재산 찾기

대지 가격만으로 채권액을 넘는데 건물 매매까지 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 같은 사람 소유의 토지와 건물을 함께 넘긴 사해행위라면 대지 가격만으로 채권액을 넘더라도 건물 처분까지 전부 취소할 수 있습니다. 대법원 74다2114 판결은 한쪽만 취소하면 토지와 건물의 소유자가 갈려 가치가 크게 떨어진다며 전부 취소를 인정했습니다. 지금은 토지와 건물 등기부에서 처분 당시 소유자가 같았는지 확인하십시오.

토지와 건물을 나누어 어느 쪽만 취소할지 감정가를 따져 미리 골라 둘 필요는 없습니다. 같은 사람 소유의 토지와 건물이 함께 처분되었다면 둘 다 청구하는 것이 원칙적인 방식입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨에게 1억 5,000만원을 빌려주었으나 돌려받지 못했습니다. 2025년 3월 B씨는 자기 소유의 토지(시가 3억원)와 그 위 단독주택(시가 2억원)을 동생에게 한꺼번에 넘겼고, 다른 재산은 없었습니다. A씨가 사해행위취소 소송을 내자 동생은 토지 값만으로도 채권액을 넘으니 주택 매매는 취소할 수 없다고 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위취소는 원래 채권액 범위 안에서만 할 수 있나요?

원칙은 그렇습니다. 채권자가 채권자취소권을 행사할 때는 자기 채권액을 넘어서 취소할 수 없고, 채무자의 재산 처분이 여러 개이거나 목적물이 나눌 수 있는 것이면 채권 보전에 필요한 한도에서만 취소됩니다. 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19572 판결도 이 원칙을 확인했습니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있지만, 소를 낸 채권자가 구할 수 있는 범위는 자기 채권액이 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조와 제407조는 원안 당시와 문언이 같습니다.

대지만으로 채권액을 넘으면 건물 처분은 취소할 수 없나요?

아니요. 같은 사람 소유의 토지와 건물을 함께 처분했다면 대지 가격만으로 채권액을 넘더라도 건물 처분까지 전부 취소할 수 있습니다. 대법원 1975. 2. 25. 선고 74다2114 판결은 어느 한쪽만 취소하면 건물 소유자와 대지 소유자가 달라져 가격과 효용이 크게 떨어지므로, 경제적으로 나눌 수 없는 관계로 보아 전부 취소가 정당하다고 판단했습니다.

토지만 채무자에게 돌아오고 건물은 수익자 명의로 남으면, 경매에서 건물이 딸린 토지는 제값을 받기 어렵습니다. 법정지상권 문제까지 겹치면 공동담보로서 가치가 줄어듭니다. 그래서 채권액보다 목적물 가치가 크다는 수익자의 항변만으로는 건물 부분 취소를 막기 어렵습니다.

다만 원물반환이 불가능해 가액배상을 구하는 경우에는 채권액을 한도로 배상을 명하는 것이 원칙입니다. 토지·건물을 함께 취소하는 이 예외는 원물을 돌려놓는 경우에 주로 쓰입니다.

채권액에는 이자와 지연손해금도 들어가나요?

네. 취소 범위를 정하는 채권액에는 사해행위 뒤 사실심 변론종결 때까지 생긴 이자와 지연손해금이 포함됩니다. 소송이 길어질수록 채권액도 커지므로, 소 제기 때 원금보다 목적물 가치가 크다는 이유만으로 취소 범위가 줄어드는 것은 아닙니다.

채권액을 계산할 때는 원금, 약정 이율에 따른 이자, 지연손해금을 날짜별로 나눈 계산표를 준비해 변론종결 전에 제출하는 것이 좋습니다.

토지·건물 사해행위취소 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지와 건물 등기부를 함께 뗍니다. 소유자가 같았는지와 처분일을 확인합니다.
• 채권액 계산 - 원금·이자·지연손해금을 날짜별로 계산합니다. 변론종결 때까지 늘어나는 금액을 반영합니다.
• 처분금지가처분 - 수익자가 다시 팔지 못하게 토지와 건물 모두에 가처분을 합니다. 전득자가 생기면 절차가 복잡해집니다.
• 소 제기 - 토지와 건물 처분을 함께 취소하고 등기말소를 청구합니다. 불가분 관계를 주장 근거로 적습니다.
• 강제집행 - 판결 뒤 채무자 명의로 돌아온 토지와 건물에 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자도 배당에 참가할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물 소유자가 처음부터 달랐거나 건물에 수익자가 새로 근저당을 설정한 경우라면 등기부와 감정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사해행위취소는 채권액까지만 되나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19572 판결은 채권자가 채권자취소권을 행사할 때 자신의 채권액을 초과해 취소할 수 없다고 보았습니다. 다만 목적물을 나눌 수 없거나 토지와 건물처럼 경제적으로 한 덩어리인 경우에는 채권액을 넘어 전부 취소할 수 있습니다.
• 토지와 건물 소유자가 달랐다면 어떻게 되나요?
  처분 당시 토지와 건물 소유자가 달랐다면 74다2114 판결의 사정과 다릅니다. 이 판결은 동일인 소유 토지와 건물을 함께 처분한 사안에서 한쪽만 취소하면 소유자가 갈려 가치가 떨어진다는 점을 근거로 삼았습니다. 소유자가 원래 달랐다면 채무자 소유 부분만 취소 대상이 됩니다.
• 이자도 채권액에 넣어 계산하나요?
  넣습니다. 대법원 2003다19572 판결은 채권자의 채권액에 사해행위 이후 사실심 변론종결 때까지 발생한 이자나 지연손해금이 포함된다고 보았습니다. 소송이 1년 넘게 이어지면 이 부분이 적지 않으므로 변론종결 직전에 계산표를 다시 내는 것이 좋습니다.
• 취소하면 다른 채권자도 이익을 보나요?
  그렇습니다. 민법 제407조는 사해행위 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있다고 정합니다. 등기가 채무자 명의로 돌아오면 다른 채권자도 그 부동산에 강제집행을 하거나 배당요구를 할 수 있어, 소를 낸 채권자가 먼저 가져가는 구조는 아닙니다.
• 사해행위취소 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 민법 제406조 제2항의 기간으로 법원이 직권으로 살피는 제소기간입니다. 토지와 건물 처분 중 한쪽을 뒤늦게 추가하면 추가한 부분만 기간이 지났다는 다툼이 생길 수 있습니다.
• 수익자가 건물을 새로 고쳤다면 어떻게 되나요?
  원물반환이 원칙이지만, 수익자가 건물 가치를 크게 바꾸었거나 제3자에게 다시 넘겨 원물반환이 어렵다면 가액배상으로 바뀔 수 있습니다. 민법 제406조 제1항의 원상회복 방법은 사정에 따라 법원이 정하므로 공사 내역과 등기 변동을 확인해 두어야 합니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성