재산 찾기

사해행위로 넘어간 집에 은행 근저당이 새로 잡혔다면 원상회복은 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

사해행위 뒤 제3자가 선의로 저당권을 취득했다면 채권자는 수익자에게 가액배상을 구할 수 있고, 위험을 감수한다면 소유권이전등기 말소나 채무자 앞으로의 이전등기를 구할 수도 있습니다. 대법원 판례는 원물반환이 현저히 곤란해도 채권자가 원물반환을 택하는 것을 허용합니다. 지금은 근저당 설정 한도액과 부동산 시가부터 확인해 두십시오.

선의의 저당권자를 상대로 저당권 말소까지 받아 내야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 원상회복은 수익자를 상대로 하고, 저당권은 그대로 둔 채 방법을 고르면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 2억 원을 빌려주었습니다. B씨는 2024년 6월 시가 5억 원의 아파트를 지인 C씨에게 증여했고, C씨는 2024년 12월 이 아파트에 D은행 앞으로 설정 한도액 2억 4,000만 원의 근저당권을 설정해 대출을 받았습니다. D은행은 사해행위 사정을 몰랐습니다. A씨는 2025년 5월 이 사실을 알고 소송을 준비하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자가 저당권을 취득하면 원물반환이 안 되나요?

원칙적으로 가액배상을 구할 수 있지만 원물반환도 막히지 않습니다. 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란하면 수익자는 목적물 가액을 배상해야 하는데, 사해행위 뒤 제3자가 저당권이나 지상권을 취득한 경우는 수익자가 부담 없는 상태로 되돌려 줄 수 있는 특별한 사정이 없는 한 현저히 곤란한 경우에 해당합니다. 그러나 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다57139 판결은 채권자가 스스로 위험이나 불이익을 감수하면서 원물반환을 구하는 것까지 막지는 않는다고 보았습니다.

원물반환을 택하면 어떤 등기를 구하나요?

수익자 명의 소유권이전등기의 말소를 구하거나, 수익자를 상대로 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 구할 수 있습니다. 선의의 저당권자는 채권자에게 대항할 수 있으므로 저당권은 그대로 남은 채 부동산만 채무자 명의로 돌아옵니다. 말소등기를 하려면 등기상 이해관계 있는 제3자인 저당권자의 승낙이 필요해 실무상 막히는 경우가 많아, 이때는 채무자 앞으로의 이전등기 방식이 쓰입니다.

가액배상과 원물반환 중 무엇이 유리한가요?

부동산 시가에서 저당권 채권액을 뺀 남는 가치와 수익자의 자력을 비교해 고릅니다. 가액배상은 사해행위 당시 부동산 가액에서 원래 있던 담보 채권액을 공제한 범위로 산정하는 것이 원칙이고, 수익자에게 돈이 있어야 회수됩니다. 원물반환은 수익자의 자력과 무관하게 부동산이 돌아오지만, 새로 잡힌 저당권이 경매에서 먼저 배당받으므로 남는 가치가 적으면 실익이 줄어듭니다. 원상회복된 재산은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있다는 점도 계산에 넣습니다. 다른 채권자가 많다면 경매 배당에서 나눠 가지게 되기 때문입니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제406조·제407조의 문언은 원안 당시와 같습니다.

저당권 설정된 사해행위 원상회복 대응 순서

• 등기부 확인 - 사해행위 뒤 설정된 저당권의 설정일과 설정 한도액을 확인합니다. 원물반환의 실익 계산 자료입니다.
• 시가 확인 - 감정이나 시세 자료로 부동산 가액을 확인합니다. 가액배상 금액과 남는 가치를 비교합니다.
• 수익자 자력 조사 - 수익자의 다른 재산을 찾습니다. 가액배상 판결의 회수 가능성을 가늠합니다.
• 청구취지 선택 - 가액배상, 이전등기 말소, 채무자 앞 이전등기 중 하나를 주위적으로, 다른 것을 예비적으로 구성합니다.
• 처분금지가처분 - 추가 저당권이나 매각을 막기 위해 가처분을 해 둡니다. 원상회복 대상이 더 줄어드는 것을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권자가 사해행위를 알고 저당권을 취득했다면 저당권자를 전득자로 삼아 그 저당권 설정까지 취소를 구할 수 있으므로 저당권 설정 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송의 원상회복 방법 설계와 판결 이후 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권이 설정되면 가액배상만 되나요?
  아닙니다. 대법원 2000다57139 판결은 사해행위 뒤 제3자가 저당권을 취득해 원물반환이 현저히 곤란하면 가액배상을 구할 수 있지만, 채권자가 스스로 위험을 감수하면서 원물반환을 구하는 것도 허용된다고 보았습니다. 채권자가 둘 중 하나를 고를 수 있습니다.
• 채무자 앞으로 직접 이전등기를 구할 수 있나요?
  구할 수 있습니다. 같은 판결은 원상회복 방법으로 수익자 명의 등기의 말소 대신 수익자를 상대로 채무자 앞으로 직접 소유권이전등기절차를 이행하라고 구할 수 있다고 보았습니다. 말소등기에 저당권자 승낙이 필요해 막힐 때 쓰는 방법입니다.
• 선의 저당권자의 근저당은 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 사해행위취소의 효력은 채권자와 수익자·악의의 전득자 사이에서만 생기므로, 사해행위를 몰랐던 저당권자는 채권자에게 대항할 수 있습니다. 원물반환을 받아도 부동산은 근저당이 붙은 채로 채무자에게 돌아옵니다.
• 저당권자가 사정을 알았다면요?
  저당권자가 사해행위를 알고 저당권을 취득했다면 전득자로서 그 저당권 설정계약의 취소와 말소를 구할 수 있습니다. 전득자의 악의는 채권자가 주장해야 하므로, 수익자와 저당권자의 관계와 대출 경위를 조사해 두어야 합니다.
• 원상회복된 집은 저만 경매할 수 있나요?
  취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있어 다른 채권자도 그 부동산에 집행하고 배당에 참가할 수 있습니다. 취소채권자가 우선권을 갖는 것은 아니므로 판결 뒤 빨리 강제경매를 신청하는 편이 좋습니다.
• 소는 언제까지 내야 하나요?
  채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 사해행위가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 원상회복 방법은 소송 중에도 청구취지 변경으로 바꿀 수 있으므로, 방법을 정하지 못했더라도 기간 안에 소를 먼저 내는 것이 안전합니다.

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