재산 찾기

빚진 사람이 하나뿐인 집을 제값에 팔았는데 사해행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 채무자가 빚이 있음을 알면서 하나뿐인 부동산을 팔아 현금으로 바꾸면 제값을 받았더라도 원칙적으로 사해행위가 됩니다. 대법원은 부동산을 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 정당한 변제에 충당하려는 특별한 사정이 없으면 사해행위라고 보았습니다. 지금은 채무자가 받은 매매대금을 어디에 썼는지부터 확인하십시오.

매매가격이 시세보다 싸다는 자료부터 찾아야 한다고 생각하실 필요는 없습니다. 제값에 팔았어도 사해행위가 될 수 있으므로, 먼저 채무자가 받은 대금을 어디에 썼는지를 확인하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 사업을 하던 B씨에게 8천만원을 빌려주었습니다. B씨는 2025년 11월 사업이 어려워지자 하나 남은 빌라를 시세대로 3억 2천만원에 팔고 대금을 현금으로 받았습니다. A씨는 B씨가 헐값에 판 것도 아닌데 사해행위로 다툴 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제값을 받고 판 것인데도 사해행위가 되나요?

될 수 있습니다. 채무자가 빚이 있음을 알면서 자기의 하나뿐인 부동산을 팔아 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는, 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다는 것이 판례입니다. 부동산은 강제집행으로 붙잡을 수 있지만 현금은 숨기거나 써 버리기 쉬워 채권자의 공동담보가 사실상 줄어들기 때문입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제406조 제1항은 채무자가 채권자를 해함을 알고 한 재산권 법률행위를 취소 대상으로 정합니다. 위 판결은 이런 매각이면 채무자의 사해의사는 추정된다고 보았습니다. 채권자는 가격이 헐값이었는지까지 증명할 필요가 없습니다.

사해행위가 되지 않는 예외는 어떤 경우인가요?

매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위해 상당한 가격으로 이루어진 경우처럼 특별한 사정이 있으면 사해행위가 되지 않습니다. 예를 들어 그 부동산에 설정된 근저당 채무를 갚으려고 시세대로 팔고 대금을 실제로 그 변제에 쓴 경우입니다.

반대로 받은 대금을 가족 계좌로 보내거나 현금으로 인출해 행방이 확인되지 않으면 예외로 인정받기 어렵습니다. 결국 대금의 흐름이 결론을 가릅니다. 채무자 쪽에서 대금 사용처를 증명하지 못하면 사해행위로 판단될 가능성이 큽니다.

매수인은 몰랐다는 사정을 어떻게 증명하나요?

매수인이 매매 당시 채권자를 해함을 몰랐다는 사정은 매수인 자신이 증명해야 합니다. 위 판결도 이런 매각에서 수익자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다고 보았습니다. 수익자가 선의로 인정되면 취소할 수 없습니다.

매수인은 공인중개사를 통해 시세대로 샀다는 사정, 채무자와 아무 관계가 없었다는 사정, 대출을 받아 대금을 실제로 치렀다는 사정을 자료로 내야 합니다. 채무자와 친인척이거나 대금 일부를 채무자에게 돌려준 흔적이 있으면 선의로 인정받기 어렵습니다.

취소가 되면 매수인 명의 등기는 말소되고, 매수인이 치른 대금은 채무자에게 따로 돌려달라고 청구해야 합니다. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 생깁니다.

하나뿐인 부동산 매각 사해행위 대응 순서

• 등기부 확인 - 매매 원인일자, 매수인, 근저당 말소 여부를 확인합니다. 매각 시점과 대금 사용처를 짐작하는 자료가 됩니다.
• 대금 흐름 추적 - 매매대금이 근저당 변제에 쓰였는지, 가족에게 갔는지 확인합니다. 예외 인정 여부가 여기서 갈립니다.
• 처분금지 가처분 - 매수인이 다시 팔지 못하게 막습니다. 원상회복을 지키는 조치입니다.
• 취소 소송 제기 - 매수인을 피고로 매매 취소와 등기말소를 청구합니다. 안 날부터 1년을 넘기지 않습니다.
• 가액배상 검토 - 매각 때 근저당이 말소됐다면 등기말소 대신 가액배상을 청구합니다. 공동담보였던 부분만 돌려받는 구조입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매각대금으로 근저당 채무나 세금을 실제로 갚은 경우라면 매매계약서와 계좌 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시세대로 팔았는데 왜 사해행위인가요?
  부동산은 강제집행으로 붙잡을 수 있지만 현금은 숨기거나 쓰기 쉽기 때문입니다. 대법원 66다1535 판결은 하나뿐인 부동산을 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위라고 보았습니다.
• 사해행위가 아닌 예외는 무엇인가요?
  일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위해 상당한 가격으로 판 경우가 대표적입니다. 매매대금이 실제로 근저당 채무 변제 등에 쓰였는지가 확인되어야 하며, 대금 행방이 불분명하면 예외로 인정되기 어렵습니다.
• 채무자의 사해의사는 누가 증명하나요?
  이런 매각에서는 채무자의 사해의사가 추정됩니다. 민법 제406조 제1항의 채권자를 해함을 안 것이 추정되므로, 채권자는 하나뿐인 재산을 금전으로 바꾼 사실과 당시 채무초과 상태를 증명하면 됩니다.
• 매수인이 몰랐으면 취소가 안 되나요?
  매수인이 매매 당시 채권자를 해함을 몰랐다면 취소할 수 없습니다. 다만 몰랐다는 사정은 매수인 스스로 증명해야 합니다. 중개계약서, 대출 실행 내역, 채무자와 관계가 없다는 사정이 자료가 됩니다.
• 취소되면 매수인이 낸 돈은 어떻게 되나요?
  취소의 효과는 채권자와 매수인 사이에서만 생기므로 매수인과 채무자 사이의 매매는 그대로입니다. 매수인은 채무자에게 대금 반환이나 손해배상을 따로 청구해야 합니다. 민법 제407조에 따라 회복된 부동산은 모든 채권자의 몫입니다.
• 매각 사실을 늦게 알면 어떻게 되나요?
  민법 제406조 제2항에 따라 안 날부터 1년, 매매계약일부터 5년이 기준입니다. 5년이 지나면 몰랐더라도 소를 낼 수 없습니다. 등기부를 뗀 날이 안 날로 다투어질 수 있으니 날짜를 남겨 두십시오.

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