재산 찾기

빚이 재산보다 많은 사람이 처남 채권자에게만 집을 가등기로 넘겼다면 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무초과 상태의 채무자가 하나뿐인 집을 특정 채권자에게 담보나 대물변제로 넘겼다면 다른 채권자는 사해행위로 취소를 구할 수 있습니다. 대법원은 그 재산이 하나뿐인 재산이 아니거나 가치가 채권액에 못 미쳐도 사해행위가 된다고 보았고, 수익자가 몰랐다는 사정은 수익자가 증명해야 합니다. 지금은 가등기의 원인이 된 매매예약일과 그 무렵 채무자의 빚 목록을 확인하십시오.

다른 채권자에게 먼저 갚은 것이니 어쩔 수 없다고 포기할 필요는 없습니다. 돈으로 갚은 것과 집을 넘긴 것은 법적 평가가 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 전자제품 판매점을 하는 B씨에게 2,500만원을 빌려주었습니다. B씨는 처남에게 빌린 6,000만원을 포함해 빚이 1억원을 넘었고, 재산은 시가 9,000만원 정도의 집 한 채뿐이었습니다. B씨는 2025년 2월 그 집을 처남 앞으로 매매예약 가등기를 해 주었다가 같은 해 7월 본등기까지 마쳐 주었고, A씨는 처남에게 넘어간 집을 되돌릴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

특정 채권자에게 집을 넘기면 왜 사해행위가 되나요?

채무초과 상태에서 특정 채권자에게만 담보를 주거나 재산을 넘기면 그 채권자만 우선 변제를 받게 되어 다른 채권자의 공동담보가 줄어들기 때문입니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2008다85161 판결은 이런 대물변제나 담보 제공은 특별한 사정이 없으면 다른 채권자에 대한 사해행위이고, 넘긴 재산이 하나뿐인 재산이 아니거나 그 가치가 채권액에 못 미쳐도 마찬가지라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 해석으로 유지되는 기준입니다.

특정 채권자에 대한 담보 제공이 사해행위가 되려면 채무자가 이미 채무초과 상태여야 합니다. 그래서 담보를 준 당시 채무자의 재산과 빚을 시가로 따져 채무초과를 먼저 밝혀야 합니다.

처남이 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

수익자인 처남이 자기가 선의였다는 사실을 증명해야 합니다. 사해행위가 인정되면 수익자의 악의는 사실상 추정되고, 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819 판결은 수익자가 선의임을 증명할 책임이 수익자에게 있다고 보았습니다. 채무자의 일방적 진술이나 막연한 추측만으로 선의를 인정받기는 어렵고, 객관적인 자료가 있어야 합니다. 처남처럼 가까운 친족이면 채무자의 형편을 알았다고 볼 사정이 더 많습니다.

대물변제라도 사해행위가 아닌 경우가 있나요?

있습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2007다2718 판결은 대물변제조 양도도 원칙적으로 사해행위가 될 수 있지만, 목적물이 전체 책임재산에서 차지하는 비중, 행위의 경제적 목적과 상당성, 불가피성, 통모 여부 등을 종합해 궁극적으로 일반채권자를 해하는 행위로 볼 수 없으면 사해행위가 아니라고 보았습니다. 회사를 살리려고 가장 큰 거래처와의 관계를 유지하기 위해 불가피하게 넘긴 경우가 그 예입니다. 친족에게 하나뿐인 집을 넘긴 사안에서는 이런 사정이 인정되기 어렵습니다.

가등기 사해행위 대응 순서

• 가등기 원인일 확인 - 등기부에서 매매예약일과 본등기일을 봅니다. 사해행위 여부는 매매예약 당시를 기준으로 따집니다.
• 채무초과 입증 - 매매예약 당시 채무자의 재산 시가와 빚 전체를 표로 만듭니다. 소극재산이 적극재산보다 많아야 합니다.
• 친족 관계 정리 - 수익자와 채무자의 관계, 차용 경위, 이자 지급 기록을 모읍니다. 수익자 선의 주장을 꺾는 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 수익자가 다시 팔기 전에 부동산에 가처분을 신청합니다. 원물반환을 지키는 조치입니다.
• 취소와 말소 청구 - 매매예약과 대물변제 약정의 취소, 가등기·본등기 말소를 함께 청구합니다. 부동산이 돌아오면 강제경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자의 채권이 실제로 있었는지 다툼이 있거나 넘긴 집에 선순위 근저당이 있으면 차용증과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빚 갚는 데 집을 넘긴 것도 사해행위인가요?
  채무초과 상태라면 원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2009. 9. 10. 선고 2008다85161 판결은 특정 채권자에게 대물변제나 담보로 재산을 넘기면 다른 채권자에 대한 사해행위가 되고, 그 재산이 하나뿐인 재산이 아니거나 가치가 채권액에 못 미쳐도 마찬가지라고 보았습니다.
• 돈으로 갚은 것도 취소할 수 있나요?
  돈으로 채무 내용대로 갚은 변제는 원칙적으로 사해행위가 아닙니다. 다만 채무자가 특정 채권자와 짜고 다른 채권자를 해할 의사로 갚은 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다. 집을 넘긴 대물변제는 이와 달리 원칙적으로 사해행위로 평가됩니다.
• 가등기 뒤 본등기면 언제를 기준으로 보나요?
  가등기의 원인인 매매예약 당시를 기준으로 봅니다. 대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다4004 판결은 가등기의 원인과 본등기의 원인이 명백히 다르지 않으면 사해행위 요건은 가등기 원인행위 당시를 기준으로 판단한다고 보았습니다.
• 수익자가 몰랐다고 주장하면요?
  수익자가 증명해야 합니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819 판결은 수익자의 선의에 대한 증명책임이 수익자에게 있다고 보았습니다. 채무자의 말이나 추측만으로는 부족하고 객관적 자료가 필요하므로, 친족인 수익자가 선의를 인정받기는 쉽지 않습니다.
• 사해행위가 아니라고 보는 경우도 있나요?
  있습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2007다2718 판결은 목적물의 비중, 행위의 경제적 목적과 상당성, 불가피성, 통모 여부를 종합해 궁극적으로 일반채권자를 해하지 않는다고 보이면 사해행위를 부정할 수 있다고 보았습니다. 회사 회생을 위한 불가피한 양도가 그 예입니다.
• 취소되면 수익자인 처남은 어떻게 되나요?
  가등기와 본등기가 말소되어 집은 채무자에게 돌아가고, 처남의 채권은 담보 없는 일반채권으로 남습니다. 민법 제407조에 따라 취소의 효력은 모든 채권자를 위한 것이므로, 처남도 다른 채권자와 같은 순위로 경매 배당에 참가할 수 있을 뿐입니다.

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