재산 찾기

채무자 집을 받은 사람이 다시 팔았고 산 사람은 몰랐다면 어떻게 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

수익자만 사해행위를 알았고 다시 산 전득자는 몰랐다면, 전득자에게서 집을 돌려받을 수는 없고 수익자에게 집값 상당의 가액배상을 청구해야 합니다. 대법원 2003다40286 판결은 이때 사해행위 당시 공동담보였던 부동산 가액 전부를 배상하게 하고, 수익자가 낸 증여세·취득세도 빼지 않는다고 보았습니다. 지금은 수익자 명의 재산부터 파악해 가압류를 검토하십시오.

전득자가 선의라고 해서 소송을 포기할 필요는 없습니다. 악의인 수익자에게 부동산 가액을 돈으로 배상하라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 2억원을 빌려주었습니다. B씨는 2024년 자기 아파트(시가 4억원)를 친구 C씨에게 증여했고, C씨는 몇 달 뒤 사정을 모르는 D씨에게 3억 5,000만원에 팔았습니다. D씨는 은행에서 대출을 받아 아파트에 근저당권을 설정했고, 2025년 A씨는 누구를 상대로 무엇을 청구해야 할지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전득자가 선의라면 누구에게 무엇을 청구하나요?

악의인 수익자를 상대로 사해행위를 취소하고 원상회복으로 가액배상을 청구합니다. 민법 제406조 제1항 단서는 수익자나 전득자가 행위 또는 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 취소를 구할 수 없다고 정하므로, 선의인 전득자에게서 부동산을 돌려받을 수는 없습니다.

전득자가 소유권을 유지하는 이상 수익자가 부동산 자체를 돌려놓을 수 없어 원물반환이 불가능합니다. 이때 법원은 원물반환 대신 목적물의 가액 상당을 배상하라고 명합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조도 원안 당시와 문언이 같습니다.

가액배상 금액은 어떻게 정하나요?

가액배상은 사해행위 당시 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있던 부동산 가액을 기준으로 하되, 채권자의 채권액을 넘을 수 없습니다. 사해행위 당시 근저당권 같은 우선변제권이 있었다면 그 피담보채권액을 뺀 나머지가 공동담보 가액입니다.

사해행위 뒤에 전득자나 다른 선의의 제3자가 새로 저당권을 설정했다면 그 피담보채권액은 공제하지 않습니다. 대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다40286 판결은 선의의 제3자가 저당권을 취득했다는 이유로 가액배상을 명할 때는 사해행위 당시 공동담보였던 부동산 가액 전부를 배상하게 해야 한다고 보았습니다. 가액은 사실심 변론종결 당시 시가로 산정하는 것이 실무입니다.

수익자가 낸 증여세나 취득세는 빼 주나요?

아니요. 증여 형식의 사해행위를 취소하고 원물반환에 갈음해 가액배상을 명할 때, 수익자에게 부과된 증여세액과 취득세액은 공제하지 않습니다. 같은 2003다40286 판결이 이를 명시했습니다.

수익자는 사해행위취소 판결이 확정되면 과세관청에 증여세 등의 경정을 청구해 볼 수 있지만, 이는 채권자와의 가액배상과는 별개의 문제입니다. 채권자에게는 세금을 뺀 금액이 아니라 부동산 가액 기준 금액을 배상해야 합니다.

전득자 있는 사해행위 가액배상 대응 순서

• 등기부 확인 - 채무자에서 수익자, 수익자에서 전득자로 넘어간 날짜와 원인을 확인합니다. 전득자의 새 근저당도 봅니다.
• 전득자 관계 조사 - 전득자와 수익자·채무자의 관계, 대금 지급 여부를 알아봅니다. 악의를 증명할 수 있는지 판단합니다.
• 수익자 재산 가압류 - 가액배상은 돈으로 받으므로 수익자 재산을 가압류합니다. 판결 뒤 집행 대상을 확보합니다.
• 소 제기 - 수익자를 상대로 사해행위 취소와 가액배상을 청구합니다. 전득자가 악의로 보이면 함께 피고로 삼습니다.
• 감정과 집행 - 부동산 시가 감정을 신청해 배상액을 정합니다. 판결 뒤 수익자 재산에 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사해행위 당시 근저당권이 있었거나 전득자가 수익자의 가족처럼 악의를 의심할 사정이 있다면 등기부와 거래 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 선의의 전득자에게는 아무것도 청구할 수 없나요?
  청구할 수 없습니다. 민법 제406조 제1항 단서는 전득자가 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우 취소를 구할 수 없다고 정합니다. 다만 전득자의 선의는 전득자가 증명해야 하므로, 수익자와 가족 관계이거나 시가보다 훨씬 싸게 샀다면 악의를 다퉈 볼 수 있습니다.
• 수익자가 판 금액만 배상하면 되나요?
  아닙니다. 대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다40286 판결은 가액배상에서 사해행위가 성립하는 범위의 부동산 가액을 배상하게 해야 한다고 보았습니다. 수익자가 전득자에게 싸게 팔았더라도 판매 대금이 아니라 부동산 가액이 기준이 되고, 채권액을 넘지 않는 범위에서 정해집니다.
• 전득자가 설정한 근저당 금액은 빼 주나요?
  빼 주지 않습니다. 같은 판결은 사해행위 후 선의의 제3자가 저당권을 취득했다는 이유로 가액배상을 명할 때 제3자의 피담보채권액을 공제하지 않고 사해행위 당시 공동담보였던 부동산 가액 전부를 배상하게 해야 한다고 보았습니다.
• 수익자가 증여세를 냈다면 그만큼 줄어드나요?
  줄어들지 않습니다. 같은 판결은 증여 형식의 사해행위를 취소하고 가액배상을 명할 때 수익자에게 부과된 증여세액과 취득세액을 공제하지 않는다고 보았습니다. 수익자는 세금 문제를 과세관청과 따로 해결해야 합니다.
• 가액배상 금액의 상한이 있나요?
  있습니다. 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19572 판결은 채권자가 자기 채권액을 넘어 취소권을 행사할 수 없고, 채권액에는 변론종결 때까지 생긴 이자와 지연손해금이 포함된다고 보았습니다. 부동산 가액과 채권액 가운데 적은 금액이 배상액의 상한이 됩니다.
• 수익자를 상대로 한 소송은 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 채무자와 수익자 사이의 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 민법 제406조 제2항의 기간으로, 안 날은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 처분했다는 사실까지 안 날을 말합니다.

비슷한 상황

• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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