재산 찾기

사해행위 취소 후 채무자 앞으로 직접 이전등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 사해행위 취소의 원상회복으로 수익자 명의 등기 말소 대신 수익자에게 채무자 앞 소유권이전등기를 직접 청구할 수 있습니다. 진정한 등기명의 회복을 위한 이전등기 청구를 허용하는 법리가 사해행위 취소소송에도 적용된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 사해행위 전후 등기부의 근저당권·가압류 이력을 확인하십시오.

수익자 명의 등기를 꼭 말소하는 방식으로만 청구해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 B씨에게 7천만원을 빌려주었는데, B씨는 2025년 가을 자기 명의 빌라를 동생에게 증여하고 등기를 넘겼습니다. 빌라에는 증여 전후로 근저당권이 없었고, 동생도 아직 다른 사람에게 팔지 않았습니다. A씨는 2026년 봄 등기부를 떼어 증여 사실을 알고 사해행위취소 소송을 준비하면서, 말소등기 대신 B씨 앞 이전등기를 청구해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

말소등기 대신 채무자 앞으로 이전등기를 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 채권자는 사해행위 취소에 따른 원상회복 방법으로 수익자 명의 등기의 말소를 구하는 대신, 수익자를 상대로 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 청구할 수 있습니다. 진정한 등기명의 회복을 위한 이전등기 청구를 허용하는 법리가 사해행위 취소소송에도 그대로 적용되기 때문입니다.

말소등기 방식은 수익자 이후에 다른 등기가 끼어 있으면 그 등기권리자의 승낙이 필요해 막히는 일이 있습니다. 이전등기 방식은 이런 경우에도 쓸 수 있어 실무에서 자주 함께 검토합니다. 청구취지에는 「피고는 소외 채무자에게 ○○ 부동산에 관하여 사해행위취소를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라」처럼 적습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제406조와 제407조는 원안 당시와 문언이 같아 이 판례의 결론도 그대로 유지됩니다.

가액배상이 아니라 원물반환을 해야 하는 경우는 언제인가요?

사해행위 전에 근저당권 같은 제한물권이 없었고 전득자도 없다면 원칙은 원물반환입니다. 이 사례처럼 부동산이 수익자 명의로 그대로 남아 있으면 등기를 채무자 앞으로 돌리는 방식으로 원상회복합니다.

반대로 사해행위 전에 있던 저당권이 그 뒤에 말소돼 원래대로 돌리면 채무자와 채권자에게 부당한 이익이 생기는 경우, 또는 부동산이 이미 선의의 전득자에게 넘어간 경우에는 가액배상으로 돌립니다. 이때 수익자는 부동산 가액에서 저당권 피담보채무액을 뺀 금액의 범위에서 돈으로 배상합니다.

등기가 채무자 앞으로 돌아오면 누가 집행할 수 있나요?

모든 채권자가 집행할 수 있습니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있으므로, 부동산이 채무자 앞으로 돌아오면 소송을 낸 채권자만이 아니라 다른 채권자도 강제경매나 배당요구로 참가할 수 있습니다.

그래서 소송을 내는 채권자는 판결 확정 전에 수익자를 상대로 처분금지가처분을 해 두고, 판결 뒤에는 곧바로 강제경매를 신청하는 순서로 진행합니다. 가처분이 없으면 소송 중에 수익자가 부동산을 다시 팔아 원물반환이 어려워집니다.

사해행위 원상회복 청구 순서

• 처분금지가처분 - 수익자 명의 부동산의 처분을 막는 가처분을 먼저 신청합니다. 소송 중 전득자가 생기는 것을 막습니다.
• 등기부 권리관계 확인 - 사해행위 전후의 근저당권·가압류 등기를 확인합니다. 원물반환과 가액배상 중 무엇을 청구할지 정해집니다.
• 청구취지 선택 - 말소등기와 채무자 앞 이전등기 중 하나를 고릅니다. 중간에 제3자 등기가 있으면 이전등기 방식을 검토합니다.
• 제척기간 확인 - 취소원인을 안 날과 등기일을 계산합니다. 1년·5년 중 먼저 끝나는 날 전에 소를 냅니다.
• 판결 후 강제경매 - 등기가 채무자 앞으로 돌아오면 집행권원으로 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자도 배당에 참가할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사해행위 뒤에 근저당권이 새로 설정되거나 말소됐다면 등기부 전체 이력을 보고 원상회복 방법을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말소등기와 이전등기 청구는 무엇이 다른가요?
  결과는 같고 방식만 다릅니다. 말소등기는 수익자 명의 등기를 지워 채무자 명의를 되살리고, 이전등기는 수익자로부터 채무자에게 새로 소유권을 옮깁니다. 대법원 2000. 2. 25. 선고 99다53704 판결은 사해행위 취소에서도 이전등기 방식을 허용했습니다.
• 사해행위 전에 저당권이 있었다면 어떻게 하나요?
  가액배상이 원칙이 될 수 있습니다. 사해행위 뒤에 그 저당권이 말소됐다면 부동산을 그대로 돌리면 원래보다 큰 재산이 채무자에게 돌아가므로, 수익자는 부동산 가액에서 피담보채무액을 뺀 범위에서 돈으로 배상합니다. 저당권이 남아 있으면 원물반환도 가능합니다.
• 다른 채권자도 돌아온 부동산에서 배당받나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제407조는 사해행위 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있다고 정합니다. 소송을 낸 채권자라도 우선권이 생기는 것은 아니어서, 다른 채권자도 강제경매 절차에서 배당요구를 할 수 있습니다.
• 소송 중에 수익자가 부동산을 팔면 어떻게 되나요?
  전득자가 사해행위를 알았다면 전득자에게도 원상회복을 청구할 수 있지만, 선의의 전득자에게는 청구할 수 없습니다. 이 경우 수익자에게 가액배상을 구해야 하므로 소송 전에 처분금지가처분을 해 두는 편이 안전합니다. 가처분 뒤의 처분은 채권자에게 대항하지 못합니다.
• 제척기간은 언제부터 계산하나요?
  취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년입니다. 취소원인을 안 날은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산을 처분한 사실을 알게 된 날로, 등기부를 떼어 이전 사실과 채무자의 무자력을 함께 안 날이 기준이 됩니다. 두 기간 중 먼저 끝나는 날이 한계입니다.
• 채권자가 자기 앞으로 등기를 청구할 수는 없나요?
  없습니다. 사해행위 취소의 원상회복은 채무자의 책임재산을 되돌리는 것이므로 등기도 채무자 앞으로 돌아가야 합니다. 채권자는 채무자 명의로 돌아온 부동산에 대해 확정판결 등 집행권원으로 강제경매를 신청해 배당받는 방식으로 채권을 회수합니다.

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