가압류

빌려준 돈 받으려는데 채무자 집이 미등기면 가압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 미등기 건물 가압류도 채무자 소유와 건물 현황을 증명하는 서류를 갖추면 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제291조가 가압류 집행에 강제집행 규정을 준용하고, 결정이 나면 등기관이 직권으로 보존등기를 합니다. 지금은 구청에서 건축허가서와 건축물대장을 발급받을 수 있는지 확인하십시오.

채권자가 채무자 대신 소유권보존등기를 먼저 해 줄 필요는 없습니다. 가압류 결정이 나면 등기관이 직권으로 보존등기를 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 지인에게 3,000만원을 빌려주었는데, 변제기가 지나도 갚지 않고 재산을 숨기려는 기색을 보였습니다. 지인이 새로 지은 단독주택에 살고 있어 가압류를 하려고 인터넷등기소에서 주소를 검색했지만 등기부가 나오지 않았습니다. 알고 보니 2025년 준공한 건물인데 아직 소유권보존등기를 하지 않은 상태였습니다. D씨는 등기가 없는 건물도 가압류할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기가 안 된 건물도 가압류할 수 있나요?

할 수 있습니다. 가압류 집행에는 강제집행 규정이 준용되고, 강제경매도 채무자 소유로 등기되지 않은 부동산에 대해 할 수 있기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에 따라 미등기 건물이라도 채무자 소유라는 점과 건물의 현황을 증명하면 가압류 신청이 가능합니다.

미등기 건물 가압류에는 어떤 서류가 필요한가요?

건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류가 필요합니다. 실무에서는 건축허가서나 건축신고서, 사용승인서, 건축물대장을 내고, 부족하면 공사도급계약서를 보탭니다. 지번·구조·면적을 증명하지 못하면 법원에 집행관 조사를 신청할 수 있습니다.

채권자는 공적 장부를 관리하는 기관에 이 사항들을 증명해 달라고 청구할 수 있습니다. 채무자가 협조하지 않아도 구청 등에 직접 발급을 요청할 근거가 됩니다.

등기가 안 된 토지는 어떻게 하나요?

토지는 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 합니다. 토지대장이나 임야대장에 채무자가 최초 소유자로 등록되어 있거나, 확정판결이나 수용으로 채무자의 소유권이 증명되는 경우가 이에 해당합니다. 대장상 최초 소유자가 채무자가 아니면 그 서류만으로는 부족합니다.

가압류 결정 뒤 등기부는 어떻게 생기나요?

법원이 가압류등기를 촉탁하면 등기관은 직권으로 채무자 명의의 소유권보존등기를 하고 그 위에 가압류등기를 합니다. 원안은 이때 「경매개시결정등기」를 한다고 적었지만, 가압류 사건에서는 가압류등기가 기입됩니다. 건물이 사용승인을 받지 않았다면 그 사실이 표제부에 기록됩니다. 이 경우 보존등기에는 부동산등기법 제65조의 신청인 요건이 적용되지 않으므로, 채무자가 대장상 최초 소유자로 등록되지 않았더라도 법원이 인정한 서류로 보존등기가 이뤄집니다.

미등기 건물 가압류 대응 순서

• 건물 현황 확인 - 현장 사진과 주소, 준공 시기를 확인합니다. 등기부가 없고 건축물대장만 있는지도 봅니다.
• 소유 증명 서류 확보 - 건축허가서·건축신고서·사용승인서를 구청에서 발급받습니다. 발급이 막히면 공적 장부 증명 청구를 합니다.
• 가압류 신청 - 청구채권과 보전의 필요성을 소명하고 미등기 건물 서류를 붙입니다. 목적물 목록에 지번·구조·면적을 적습니다.
• 보존등기·가압류등기 확인 - 결정 후 등기부가 새로 생겼는지 확인합니다. 채무자 명의 보존등기와 가압류등기가 함께 기입됩니다.
• 본안 소송 제기 - 대여금 소송으로 집행권원을 받습니다. 판결 후 가압류는 본압류로 옮겨 강제경매로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가이거나 대지 소유자가 다르면 소유 증명과 집행 가능성을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 가압류와 대여금 소송, 강제경매를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장도 없는 건물은 가압류할 수 없나요?
  어렵지만 불가능하지는 않습니다. 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 채무자 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가 또는 건축신고 증명 서류를 요구합니다. 건축물대장이 없어도 건축허가서나 신고서가 있으면 신청할 수 있고, 허가 자체가 없는 무허가 건물은 집행 대상이 되기 어렵습니다.
• 건물 면적을 모르면 어떻게 하나요?
  법원에 조사를 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제81조 제3항은 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때 채권자가 신청과 동시에 조사를 집행법원에 신청할 수 있다고 정하고, 제4항은 법원이 집행관에게 그 조사를 하게 한다고 정합니다. 조사 비용은 채권자가 미리 냅니다.
• 가압류 때 보존등기는 누가 하나요?
  등기관이 직권으로 합니다. 부동산등기법 제66조 제1항은 미등기부동산에 법원 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하도록 정합니다. 채권자가 채무자를 대위해 보존등기를 따로 신청할 필요가 없고, 보존등기 등록면허세 부담 문제도 생기지 않습니다.
• 사용승인 안 받은 건물도 가압류되나요?
  됩니다. 부동산등기법 제66조 제2항은 직권 보존등기를 할 때 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물이 사용승인을 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록하도록 정합니다. 가압류는 진행되지만 나중에 경매에서 매수인이 사용승인 문제를 떠안게 되어 매각가격이 낮아질 수 있습니다.
• 미등기 토지 가압류는 무엇을 내야 하나요?
  즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 증명 서류를 냅니다. 부동산등기법 제65조에 따라 토지대장·임야대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인, 확정판결로 소유권을 증명하는 사람, 수용으로 취득한 사람이 보존등기를 신청할 수 있으므로 그 자료를 붙입니다.
• 가압류 뒤 채무자가 건물을 팔면 어떻게 되나요?
  가압류채권자에게 대항하지 못합니다. 가압류등기 뒤에 이뤄진 소유권 이전은 가압류채권자와의 관계에서 효력이 제한되어, 채권자는 본안 판결 후 매수인 명의가 된 건물에도 강제경매를 진행할 수 있습니다. 민사집행법 제291조가 가압류 집행에 강제집행 규정을 준용하는 결과입니다.

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