 자체가 없으면 서류를 낼 수 없어 부동산 가압류로 진행하기 어렵습니다.

관공서에 서류를 직접 요청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제2항은 채권자가 공적 장부를 주관하는 공공기관에 건물의 소유, 지번·구조·면적, 건축허가나 신고 사항을 증명해 달라고 청구할 수 있다고 정합니다. 가압류 신청 전에 구청에 요청합니다.

면적을 모르면 신청을 못 하나요?

집행관 조사를 함께 신청하면 됩니다. 민사집행법 제81조 제3항은 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다고 정하고, 제4항에 따라 법원은 집행관에게 조사하게 합니다.

채무자 명의 보존등기는 누가 하나요?

등기관이 직권으로 합니다. 부동산등기법 제66조 제1항은 미등기부동산에 법원의 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정합니다. 채권자가 따로 보존등기를 대위 신청할 필요가 없습니다.

사용승인 전 건물도 등기가 되나요?

됩니다. 부동산등기법 제66조 제2항은 직권 보존등기 때 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물이 사용승인을 받지 않았으면 그 사실을 표제부에 기록하도록 정합니다. 사용승인이 없다는 이유만으로 가압류 등기가 막히지는 않습니다.

가압류 등기는 누가 신청하나요?

법원이 촉탁합니다. 민사집행법 제293조 제3항은 가압류등기를 법원사무관등이 촉탁하도록 정하고, 제1항은 부동산 가압류를 등기부 기입으로 집행하도록 정합니다. 채권자는 등록면허세와 등기 수수료를 납부하면 됩니다.

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가압류

채무자 재산이 사용승인 전 미등기 건물뿐인데 가압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 미등기 건물이라도 채무자 소유임을 증명할 서류 등을 붙이면 가압류를 신청할 수 있습니다. 가압류 집행에는 강제집행 규정이 준용되어, 등기되지 않은 건물은 소유 증명 서류와 지번·구조·면적 증명 서류, 건축허가나 건축신고 증명 서류를 내도록 되어 있습니다. 지금은 관할 구청에서 건축허가서와 건축물 현황 자료를 발급받을 수 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

건축주 명의가 채무자로 되어 있는 건축허가서나 건축신고 확인 자료를 확보하십시오. 건축주가 다른 사람이거나 허가 없이 지은 건물이면 이 방법으로 가압류하기 어렵습니다.

미등기 건물이라고 해서 먼저 채무자 대신 보존등기를 해 둘 필요는 없습니다. 법원이 가압류 등기를 촉탁하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 합니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 3월 소규모 건축업자에게 자재대금 6,500만원을 외상으로 공급했지만 대금을 받지 못했습니다. 2026년 여름 알아보니 그 업자의 재산은 자기 땅 위에 짓고 있는 3층 다가구주택 하나뿐인데, 골조와 외장은 끝났지만 사용승인을 받지 않아 건물 등기가 되어 있지 않았습니다. L씨는 등기부가 없는 건물에도 가압류를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물 가압류에는 어떤 서류가 필요한가요?

등기되지 않은 건물에 가압류하려면 그 건물이 채무자 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명하는 서류, 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 붙여야 합니다. 가압류 집행에는 강제집행에 관한 규정이 준용되므로 강제경매 신청 때와 같은 서류를 요구합니다.

실무에서는 건축주가 채무자로 적힌 건축허가서나 건축신고필증, 설계도면, 공사 도급계약서가 소유 증명 자료로 쓰입니다. 채권자는 공적 장부를 관리하는 기관에 이 사항들을 증명해 달라고 직접 청구할 수 있습니다.

지번·구조·면적을 증명하지 못하면 어떻게 하나요?

사용승인 전이라 건축물대장이 없어 지번·구조·면적을 증명하기 어려우면, 가압류 신청과 함께 집행법원에 그 조사를 신청할 수 있습니다. 그러면 법원은 집행관에게 현장에 가서 건물을 조사하게 합니다.

집행관 조사에는 비용이 들고 시간이 걸리므로, 설계도면이나 감리 보고서로 증명할 수 있다면 그 자료를 먼저 내는 편이 빠릅니다. 조사 결과가 허가 내용과 크게 다르면 동일성이 문제 될 수 있습니다. 대지도 채무자 소유라면 건물과 함께 대지를 가압류해 두어야 나중에 경매에서 제값을 받기 쉽습니다.

가압류 결정이 나면 등기는 어떻게 되나요?

부동산 가압류는 등기부에 가압류를 기입하는 방법으로 집행하므로, 법원이 등기소에 가압류 등기를 촉탁합니다. 미등기 건물이면 등기관이 직권으로 채무자 명의의 소유권보존등기를 먼저 하고 그 위에 가압류를 기입합니다.

미등기 건물 가압류 등기 흐름

1
가압류 신청
소유·현황·허가 서류 첨부
2
가압류 결정
법원이 등기 촉탁
3
직권 보존등기
채무자 명의, 사용승인 미필 기록
4
가압류 기입
이후 처분은 대항 불가

사용승인을 받지 않은 건물도 이 방법으로 보존등기가 되며, 등기부 표제부에 사용승인을 받지 않았다는 사실이 기록됩니다. 이렇게 등기가 되면 채무자가 나중에 건물을 팔거나 담보로 제공해도 가압류 채권자에게 대항할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」의 내용입니다.

미등기 건물 가압류 대응 순서

건축 자료 확보 - 구청에서 건축허가서나 건축신고 자료를 확인합니다. 건축주가 채무자인지 봅니다.
현황 증명 준비 - 지번·구조·면적을 보여 줄 도면이나 감리 자료를 모읍니다. 없으면 집행관 조사를 신청합니다.
가압류 신청 - 청구채권 소명 자료와 미등기 건물 서류를 붙여 신청합니다. 법원이 정한 담보를 냅니다.
직권 보존등기 - 법원 촉탁으로 채무자 명의 보존등기와 가압류 등기가 됩니다. 등기부로 기입 여부를 확인합니다.
본안과 경매 - 물품대금 판결을 받아 본압류로 옮기고 경매를 신청합니다. 대지도 채무자 소유면 함께 가압류합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주 명의가 채무자와 다르거나 허가 없이 지은 건물, 공정률이 낮아 독립된 건물로 보기 어려운 경우에는 건축 서류와 현장 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 미등기 건물과 공사 중인 부동산에 대한 가압류와 경매 절차를 수행합니다.

실무상 착안점

채권자들은 등기부가 없으면 손쓸 방법이 없다고 여기고 건물이 완공돼 등기될 때까지 기다리는 경우가 많습니다. 그 사이 채무자가 사용승인과 동시에 보존등기를 하고 곧바로 근저당을 설정하거나 분양해 버리면 가압류 순위가 밀립니다.

그래서 건축 서류를 발급받은 날과 현장 사진을 찍은 날을 기록해 두어야 합니다. 건축허가서의 건축주 명의, 공사 진행 정도, 외벽과 지붕이 갖춰진 날짜는 이 건물이 채무자 소유의 독립된 건물이라는 점을 보여 주는 자료가 됩니다.

가압류로 직권 보존등기가 되면 그 날짜가 뒤에 설정되는 근저당이나 다른 압류보다 앞서는 기준이 됩니다. 본안 판결 뒤 경매에서 배당 순위를 다툴 때 이 기입 날짜가 그대로 쓰입니다.

— 허진영 변호사 · 돈 받기·빚

이 상황에서 자주 묻는 것

자재 공급 계약서·거래명세서·건축허가서·현장 사진을 준비해 주시면, 미등기 건물 가압류 서류 준비와 집행관 조사 필요 여부, 대지 가압류 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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