재산 찾기

빼돌린 부동산이 전득자에게 넘어갔는데 등기 말소를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 수익자와 전득자가 모두 악의라면 전득자를 피고로 삼아 사해행위 취소와 전득자 명의 등기 말소를 구할 수 있습니다. 대법원 판례는 전득자에 대한 취소는 제척기간 안에 전득자에게 따로 소를 내야 하고 수익자 상대 판결의 효력은 전득자에게 미치지 않는다고 봅니다. 지금은 등기부에서 전득일과 제한물권 유무를 확인하십시오.

전득자가 이미 등기를 넘겨받았다고 해서 부동산 자체를 되찾는 길이 막혔다고 단정할 필요는 없습니다. 전득자도 악의라면 전득자 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 B씨에게 1억원을 빌려주었으나 돌려받지 못했습니다. B씨는 2025년 6월 채무를 피하려고 하나뿐인 상가를 친구 C씨에게 넘겼고, C씨는 두 달 뒤 사정을 아는 자기 동생 D씨에게 다시 팔아 등기를 넘겼습니다. 상가에는 처분 전에 설정된 저당권이 없었고, A씨는 상가를 B씨 앞으로 되돌릴 수 있느냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수익자와 전득자가 모두 악의면 누구를 상대로 등기 말소를 구하나요?

수익자와 전득자가 모두 악의라면 두 사람을 공동피고로 하거나 전득자만 피고로 삼아 사해행위 취소와 전득자 명의 소유권이전등기 말소를 구할 수 있습니다. 부동산을 채무자 명의로 되돌리려면 전득자를 피고에 넣어야 합니다.

대법원 2005. 6. 9. 선고 2004다17535 판결은 채권자가 전득자를 상대로 채권자취소권을 행사하려면 제척기간 안에 채무자와 수익자 사이의 사해행위 취소를 소로 청구해야 하고, 수익자 상대 판결이 확정됐더라도 그 효력은 피고가 아니었던 전득자에게 미치지 않는다고 보았습니다. 전득자 등기를 말소하려면 전득자에 대한 관계에서 따로 사해행위 취소를 구해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조도 원안 당시와 문언이 같습니다. 원상회복은 원물반환이 원칙이므로, 수익자와 전득자가 모두 악의이고 사해행위 전에 설정된 저당권 같은 제한물권이 없었다면 전득자 명의 등기 말소를 구하는 방식이 기본입니다.

수익자만 상대로 소송하면 부동산을 돌려받을 수 있나요?

수익자만 상대로 하면 전득자 명의 등기를 말소시킬 수 없으므로, 부동산 자체 대신 그 가액을 돈으로 배상하라는 가액배상을 구하게 됩니다. 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란하면 가액배상이 허용됩니다.

수익자를 상대로 한 채권자취소권 행사는 전득자와 분리해 따로 할 수 있습니다. 다만 수익자에게서 받는 것은 돈이어서, 수익자에게 재산이 없으면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다. 전득자가 악의라면 전득자에게도 제척기간 안에 소를 내 부동산 자체를 확보하는 편이 회수에 유리합니다.

전득자가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

전득자가 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 전득자에 대한 취소 청구는 받아들여지지 않습니다. 이 경우에는 악의인 수익자를 상대로 가액배상을 구하는 방법이 남습니다.

수익자의 악의는 추정되지만, 전득자의 악의는 채권자가 증명해야 한다는 것이 일반적인 실무 이해입니다. 수익자와 전득자가 가족·지인 관계인지, 시세보다 싸게 샀는지, 대금을 실제로 냈는지 같은 정황을 모아야 합니다. 전득자 매수 대금 흐름을 계좌로 확인하는 것이 출발점입니다.

전득자 있는 사해행위 원상회복 대응 순서

• 등기부 확인 - 채무자에서 수익자, 수익자에서 전득자로 넘어간 날짜와 원인을 확인합니다. 저당권 등 제한물권이 있었는지도 봅니다.
• 악의 정황 수집 - 수익자와 전득자의 관계, 거래 가격, 대금 지급 내역을 모읍니다. 전득자 악의 증명이 원물반환의 전제입니다.
• 처분금지가처분 - 전득자가 다시 팔지 못하게 부동산에 처분금지가처분을 신청합니다. 가처분 없이 제3자에게 넘어가면 절차가 길어집니다.
• 공동피고로 제소 - 제척기간 안에 수익자와 전득자를 함께 피고로 삼아 취소와 등기 말소를 구합니다. 전득자만 피고로 해도 됩니다.
• 강제집행 - 채무자 명의로 등기가 돌아오면 판결에 따라 강제경매를 신청합니다. 다른 채권자도 배당에 참가할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사해행위 전에 이미 근저당권이 설정돼 있었거나 전득자가 다시 제3자에게 담보를 설정해 준 경우라면 등기부 전체를 보고 원물반환과 가액배상 중 무엇을 구할지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전득자만 피고로 해도 되나요?
  됩니다. 전득자에 대한 관계에서 채무자와 수익자 사이의 사해행위 취소와 전득자 명의 등기 말소를 함께 구하면 됩니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2004다17535 판결은 전득자 상대 취소는 전득자에게 소를 제기하는 방식으로 청구해야 한다고 보았습니다. 수익자에게 가액배상까지 받으려면 수익자도 피고로 넣습니다.
• 수익자 상대 판결이 전득자에게도 효력이 있나요?
  없습니다. 사해행위 취소의 효력은 소송의 피고에게만 미치는 상대적 효력이어서, 수익자 상대로 취소 판결이 확정돼도 피고가 아니었던 전득자에게는 효력이 미치지 않습니다. 전득자 등기를 말소하려면 제척기간 안에 전득자에게 따로 소를 내야 합니다.
• 가액배상은 어떤 경우에 하나요?
  원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란할 때 원물 대신 돈으로 배상하게 합니다. 대법원 2019. 4. 11. 선고 2018다203715 판결은 원상회복은 원물반환이 원칙이지만 이런 사정이 있으면 가액배상이 허용된다고 보았습니다. 전득자가 선의여서 등기를 말소할 수 없을 때가 대표적입니다.
• 전득자에 대한 제척기간은 따로 계산하나요?
  네, 전득자에 대한 청구도 민법 제406조 제2항의 기간 안에 해야 합니다. 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 채무자의 법률행위가 있은 날부터 5년입니다. 수익자 상대 소송을 냈다고 전득자에 대한 기간이 멈추지 않으므로 전득 사실을 알면 바로 전득자를 피고로 추가해야 합니다.
• 전득자가 선의면 부동산은 포기해야 하나요?
  전득자에게서 부동산을 되찾을 수는 없습니다. 민법 제406조 제1항 단서는 전득자가 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우 취소를 청구할 수 없다고 정합니다. 이때는 악의인 수익자를 상대로 부동산 가액만큼 가액배상을 청구하고 수익자 재산에 집행합니다.
• 되찾은 부동산은 원고만 가져가나요?
  아닙니다. 민법 제407조는 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있다고 정합니다. 채무자 명의로 돌아온 부동산에는 다른 채권자도 강제집행이나 배당요구를 할 수 있으므로, 판결 뒤 신속하게 강제경매를 신청하는 것이 유리합니다.

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