배당

명도판결 집행정지로 세입자가 낸 공탁금, 밀린 차임을 다른 채권자보다 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 명도와 차임 상당액을 명한 가집행 판결의 집행정지를 위해 공탁한 돈에서는 집행정지 기간에 생긴 차임 상당 손해에 대해 집행채권자가 질권자와 같은 지위로 다른 채권자보다 먼저 받습니다. 대법원은 명도가 늦어져 생긴 차임 상당 손해를 집행정지 공탁금의 피담보채무로 보고, 먼저 압류한 일반채권자도 이에 대항할 수 없다고 했습니다. 지금은 집행정지 결정일과 명도 완료일, 그 사이 차임 상당액을 먼저 계산해 두십시오.

다른 채권자가 먼저 공탁금을 압류했다고 해서 안분배당을 각오할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 경매로 아파트를 산 뒤 대항력 없는 임차인을 상대로 명도와 월 150만원의 차임 상당액을 청구해 2025년 2월 가집행 판결을 받았습니다. 임차인은 항소하면서 2,000만원을 공탁하고 집행정지 결정을 받았고, 명도는 2025년 12월에야 끝났습니다. 판결이 확정된 뒤 A씨가 공탁금회수청구권을 압류·전부받고 담보취소결정까지 받았지만, 그보다 앞서 임차인의 다른 채권자 2명이 같은 청구권을 압류·추심해 둔 상태였습니다. 공탁금이 집행공탁되자 A씨는 채권자들끼리 나눠야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집행정지 공탁금은 무엇을 담보하나요?

집행정지를 위해 공탁한 돈은 집행이 멈춰서 채권자에게 생기는 손해를 담보하고, 판결로 명한 기본채권 자체를 담보하지는 않습니다. 대법원 2000. 1. 14. 선고 98다24914 판결의 판단입니다. 그래서 대여금 판결의 집행정지 공탁금이라면 대여원금 자체에는 담보 효력이 미치지 않고, 집행이 늦어진 데 따른 손해만 담보됩니다.

다만 명도판결은 다릅니다. 같은 판결은 건물명도와 명도 때까지의 차임 상당액을 명한 가집행 판결의 집행정지라면, 명도집행이 늦어져 생긴 손해에 집행정지 기간의 차임 상당 손해가 포함된다고 봤습니다. 그 차임 상당 손해배상청구권은 기본채권 자체가 아니어서 공탁금의 피담보채무가 됩니다.

질권자와 같은 권리는 어디서 나오나요?

민사집행법상 담보에는 민사소송법의 소송비용 담보 규정이 준용되고, 그중 하나가 담보물에 대해 질권자와 동일한 권리를 준다는 규정입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」과 「민사소송법」도 같은 구조입니다. 가집행 판결에 항소하면서 받는 집행정지는 민사소송법 제501조가 제500조를 준용해 담보를 세우게 합니다.

질권자와 같다는 말은 그 공탁금에서 다른 일반채권자보다 먼저 변제받는다는 뜻입니다. 공탁금회수청구권은 원래 공탁한 임차인의 재산이라 임차인의 다른 채권자도 압류할 수 있지만, 그 압류는 담보권리자의 우선권을 넘어서지 못합니다.

다른 채권자가 먼저 압류했으면 순서가 밀리나요?

밀리지 않습니다. 대법원 2004. 11. 26. 선고 2003다19183 판결은 담보권리자가 공탁금회수청구권을 압류하고 추심명령이나 확정된 전부명령을 받은 뒤 담보취소결정을 받아 회수청구를 하는 것도 담보권 실행 방법이라고 봤습니다. 그래서 그보다 먼저 들어온 일반채권자의 압류·추심명령이나 전부명령으로 대항할 수 없다고 했습니다.

압류가 겹쳐 공탁관이 돈을 집행공탁하고 배당절차가 열려도 같습니다. 담보권리자의 피담보채권 범위, 곧 집행정지 기간의 차임 상당 손해액까지는 먼저 배당되고, 남은 돈을 일반채권자끼리 나눕니다.

공탁금으로 받을 수 없는 부분도 있나요?

있습니다. 집행정지 전의 밀린 차임 상당액이나 명도 완료 뒤의 금액, 판결로 명한 다른 기본채권은 공탁금의 피담보채무가 아닙니다. 이 부분은 일반채권자로서 다른 채권자와 안분해 받습니다. 또 공탁금이 집행정지 기간의 손해보다 적으면 모자란 부분도 일반채권으로 남습니다.

집행정지 공탁금 우선 회수 대응 순서

• 정지 기간 확정 - 집행정지 결정일과 명도 완료일을 서류로 맞춥니다. 이 기간이 피담보채무의 범위를 정합니다.
• 손해액 계산 - 판결이 정한 월 차임 상당액에 정지 기간을 곱합니다. 판결 확정으로 금액이 정해지면 채권계산서에 그대로 씁니다.
• 압류·전부명령 - 확정판결로 임차인의 공탁금회수청구권을 압류하고 전부 또는 추심명령을 받습니다. 다른 채권자가 먼저 압류했어도 신청합니다.
• 담보취소 신청 - 임차인을 대위해 담보취소를 신청하고 담보권리자로서 동의서를 함께 냅니다. 결정이 확정되면 회수청구가 가능합니다.
• 배당이의 - 집행공탁 후 배당표에 안분배당으로 적히면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 냅니다. 2003다19183 판결이 기준입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 판결 주문이 차임 상당액을 어떻게 적었는지와 집행정지 결정이 어느 범위를 멈췄는지에 따라 담보 범위가 달라지므로 판결문과 정지 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명도소송과 공탁금 압류·배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대여금 판결의 집행정지 공탁금도 원금을 담보하나요?
  아닙니다. 대법원 98다24914 판결은 집행정지 공탁금이 집행정지로 채권자에게 생길 손해를 담보할 뿐 정지된 기본채권 자체를 담보하지 않는다고 봤습니다. 대여금 판결이라면 원금은 일반채권으로 남고, 집행이 늦어져 생긴 손해만 공탁금에서 우선 받을 수 있습니다.
• 명도가 늦어진 손해에는 무엇이 들어가나요?
  반대 사정이 없으면 집행정지가 효력을 가진 기간에 생긴 차임 상당 손해가 들어갑니다. 대법원 98다24914 판결은 이 차임 상당 손해배상청구권이 기본채권 자체가 아니어서 명도집행정지 공탁금의 피담보채무가 된다고 봤습니다. 정지 전의 차임 상당액은 포함되지 않습니다.
• 담보취소는 누가 신청하나요?
  원래는 담보를 세운 임차인이 신청합니다. 다만 집행채권자가 공탁금회수청구권을 압류·전부받으면 임차인을 대위해 신청하고, 담보권리자로서 동의서를 같이 낼 수 있습니다. 민사소송법 제125조 제2항은 담보권리자의 동의를 증명하면 법원이 담보취소결정을 하도록 정합니다.
• 먼저 압류한 채권자가 추심명령까지 받았다면요?
  그래도 우선합니다. 대법원 2003다19183 판결은 담보권리자가 공탁금회수청구권을 압류하고 추심명령이나 확정된 전부명령을 받은 뒤 담보취소결정을 받아 회수하는 것은 담보권 실행이라고 봤습니다. 그래서 먼저 들어온 일반채권자의 압류·추심명령으로 대항할 수 없다고 했습니다.
• 공탁금이 손해보다 적으면 나머지는 어떻게 되나요?
  모자란 부분은 일반채권으로 남습니다. 공탁금에서 우선 받는 것은 공탁금 액수 안에서만 가능하고, 넘는 부분은 확정판결로 임차인의 다른 재산에 강제집행해야 합니다. 이때는 다른 일반채권자와 같은 순위로 배당받습니다.
• 배당표에 안분배당으로 적혀 있으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 다른 채권자의 배당액에 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다. 소장에는 집행정지 기간과 차임 상당 손해액, 담보취소결정과 전부명령 확정 사실을 적고 2003다19183 판결을 근거로 듭니다.
• 가집행 판결에 항소하면 집행정지는 어떻게 받나요?
  항소를 제기하고 집행정지를 신청하면 법원은 담보를 세우게 하거나 담보 없이 집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다. 민사소송법 제501조가 제500조를 준용하는 구조입니다. 담보 없는 정지는 보상할 수 없는 손해가 생긴다는 소명이 있을 때만 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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