재산 찾기

사해행위로 넘어간 집값이 소송 중에 올랐다면 가액배상은 언제 시세로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

사해행위취소에서 원물 대신 돈으로 돌려받는 가액배상은 소송의 사실심 변론종결 당시 시세로 계산합니다. 대법원은 부동산 가액을 특별한 사정이 없으면 사실심 변론종결 당시를 기준으로 산정한다고 보았고, 배상액은 취소채권자의 채권액을 넘지 못합니다. 지금은 변론종결 직전 시세를 반영한 감정신청을 할지부터 정하십시오.

처분 당시 매매가나 등기부에 적힌 거래가액을 배상액으로 그대로 청구해야 하는 것은 아닙니다. 소송 도중 시세가 오르면 그 시세로 다시 계산할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨에게 8,000만원을 빌려주고 판결까지 받았습니다. B씨는 빚이 재산보다 많은 상태에서 2024년 6월 시가 4억원인 아파트를 동생에게 넘겼고, 동생은 2025년 초 이를 다른 사람에게 팔았습니다. 소송이 길어지는 동안 시세가 4억 6,000만원으로 올랐고, A씨는 배상액을 처분 당시 4억원 기준으로 계산해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가액배상은 어느 시점 시세로 계산하나요?

사해행위취소에 따라 원물반환 대신 가액배상을 명할 때 그 부동산의 가액은 특별한 사정이 없으면 사실심 변론종결 당시를 기준으로 계산합니다. 처분 당시나 소를 낸 날의 시세가 아닙니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819 판결이 이 기준을 밝혔고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조 해석으로 그대로 유지되고 있습니다.

사실심 변론종결은 1심 또는 항소심에서 마지막 변론이 끝나는 날입니다. 항소심까지 가면 항소심 변론종결 당시가 기준이 됩니다. 그 사이 시세가 오르거나 내리면 배상할 가액도 따라 움직이므로, 시세가 바뀌었다면 감정을 다시 신청해 최신 가액을 증거로 내야 합니다. 수익자 쪽도 시세가 내렸다면 같은 방법으로 감정을 신청해 배상액을 낮출 수 있습니다.

사해행위인지 따질 때도 변론종결 시세를 보나요?

아닙니다. 처분행위가 사해행위인지, 즉 채무자가 그 처분으로 채무초과가 되었는지는 처분행위 당시의 시가를 기준으로 판단합니다. 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다549 판결은 담보 부동산이 뒤에 경매로 싸게 팔렸더라도 처분 당시 시가로 평가해야 한다고 보았습니다. 사해성 판단은 처분 당시, 배상액 계산은 변론종결 당시로 기준 시점이 서로 다릅니다.

시세가 크게 올랐으면 오른 만큼 전부 받을 수 있나요?

전부는 아닙니다. 가액배상금은 취소채권자가 직접 자기에게 지급하라고 청구할 수 있지만, 다른 채권자가 배당요구를 할 방법이 없으므로 자기 채권액을 넘어서 청구하지는 못합니다. 채권액에는 원금과 사실심 변론종결 때까지 생긴 이자·지연손해금이 들어갑니다. 저당권이 있던 부동산이면 그 피담보채권액을 먼저 빼고 남은 금액 안에서만 배상을 명합니다.

가액배상 시세 산정 대응 순서

• 원물반환 가능 여부 확인 - 부동산이 제3자에게 다시 넘어갔는지, 근저당이 말소됐는지 등기부로 봅니다. 원물반환이 어렵거나 공평에 반하면 가액배상으로 갑니다.
• 처분 당시 시가 자료 확보 - 사해성 판단용으로 처분 당시 감정가·실거래가를 모읍니다. 채무초과 여부를 이 값으로 계산합니다.
• 공제 대상 정리 - 선순위 근저당 피담보채권액, 우선변제권 있는 임차보증금을 확인합니다. 공제 후 금액이 배상 한도가 됩니다.
• 변론종결 직전 감정신청 - 소송이 길어져 시세가 바뀌었으면 시가감정을 다시 신청합니다. 최신 가액이 배상액 계산의 기준입니다.
• 채권액 한도 계산 - 원금에 변론종결까지의 이자·지연손해금을 더해 청구액을 맞춥니다. 채권액을 넘는 부분은 인정되지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산에 여러 근저당이 설정돼 일부만 말소됐거나 수익자가 비용을 들여 가치를 올린 사정이 있으면 등기부와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가액배상 가액은 소를 낸 날 시세로 정하나요?
  아닙니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2007다28819 판결에 따라 특별한 사정이 없으면 사실심 변론종결 당시 시세로 정합니다. 소 제기일이나 처분일 시세는 기준이 아니므로, 소송 중 시세가 바뀌면 감정을 다시 신청해 그 값을 증거로 내야 합니다.
• 항소심까지 가면 기준 시점이 바뀌나요?
  바뀝니다. 사실심은 1심과 항소심을 말하므로, 항소심에서 변론이 열리면 항소심 변론종결 당시 시세가 기준이 됩니다. 1심 판결 뒤 시세가 크게 움직였다면 항소심에서 시가감정을 다시 신청할지 검토해야 합니다. 상고심은 사실심이 아니어서 새 감정을 내지 못합니다.
• 채무초과 여부도 변론종결 시세로 보나요?
  아닙니다. 처분행위가 사해행위인지는 처분 당시 시가로 판단합니다. 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다549 판결은 뒤에 경매로 싸게 팔린 가격이 아니라 처분 당시 시가를 기준으로 삼아야 한다고 보았습니다. 사해성 판단과 배상액 계산은 기준 시점이 다릅니다.
• 시세가 올라 채권액보다 커지면 차액도 받나요?
  받지 못합니다. 대법원 2008. 11. 13. 선고 2006다1442 판결은 취소채권자가 가액배상금을 직접 받을 수 있지만 자기 채권액을 넘어서 구할 수는 없다고 보았습니다. 채권액에는 원금과 사실심 변론종결 때까지 생긴 이자·지연손해금이 포함되므로 그 합계를 정확히 계산해 청구해야 합니다.
• 근저당이 있던 집이면 배상액이 어떻게 되나요?
  시세에서 근저당 피담보채권액을 빼고 남은 금액이 한도입니다. 저당권이 있던 부동산은 처음부터 그 담보액만큼은 일반채권자의 공동담보가 아니었기 때문입니다. 사해행위 뒤 수익자가 대출을 갚아 근저당을 말소했다면 원물반환 대신 이 방식의 가액배상을 청구하게 됩니다.
• 사해행위 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 처분행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 취소원인을 안 날은 처분 사실뿐 아니라 채무자가 채권자를 해할 의사로 처분했다는 사정까지 안 날을 말합니다. 두 기간 중 하나라도 지나면 소는 각하됩니다.

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• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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