재산 찾기

사해행위로 넘긴 집을 수익자가 세 놓았으면 월세도 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아닙니다, 사해행위로 넘어간 집을 수익자가 세 놓아 받은 월세나 직접 쓴 사용이익은 원상회복 범위에 들어가지 않습니다. 대법원은 채무자의 책임재산은 그 부동산이었을 뿐 수익자의 사용이익까지 책임재산이었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 월세 대신 등기말소와 현재 등기부상 부담부터 확인하십시오.

수익자가 그동안 받은 월세 내역을 모두 찾아낼 필요는 없습니다. 월세 상당액은 원상회복 범위에 들어가지 않으므로 등기말소에 집중하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 4월 지인에게 1억 2,000만원을 빌려주었습니다. 지인은 빚이 재산을 넘는 상태에서 2025년 3월 하나뿐인 단독주택을 친구에게 매매로 넘겼고, 친구는 그 집을 보증금 2,000만원, 월세 90만원에 세 놓았습니다. E씨는 사해행위취소 소송을 준비하면서 친구가 받은 월세 1년 치도 함께 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사해행위로 취소된 집의 월세 수입도 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 사해행위가 취소되어 수익자가 부동산을 돌려놓는 경우에도, 그 사이 수익자가 직접 쓰거나 세를 놓아 얻은 사용이익·월세 상당액까지 반환할 의무는 없습니다. 대법원 2008. 12. 11. 선고 2007다69162 판결은 원래 채무자의 책임재산은 그 부동산이었을 뿐 수익자의 사용이익은 책임재산이 아니었다고 보았습니다.

채권자취소권은 채무자의 책임재산을 처분 전 상태로 돌려놓기 위한 제도이므로, 원상회복도 책임재산 보전에 필요한 범위로 한정됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제406조도 이 구조를 그대로 유지합니다.

원상회복은 어디까지 청구할 수 있나요?

원칙은 부동산 자체를 채무자 명의로 되돌리는 것, 즉 수익자 명의 소유권이전등기의 말소입니다. 등기가 말소되면 부동산은 다시 채무자의 책임재산이 되고, 채권자는 그 부동산에 강제경매를 신청해 배당을 받습니다.

원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란하면 예외적으로 가액배상을 구합니다. 수익자가 부동산을 다시 선의의 제3자에게 팔았거나, 처분 뒤 기존 근저당이 말소되어 그대로 되돌리면 처분 전보다 책임재산이 늘어나는 경우가 대표적입니다.

취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로, 되돌아온 부동산은 취소채권자만의 것이 아닙니다. 다른 채권자도 경매 절차에서 배당요구를 해 몫을 받을 수 있습니다.

임대보증금을 받은 수익자에게는 무엇을 더 청구할 수 있나요?

수익자가 세입자에게서 받은 보증금 자체도 원칙적으로 원상회복 대상이 아닙니다. 다만 수익자가 부동산을 넘겨받은 뒤 새로 근저당을 설정하거나 전세권을 주어 등기부에 부담이 생겼다면, 등기말소만으로는 원래 상태로 돌아가지 않으므로 가액배상이나 해당 등기 말소를 함께 검토해야 합니다.

세입자가 대항력을 갖춘 경우라면 원상회복 뒤 경매에서 세입자의 보증금이 먼저 배당될 수 있습니다. 이때 수익자에게 줄어든 책임재산만큼 가액배상을 구할 수 있는지는 세입자의 대항력 취득 시점과 보증금 액수를 보고 판단합니다.

사해행위 부동산 원상회복 대응 순서

• 처분 경위 확인 - 채무자가 채무초과 상태에서 누구에게 어떤 조건으로 넘겼는지 봅니다. 사해행위 성립의 전제입니다.
• 수익자의 악의 자료 수집 - 친구·가족 관계, 대금 지급 여부를 정리합니다. 수익자의 악의는 추정되지만 반박 자료에 대비합니다.
• 현재 등기와 점유 확인 - 등기부와 현장에서 세입자·근저당 여부를 확인합니다. 원물반환과 가액배상 중 방식을 정합니다.
• 청구 범위 확정 - 매매계약 취소와 등기말소를 청구합니다. 월세 상당액 청구는 빼서 쟁점을 줄입니다.
• 강제경매 준비 - 판결 확정 뒤 등기를 채무자 앞으로 돌리고 경매를 신청합니다. 다른 채권자의 배당요구에 대비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수익자가 부동산을 개량하거나 새로운 담보를 설정한 경우에는 등기부와 공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 채권자 쪽 사해행위취소 소송과 수익자 쪽 방어를 모두 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수익자가 직접 살았으면 사용료를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 대법원 2007다69162 판결은 수익자나 전득자가 부동산을 직접 사용했든 제3자에게 임대했든 그 사용이익이나 임료상당액은 원래 채무자의 책임재산이 아니었다고 보았습니다. 원상회복은 부동산 자체를 되돌리는 데서 끝나므로 사용료 청구는 빼는 편이 소송을 줄입니다.
• 원상회복은 등기말소로만 하나요?
  원칙은 수익자 명의 등기를 말소하는 원물반환입니다. 다만 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란하면 가액배상으로 합니다. 대법원 2006다43620 판결은 원물반환이 원칙이고 가액배상은 예외라고 보았습니다. 수익자가 선의의 제3자에게 다시 판 경우처럼 등기를 되돌릴 수 없을 때 가액배상을 구합니다.
• 돌아온 집은 제가 먼저 가져가나요?
  아닙니다. 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있습니다. 등기가 채무자에게 돌아오면 그 부동산은 채무자의 책임재산이 되고, 강제경매 절차에서 다른 채권자도 배당요구를 해 채권액에 따라 배당받습니다.
• 수익자가 세입자에게 받은 보증금은 어떻게 되나요?
  보증금 자체는 원상회복 대상이 아닙니다. 다만 등기가 채무자에게 돌아온 뒤 경매에서 대항력 있는 세입자의 보증금이 먼저 배당되면 채권자 몫이 줄어듭니다. 이런 사정이 있으면 원물반환만으로 처분 전 상태가 회복되지 않는지 따져 가액배상을 함께 구할지 판단합니다.
• 수익자가 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  수익자의 악의는 추정되므로 몰랐다는 사정은 수익자가 증명해야 합니다. 민법 제406조 제1항 단서는 수익자가 채권자를 해함을 알지 못한 경우 취소를 막지만, 채무자와 가까운 친구나 가족이 대금을 제대로 치르지 않고 넘겨받았다면 선의가 인정되기 어렵습니다.
• 수익자가 집을 고쳐 값이 올랐으면요?
  수익자가 들인 비용 문제는 원상회복과 별도로 다툽니다. 원물반환이 원칙이므로 등기를 되돌리고, 수익자가 지출한 필요비나 유익비는 채무자와의 관계에서 정산을 구하는 문제로 남습니다. 증축처럼 부동산의 형태가 달라졌다면 가액배상으로 갈지 여부를 공사 자료를 보고 판단합니다.

비슷한 상황

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