재산 찾기

사해행위로 넘긴 상가의 근저당이 일부 말소됐으면 무엇을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

사해행위 뒤 여러 근저당 중 일부라도 말소됐다면 부동산 자체가 아니라 가액배상을 받습니다. 대법원은 변론종결 때 시가에서 말소된 근저당과 남은 근저당의 피담보채권액을 모두 뺀 금액을 배상액으로 봅니다. 지금은 사해행위 당시와 현재의 등기부를 나란히 확인하십시오.

근저당이 말소됐다고 해서 소송을 접을 필요는 없습니다. 원상회복 방법이 등기 말소에서 가액배상으로 바뀔 뿐이고, 공제 계산만 정확히 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 채권자 A씨에게 2억 원을 갚지 못한 상태에서 2024년 7월 시가 6억 원인 상가를 지인 C씨에게 넘겼습니다. 그 상가에는 甲은행 근저당 1억 5천만 원과 乙은행 근저당 1억 원이 있었습니다. C씨는 넘겨받은 뒤 甲은행 대출을 갚아 그 근저당을 말소했습니다. A씨는 2025년 5월 사해행위취소 소송을 냈고, 변론이 끝날 무렵 상가 시가는 6억 원 그대로입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위 뒤 저당권이 말소되면 부동산을 돌려받을 수 없나요?

부동산 자체는 돌려받지 못하고 가액배상을 받습니다. 대법원은 저당권이 설정된 부동산의 사해행위는 부동산 가액에서 피담보채권액을 뺀 잔액 범위에서만 성립하므로, 사해행위 뒤 저당권이 말소됐는데 부동산 자체를 되돌리면 원래 채권자들의 공동담보가 아니던 부분까지 회복시켜 공평에 반한다고 판시했습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자가 그 취소와 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 원상회복은 원물 반환이 원칙이지만, 이 사례처럼 공평에 반하면 가액배상으로 합니다.

여러 저당권 중 일부만 말소됐다면요?

일부만 말소돼도 원상회복은 가액배상으로 합니다. 같은 판결은 여러 저당권이 설정되어 있다가 사해행위 뒤 그중 일부만 말소된 경우에도 가액배상의 방법에 의할 수밖에 없다고 보았습니다. 남은 저당권이 있다고 해서 원물 반환으로 돌아가지 않습니다. 부동산을 되돌리면 말소된 근저당만큼 채권자들이 원래보다 더 많은 담보를 얻게 되기 때문입니다.

그 판결은 수익자의 악의에 대한 증명책임도 판단했습니다. 수익자가 사해행위 당시 채권자를 해함을 몰랐다는 사실은 수익자 자신이 증명해야 합니다. C씨가 선의라고 주장하면 그 증거를 C씨가 내야 합니다. 채무자와 가까운 사이이거나 시가보다 낮은 값에 넘겨받았다면 선의를 인정받기 어렵습니다.

가액배상액은 어떻게 계산하나요?

사실심 변론종결 때의 부동산 가액에서 말소된 저당권의 피담보채권액과 말소되지 않은 저당권의 피담보채권액을 모두 뺍니다. 사례에서는 6억 원에서 甲은행 1억 5천만 원과 乙은행 1억 원을 빼서 3억 5천만 원이 사해행위가 성립하는 범위입니다.

말소되지 않은 저당권도 공제하는 이유는 그 부분이 처음부터 일반 채권자의 공동담보가 아니었기 때문입니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 가액배상으로 받은 돈도 다른 채권자와의 관계에서 문제 될 수 있습니다.

저당권 말소 후 사해행위취소 대응 순서

• 기간 확인 - 소유권 이전을 안 날과 이전등기일을 확인합니다. 1년과 5년 중 먼저 끝나는 날 전에 소를 냅니다.
• 등기부 추적 - 사해행위 당시 설정된 저당권과 그 뒤 말소된 저당권을 모두 확인합니다. 등기부의 한도액이 아니라 실제 피담보채권액을 확인합니다.
• 시가 감정 - 변론종결 시점의 시가를 감정으로 증명합니다. 가액배상액의 출발점입니다.
• 청구 취지 정리 - 원물 반환 대신 가액배상을 청구하는 취지로 바꿉니다.
• 수익자 재산 보전 - 가액배상금 집행을 위해 수익자 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자가 대출을 갚은 돈이 채무자에게서 나왔거나 저당권의 실제 피담보채권액이 불분명하다면 금융거래 자료와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소와 가액배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가액배상은 언제 하나요?
  원물 반환이 불가능하거나 공평에 반할 때 합니다. 대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결은 사해행위 뒤 저당권이 말소된 경우 부동산 자체를 되돌리면 공동담보가 아니던 부분까지 회복돼 공평에 반하므로 가액배상에 의해야 한다고 보았습니다.
• 배상액 기준 시점은 언제인가요?
  사해행위 취소 시점인 사실심 변론종결 때입니다. 그때의 부동산 시가를 기준으로 피담보채권액을 뺍니다. 사해행위 당시보다 시가가 올랐거나 내렸다면 변론종결 때 감정한 금액으로 계산합니다.
• 남아 있는 근저당도 빼나요?
  뺍니다. 말소된 저당권과 말소되지 않은 저당권의 피담보채권액을 모두 공제합니다. 두 저당권 모두 사해행위 당시 일반 채권자의 공동담보가 아니던 부분이기 때문입니다. 사례에서는 2억 5천만 원을 뺍니다.
• 등기부의 한도액을 빼나요, 실제 채무액을 빼나요?
  피담보채권액을 뺍니다. 근저당 등기의 금액은 담보 한도일 뿐이고, 공제하는 것은 실제로 담보되던 채권액입니다. 은행의 대출 잔액 증명이나 상환 내역으로 확인하며, 수익자가 과다하게 주장하면 자료 제출을 요구합니다.
• 소송은 언제까지 내야 하나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 둘 중 먼저 끝나는 기간이 적용되므로 등기부로 이전 사실을 확인한 날을 기록해 두십시오.
• 수익자가 몰랐다고 하면요?
  수익자가 선의를 증명해야 합니다. 대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결은 사해행위취소에서 수익자의 악의에 대해 수익자 자신에게 선의임을 증명할 책임이 있다고 보았습니다. 채무자와의 관계, 대금 지급 여부가 판단 자료입니다.

비슷한 상황

• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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