부동산 경매

무효 경매로 낸 낙찰대금, 배당금을 압류해 받아 간 채권자에게도 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

경매가 무효이면 배당금 채권도 없으므로, 그 배당금을 압류·추심하거나 전부명령으로 받아 간 채권자도 매수인에게 돌려주어야 합니다. 대법원 2023다228107 판결로 무효 경매의 범위, 반환 상대방, 채권자 측 항변이 통하지 않는 이유를 정리했습니다.

네, 경매가 무효라면 배당금을 압류해 추심하거나 전부명령으로 받아 간 채권자에게도 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 무효인 경매에서는 근저당권자의 배당금 채권 자체가 없으므로, 그 채권에 대한 압류와 추심·전부명령도 무효라고 보았습니다. 그래서 그 채권자는 법률상 원인 없이 매수인의 대금으로 이익을 얻은 것이 됩니다. 매수인이 근저당권자 한 사람만 상대로 다툴 필요는 없습니다. 법원 명령으로 받은 돈이라는 이유만으로 반환을 거절할 수도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2024. 6. 임의경매로 상가 건물 두 채를 낙찰받아 매각대금을 모두 냈습니다. 그런데 경매를 신청한 근저당권자들의 채권이 경매 신청 전에 이미 변제로 소멸했다는 사실이 밝혀져, 2025년 소유권이전등기 말소 판결이 확정되었습니다. 배당금 일부는 근저당권자들이 받았지만, 나머지는 그들의 배당금 채권을 압류하고 추심·전부명령을 받은 다른 채권자와 저축은행이 받아 갔습니다. 2026. 4. 그 채권자들은 정식 법원 명령으로 받은 돈이라며 반환을 거절하고 있습니다. A사는 이들에게도 배당금을 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매가 무효가 되는 것은 어떤 경우인가요?

경매를 신청할 당시 이미 담보권이 소멸했다면 그 경매는 무효입니다. 대법원은 피담보채권이 소멸해 무효인 근저당권으로 경매가 진행되고 매수인이 대금을 냈더라도 매수인은 소유권을 취득할 수 없다고 보았습니다. 이 경우 매수인은 “경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 그가 배당받은 금액에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다.”

민사집행법 제267조는 매수인의 부동산 취득이 담보권 소멸로 영향을 받지 않는다고 정합니다. 그러나 대법원 2018다205209 전원합의체 판결은 이 조항이 경매개시결정 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용된다고 했습니다. 그래서 담보권이 언제 소멸했는지가 경매 효력을 가릅니다. 개시결정 뒤에 소멸했다면 매수인은 소유권을 취득하고, 그 전에 소멸했다면 경매가 무효가 됩니다.

대법원은 배당금을 압류해 받은 채권자 사건을 어떻게 판단했나요?

근저당권자들의 배당금 채권에 대해 다른 채권자와 저축은행이 압류 및 추심·전부명령을 받아, 별도 배당절차에서 그 돈을 받아 간 사안입니다. 원심은 이들이 별개의 강제집행절차로 돈을 받았으니 경매로 부당이득을 얻은 것이 아니라며 매수인 청구를 일부 기각했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 경매가 무효인 이상 근저당권자의 배당금 채권은 존재하지 않고, 존재하지 않는 채권에 대한 압류와 추심·전부명령은 무효라고 했습니다. 따라서 압류채권자들은 법률상 원인 없이 매수인의 매각대금으로 이익을 얻었다고 보았습니다. 압류 당시 채권이 없으면 압류는 효력이 없고, 전부명령도 송달 당시 채권이 없으면 무효라는 기존 법리를 그대로 적용한 것입니다.

채권자가 내세우는 항변은 받아들여지나요?

이 사건에서 채권자 측이 낸 주요 항변은 모두 받아들여지지 않았습니다. 먼저 급부부당이득 법리입니다. 대법원은 매수인과 근저당권자 사이에 계약관계가 없고 매수인이 스스로 그들에게 급부한 것도 아니어서 이 법리가 적용되지 않는다고 했습니다.

다음은 채권의 준점유자에 대한 변제입니다. 이 규정은 적어도 채권이 존재해야 적용되는데, 경매가 무효라 배당금 채권이 없으므로 적용될 여지가 없다고 보았습니다. 신의칙 위반 주장과, 배당이의 소송비용을 반환액에서 빼야 한다는 주장도 배척되었습니다. 소송비용은 별도의 소송비용 확정 절차로 정산할 문제라는 것입니다. 무효 경매에서 등기 말소와 배당금 반환의 순서는 「경매가 무효라 낙찰자 등기를 말소해야 하는데 배당금을 먼저 돌려받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

무효 경매 배당금 회수 대응 순서

• 소멸 시점 확인 - 피담보채권이 경매개시결정 전에 소멸했는지 변제 기록과 등기로 확인합니다.
• 배당 내역 확인 - 배당표와 배당금 지급 내역으로 실제 돈을 받은 사람을 모두 특정합니다.
• 압류·추심 기록 확보 - 배당금 채권에 대한 압류·추심·전부명령 결정문과 송달 일자를 모읍니다.
• 반환 청구 - 근저당권자와 압류채권자 각각을 상대로 받은 금액만큼 부당이득반환을 청구합니다.
• 보전 조치 - 상대방 재산이 흩어지기 전에 가압류를 검토합니다.

배당금을 돌려주어야 하는 압류채권자 쪽도 손해만 보는 것은 아닙니다. 대법원은 전부명령이 무효이면 집행채권이 변제되어 소멸하는 효과도 생기지 않는다고 보았습니다. 그래서 압류채권자는 배당금을 반환한 뒤에도 원래 채무자인 근저당권자에게 자기 채권을 그대로 청구할 수 있습니다. 반환 청구를 받았다면 원래 채무자에 대한 집행 가능성부터 함께 점검해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보권이 경매개시결정 전에 소멸했는지와 누가 어떤 경로로 배당금을 받아 갔는지에 따라 경매 효력과 반환 상대방이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 무효와 배당금 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매개시결정 뒤에 빚이 갚아졌다면 경매도 무효인가요?
  아닙니다. 개시결정 뒤에 담보권이 소멸했는데도 매각이 끝났다면 매수인은 소유권을 취득합니다. 무효가 되는 것은 신청 당시 이미 담보권이 소멸한 경우입니다.
• 전부명령이 확정되었는데도 무효가 되나요?
  네, 전부명령이 절차상 적법하게 확정되었어도 제3채무자에게 송달될 때 압류할 채권이 없었다면 무효입니다. 채권 이전이나 변제 효과도 생기지 않습니다.
• 압류채권자가 몰랐다면 반환하지 않아도 되나요?
  이 사건에서 대법원은 압류채권자가 받은 배당금을 부당이득으로 보았고, 채권의 준점유자 변제 규정 적용도 부정했습니다. 선의라는 사정만으로 반환 의무를 피하기 어렵습니다.
• 매수인은 근저당권자에게만 청구해야 하나요?
  아닙니다. 배당금을 실제로 받은 사람을 상대로 받은 금액만큼 청구합니다. 근저당권자와 압류채권자가 나누어 받았다면 각각 청구합니다.
• 배당이의 소송비용을 빼고 돌려줘도 되나요?
  이 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 배당이의 소송비용은 별도의 소송비용 확정 절차로 정산할 문제이고 부당이득 반환액에서 공제할 수 없다고 보았습니다.
• 소유자는 경매 진행 중에 어떻게 막을 수 있나요?
  담보권이 없거나 소멸했다는 이유로 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 매각대금이 모두 지급되기 전까지 해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 경매가 무효라 낙찰자 등기를 말소해야 하는데 배당금을 먼저 돌려받을 수 있나요?
• 조건이 성취되기 전에 근저당권자가 경매를 신청했는데 그 경매는 무효인가요?
• 이중경매 개시결정이 채무자에게 송달 안 됐는데 낙찰자 소유권도 무효인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기