집행 막기

낙찰받고 대금 내기 전에 청구이의 판결로 경매가 취소되면 즉시항고할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대금 납부 전에 청구이의 승소판결 정본이 제출되어 경매개시결정이 취소되었다면 매수인은 그 취소결정에 즉시항고를 할 수 없습니다. 매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하므로 그 전에는 집행정지결정이 오면 절차가 멈추고, 집행 불허 판결이 오면 집행처분이 취소되며 이 경우 즉시항고 규정이 적용되지 않습니다. 지금은 경매 기록에 제출된 서류가 일시정지 결정인지 확정된 집행 불허 판결인지 확인하십시오.

낙찰을 받았다고 이미 내 집이 된 것은 아니므로, 대금 납부 전 취소에 대비해 이사나 대출 실행을 서두를 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 5월 강제경매로 나온 아파트를 4억 2,000만원에 낙찰받아 매각허가결정을 받았습니다. 대금 납부를 일주일 앞두고 채무자가 청구이의의 소를 내며 받은 강제집행정지결정이 법원에 제출되어 절차가 멈췄고, 2026년 3월 채무자가 청구이의 소송에서 이겨 판결이 확정되자 법원은 경매개시결정을 취소했습니다. M씨는 이 취소결정에 즉시항고할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금을 내기 전에 집행정지결정이 들어오면 경매는 어떻게 되나요?

경매법원은 반드시 절차를 멈춰야 합니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 비로소 부동산 소유권을 취득하므로, 매각허가결정 뒤라도 대금 납부 전이라면 강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본이 제출되는 순간 경매절차는 정지됩니다.

대법원 1994. 2. 7. 자 93마1837 결정도 같은 취지로, 강제경매에서 매각허가결정 뒤라도 대금 납부 전까지는 집행정지결정 정본이 제출되면 필요적으로 절차를 정지해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서 이 서류는 강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본에 해당합니다.

청구이의 승소판결이 확정되면 경매개시결정도 취소되나요?

취소됩니다. 강제집행을 허가하지 않는다는 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본이 제출되면 법원은 강제집행을 정지하고, 이미 실시한 집행처분을 취소해야 합니다. 경매개시결정도 이 집행처분에 포함되므로 함께 취소됩니다.

앞의 일시정지 서류는 이미 한 집행처분을 일시적으로 유지하게 하는 데 그치지만, 청구이의 승소판결처럼 집행 불허를 명한 재판은 집행처분의 취소로 이어진다는 점이 차이입니다.

경매개시결정 취소결정에 즉시항고할 수 있나요?

할 수 없습니다. 집행절차를 취소하는 결정에는 원래 즉시항고를 할 수 있지만, 집행 불허 재판의 정본 제출에 따라 집행처분을 취소하는 경우에는 이 즉시항고 규정을 적용하지 않습니다. 그래서 매수인이 즉시항고를 내도 각하됩니다.

위 93마1837 결정 사안에서도 대법원은 청구이의 승소판결 정본과 확정증명원이 제출되어 경매개시결정을 취소한 조치는 정당하고 그 취소결정에는 즉시항고를 할 수 없다고 보았습니다. 원래 즉시항고가 허용되는 경우와 그 확정 요건은 같은 법 제17조에 따로 정해져 있습니다.

대금 납부 전 경매 취소 대응 순서

• 기록 확인 - 경매 사건기록에 집행정지결정·청구이의 판결이 제출되었는지 봅니다. 제출일이 대금 납부 전인지가 기준입니다.
• 서류 종류 구분 - 일시정지 결정인지, 집행 불허 확정판결인지 구분합니다. 정지로 끝나는지 취소로 가는지가 갈립니다.
• 청구이의 소송 추적 - 정지 단계라면 청구이의 본안의 진행 상황을 확인합니다. 채무자가 지면 경매가 다시 진행됩니다.
• 보증금 반환 확인 - 경매가 취소되면 매수신청보증을 돌려받는 절차를 경매법원에 확인합니다. 대출 약정도 정리합니다.
• 불복 가능성 점검 - 취소결정 자체에는 즉시항고가 막혀 있으므로, 청구이의 판결이나 정지결정 자체에 문제가 있는지 따집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임의경매(담보권 실행 경매)이거나 대금을 이미 낸 뒤에 서류가 제출된 경우에는 적용 조문과 결론이 달라지므로 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 절차의 정지·취소와 청구이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각허가결정만 받으면 소유권을 얻나요?
  얻지 못합니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 매각허가결정이 확정되어도 대금 납부 전이라면 집행정지나 취소 서류가 들어올 경우 절차가 멈추거나 취소될 수 있습니다.
• 집행정지결정만 들어오면 경매가 끝나나요?
  끝나지 않고 멈춥니다. 강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본이 제출되면 이미 한 집행처분은 일시적으로 유지된 채 정지됩니다. 채무자가 청구이의 본안에서 지면 정지가 풀려 절차가 다시 진행됩니다.
• 취소결정에 즉시항고하면 어떻게 되나요?
  집행 불허 재판의 정본 제출에 따라 집행처분을 취소하는 경우에는 즉시항고 규정이 적용되지 않으므로 각하됩니다. 불복하려면 청구이의 판결 자체나 정지결정의 흠을 따로 다퉈야 합니다.
• 대금을 이미 낸 뒤라면 결론이 다른가요?
  다릅니다. 대금을 다 내면 매수인은 소유권을 취득하므로, 그 뒤에 집행정지결정이나 청구이의 판결이 제출되어도 이미 끝난 매각의 효력을 되돌리지 못하는 것이 원칙입니다. 이때는 배당 단계만 영향을 받습니다.
• 일반적인 취소결정에는 즉시항고가 되나요?
  됩니다. 집행절차를 취소하는 결정, 집행관의 취소 처분에 대한 이의를 기각·각하하는 결정 등에는 즉시항고를 할 수 있고, 그 결정은 확정되어야 효력이 생깁니다. 집행 불허 재판 제출에 따른 취소만 예외입니다.
• 청구이의 소송은 경매를 자동으로 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 청구이의의 소를 냈다는 사정만으로는 강제집행이 계속되고, 채무자가 따로 집행정지결정을 받아 경매법원에 제출해야 절차가 멈춥니다. 매수인은 이 정지결정이 제출되었는지를 확인해야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성