재산 찾기

채무자가 친척 앞으로 가등기를 해 줬다면 사해행위로 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무자가 채권자를 해하는 매매예약으로 친척 앞으로 가등기를 해 주었다면 그 매매예약을 취소하고 원상회복으로 가등기를 말소하면 됩니다. 대법원 2003다19435 판결은 가등기가 사실상 담보가등기라는 사정도 이 원상회복 방법에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 지금은 등기부에서 가등기의 원인인 매매예약 일자부터 확인하십시오.

가등기의 성격이 담보인지 순수한 매매예약인지를 먼저 가려내야 소를 낼 수 있는 것은 아닙니다. 사해행위로 된 가등기라면 어느 쪽이든 원상회복 방법은 같습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 9,000만원을 빌려주었습니다. B씨는 2024년 빚 독촉이 심해지자 자기 명의 빌라에 사촌 앞으로 매매예약을 원인으로 한 소유권이전 가등기를 해 주었고, 다른 재산은 없었습니다. 2025년 A씨가 사해행위취소 소송을 준비하자 사촌은 예전에 빌려준 돈을 담보하려고 한 가등기이니 말소할 수 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위로 가등기가 되어 있으면 어떻게 원상회복하나요?

사해행위인 매매예약을 취소하고, 원상회복으로 가등기를 말소하면 됩니다. 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19435 판결은 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 사해행위로 이루어진 경우 매매예약을 취소하고 가등기를 말소하면 족하다고 보았습니다.

가등기가 남아 있으면 채권자가 부동산을 경매로 넘겨도 가등기권자가 본등기를 하면서 경매로 생긴 권리가 뒤집힐 수 있어 매수인이 나서지 않습니다. 그래서 가등기 말소가 곧 공동담보 회복입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

가등기가 사실상 담보가등기라면 결론이 달라지나요?

아니요. 같은 판결은 가등기 후에 저당권이 말소되었다거나 그 피담보채무가 일부 변제되었다는 사정, 또는 가등기가 사실상 담보가등기라는 사정은 가등기 말소라는 원상회복 방법에 아무런 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 가등기 전체를 말소하는 것이 원칙입니다.

다만 수익자가 채무자 부동산에 있던 선순위 담보가등기의 피담보채무를 대신 갚아 말소하고, 같은 금액을 피담보채무로 하는 새 담보가등기를 설정한 것이라면 공동담보가 줄지 않아 사해행위가 아니라는 것이 같은 판결의 판단입니다. 새 가등기가 매매예약에 기한 소유권이전 가등기라면 부동산 시가에서 선순위 피담보채무액을 뺀 범위에서 사해행위가 성립합니다.

가등기에 기한 본등기까지 마쳤다면 어떻게 되나요?

가등기의 등기원인인 매매예약과 본등기의 등기원인인 매매가 명백히 다른 것이 아니라면, 가등기 원인행위를 사해행위로 보아 취소하고 본등기와 가등기를 함께 말소하게 됩니다. 이때 제척기간도 본등기일이 아니라 가등기의 원인인 매매예약일부터 따집니다.

가등기만 된 상태에서 채권자가 가처분을 해 두지 않으면 수익자가 본등기를 마치고 제3자에게 팔 수 있습니다. 그러면 원물반환이 어려워져 가액배상으로 바뀝니다.

사해행위 가등기 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 가등기의 접수일과 등기원인·원인일자를 확인합니다. 제척기간 기산점이 됩니다.
• 가처분 신청 - 가등기에 기한 본등기와 처분을 막는 처분금지가처분을 합니다. 원물반환 가능성을 지킵니다.
• 사해행위 증거 수집 - 채무초과 상태와 수익자와의 관계를 정리합니다. 매매예약 대금이 실제로 오갔는지 봅니다.
• 소 제기 - 매매예약 취소와 가등기 말소를 청구합니다. 본등기가 되었다면 본등기 말소도 함께 구합니다.
• 말소 후 집행 - 가등기가 말소되면 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자도 배당에 참가합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기 전에 선순위 담보가 있었고 수익자가 그 채무를 대신 갚아 준 경우라면 담보 구조와 금액을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기만으로도 사해행위가 되나요?
  됩니다. 가등기의 원인인 매매예약이 채권자를 해하는 법률행위라면 민법 제406조 제1항의 사해행위가 됩니다. 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19435 판결도 소유권이전등기청구권 보전 가등기가 사해행위로 이루어진 경우 매매예약을 취소하고 가등기를 말소하도록 했습니다.
• 담보가등기라면 빌려준 돈은 빼 주나요?
  빼 주지 않습니다. 같은 판결은 가등기가 사실상 담보가등기라는 점이나 피담보채무가 일부 변제된 점은 가등기 말소라는 원상회복 방법에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 수익자는 채무자에게 빌려준 돈을 따로 청구해야 합니다.
• 제척기간은 가등기일과 본등기일 중 언제부터인가요?
  가등기의 원인인 법률행위가 있은 날부터입니다. 대법원 1996. 11. 8. 선고 96다26329 판결은 가등기와 본등기의 원인행위가 명백히 다르지 않다면 본등기일부터 제척기간이 진행한다고 볼 수 없다고 했습니다. 매매예약일부터 5년이 지나면 소를 낼 수 없습니다.
• 취소원인을 안 날은 언제를 말하나요?
  채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 했다는 사실을 안 날입니다. 대법원 2003다19435 판결은 단순히 처분 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 공동담보가 부족해졌고 채무자에게 사해의사가 있었다는 사실까지 알아야 한다고 보았습니다. 이날부터 1년이 기준입니다.
• 선순위 담보를 대신 갚아 준 수익자는요?
  사정이 다릅니다. 같은 판결은 수익자가 선순위 담보가등기의 피담보채무를 갚아 말소하고 같은 금액을 피담보채무로 하는 새 담보가등기를 설정한 것은 공동담보를 줄이지 않아 사해행위가 아니라고 보았습니다. 소유권이전 가등기를 새로 했다면 시가에서 그 채무액을 뺀 범위에서 사해행위가 됩니다.
• 가등기가 된 부동산을 경매로 넘기면 안 되나요?
  경매는 가능하지만 매수인이 나서기 어렵습니다. 소유권이전 가등기가 선순위로 남아 있으면 가등기권자가 본등기를 할 때 경매 매수인의 소유권이 위태로워지기 때문입니다. 그래서 먼저 사해행위취소로 가등기를 말소한 뒤 경매를 진행하는 것이 일반적입니다.

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