재산 찾기

사해행위로 등기가 말소된 뒤 매매대금을 공정증서로 받으면 또 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 아닙니다. 매매가 사해행위로 취소된 뒤 채무자가 매매대금 반환 채무를 갚으려고 소비대차계약과 강제집행 승낙 공정증서를 써 주었다면 새 사해행위가 되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 다만 되돌아온 부동산 경매에서는 배당을 받을 수 없으니 채무자의 다른 재산부터 확인하십시오.

부당이득반환 채무를 공정증서로 정리했다는 이유만으로 그 소비대차계약이 새 사해행위로 취소되지는 않습니다. 원칙적으로 기존 채무를 갚기 위한 행위로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 B씨에게서 아파트를 4억원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. B씨의 채권자 C씨가 이 매매를 사해행위라며 소송을 냈고, 2024년 판결이 확정되어 A씨 명의 등기가 말소됐습니다. A씨가 낸 매매대금을 돌려달라고 하자 B씨는 2025년 A씨와 4억원의 소비대차계약을 맺고 강제집행을 승낙하는 공정증서를 써 주었습니다. A씨가 이 공정증서로 아파트 강제경매를 신청하자 C씨는 공정증서 작성도 또 다른 사해행위라며 다시 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매대금 반환 채무를 공정증서로 써 주면 또 사해행위인가요?

원칙적으로 아닙니다. 매매가 사해행위로 취소되어 채무자가 수익자에게 부당이득반환 채무를 지게 된 뒤, 그 채무를 갚으려고 소비대차계약을 맺고 강제집행 승낙 공정증서를 써 주었다면 새 사해행위가 되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다.

채권자가 변제를 요구하는 것은 당연한 권리행사입니다. 채무자도 다른 채권자가 있다는 이유로 이행을 거절할 수 없습니다. 기존 채무를 새 계약으로 바꿔 적었을 뿐 전체 책임재산이 줄지 않았다면 다른 채권자를 해하지 않습니다.

예외도 있습니다. 공정증서 작성으로 채무자의 책임재산을 수익자에게 사실상 넘겨준 것과 다를 바 없는 특별한 사정이 있으면 사해행위가 될 수 있습니다. 실제 채무보다 금액을 부풀렸거나 채무자와 수익자가 짜고 한 경우가 여기에 해당합니다.

수익자는 언제 매매대금을 돌려달라고 할 수 있나요?

부동산 등기가 말소되어 소유권이 채무자에게 돌아간 때부터입니다. 다른 채권자들이 그 부동산에서 실제로 돈을 받을 때까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 하급심은 채권자가 실제 만족을 얻은 뒤에야 청구권이 생긴다고 보았지만 대법원은 이를 받아들이지 않고 파기했습니다.

수익자가 채무자에게 청구하는 근거는 부당이득반환입니다. 매매가 취소되어 채무자는 법률상 원인 없이 매매대금을 가진 셈이 되기 때문입니다.

되돌아온 부동산 경매에서 수익자도 배당받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 수익자가 채무자에게 가진 부당이득반환채권은 당초 사해행위 이후에 생긴 채권이므로, 원상회복된 부동산의 강제경매절차에서 배당을 요구할 권리가 없습니다. 같은 판결이 이 점도 분명히 했습니다.

사해행위취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 되돌아온 부동산은 사해행위 전의 채권자들을 위한 책임재산으로 쓰입니다. 수익자가 그 부동산에서 먼저 돈을 가져가면 취소 판결의 목적이 사라집니다.

그래서 공정증서가 사해행위가 아니라는 판단과, 그 부동산에서 배당을 받는 문제는 따로 봐야 합니다. 공정증서는 채무자의 다른 재산이나 그 뒤에 생긴 재산에 대한 강제집행에 씁니다.

공정증서 사해행위 다툼 대응 순서

• 판결 확인 - 앞선 사해행위취소 판결의 확정일과 원상회복 방식을 확인합니다. 부당이득반환청구권의 발생 시점이 됩니다.
• 채무액 대조 - 공정증서 금액이 실제 매매대금과 같은지 계좌 내역으로 맞춰 봅니다. 금액이 부풀려지면 사해행위로 볼 여지가 생깁니다.
• 작성 경위 정리 - 누가 먼저 공정증서를 요구했는지 문자와 내용증명으로 남겨 둡니다. 통모가 없었다는 사정을 보여 주는 자료입니다.
• 집행 대상 선택 - 원상회복된 부동산 대신 채무자의 예금·급여·다른 부동산을 찾습니다. 되돌아온 부동산에서는 배당을 받을 수 없기 때문입니다.
• 소송 대응 - 다른 채권자가 새 사해행위취소를 구하면 책임재산이 줄지 않았다는 점을 주장합니다. 원칙적 판례 법리가 수익자 쪽에 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공정증서에 이자·위약금이 크게 붙어 있거나 담보를 새로 설정했다면 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송의 수익자 측 대응과 부당이득반환 청구, 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공정증서가 사해행위가 되는 예외는 무엇인가요?
  공정증서 작성으로 채무자의 책임재산을 수익자에게 사실상 넘겨준 것과 다를 바 없는 특별한 사정이 있을 때입니다. 실제 채무보다 금액을 부풀렸거나, 채무자와 수익자가 다른 채권자를 해치려고 짜고 작성한 경우가 대표적입니다.
• 강제집행 승낙 공정증서만 있으면 바로 집행하나요?
  공증인이 일정한 금액의 지급을 목적으로 작성하고 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서는 집행권원입니다. 별도 판결 없이 집행문을 받아 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 부동산 인도 청구에는 쓸 수 없습니다.
• 되돌아온 부동산 경매에서 왜 배당을 못 받나요?
  수익자의 부당이득반환채권은 당초 사해행위 이후에 생긴 채권이기 때문입니다. 원상회복된 재산은 사해행위 전의 채권자들을 위한 책임재산이므로, 수익자는 그 재산의 강제경매절차에서 배당을 요구할 권리가 없습니다.
• 부당이득반환 청구는 누구에게 하나요?
  매매대금을 받은 채무자에게 합니다. 사해행위취소로 매매가 취소되고 소유권이 채무자에게 돌아가면 채무자는 법률상 원인 없이 매매대금을 가진 셈이 됩니다. 다른 채권자나 취소 소송을 낸 채권자에게 청구하는 것이 아닙니다.
• 다른 채권자들이 배당을 다 받은 뒤에만 청구할 수 있나요?
  아닙니다. 대법원은 등기가 말소되어 소유권이 채무자에게 돌아간 때 수익자의 부당이득반환청구권이 생긴다고 보았습니다. 다른 채권자들이 실제 돈을 받을 때까지 기다리게 한 하급심 판단은 파기되었습니다.
• 공정증서 대신 판결을 받는 게 나은가요?
  채무자가 협조하면 공정증서가 빠릅니다. 소송 없이 집행권원을 얻기 때문입니다. 채무자가 협조하지 않으면 부당이득반환청구 소송이나 지급명령을 거쳐야 합니다. 어느 쪽이든 되돌아온 부동산에서 배당받을 수 없다는 점은 같습니다.
• 다른 채권자가 제 강제경매에 배당요구를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정이 등기된 뒤 가압류한 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다. 원상회복된 부동산이라면 오히려 사해행위 전 채권자들이 배당을 받고 수익자는 제외됩니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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