배당

상가 임차인에게서 보증금 받을 권리를 넘겨받으면 경매에서 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 임차권과 떼어 보증금반환채권만 넘겨받은 사람은 임차인이 가진 우선변제권까지 행사할 수는 없습니다. 대법원은 주택 사안에서 이런 채권양수인은 우선변제권자로서 배당요구를 할 수 없다고 보았고, 상가건물 임대차보호법도 은행 같은 금융기관 등이 양수한 경우에만 우선변제권 승계를 정하고 있습니다. 지금은 양도 통지가 확정일자 있는 증서로 임대인에게 도달했는지부터 확인해 두십시오.

임차인이 여전히 가게에서 영업한다는 사정만으로 양수인이 우선변제권을 이어받지는 않습니다. 이 점을 기대하고 배당 순위를 계산하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 3월 거래처 사장인 임차인에게 2억원을 빌려주고, 그 대신 임차인이 상가 건물주에게서 돌려받을 보증금 1억5,000만원의 반환채권을 넘겨받았습니다. 임차인은 사업자등록과 확정일자를 모두 갖춘 상태였습니다. 2026년 6월 그 상가 건물이 경매에 넘어가자, E씨는 임차인처럼 우선변제를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금반환채권만 넘겨받으면 우선변제권도 따라오나요?

따라오지 않습니다. 보증금반환채권 자체는 양도할 수 있지만, 우선변제권은 건물을 점유하고 사업자등록을 갖춘 임차인을 보호하려는 제도여서 임차권과 떨어진 채권에는 붙어 가지 않습니다. 대법원은 주택임대차보호법 사안에서 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인이 아니라고 판단했습니다.

상가 임차인의 우선변제권도 같은 구조입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 「임차인」이 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정하고 있습니다. 상가 사안에서 직접 판단한 대법원 판례는 확인되지 않지만, 규정 구조가 같아 같은 결론이 나올 가능성이 높습니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」 조문을 기준으로 씁니다.

은행이 양수한 경우는 다른가요?

다릅니다. 은행 같은 법에 정한 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면, 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 이어받습니다. 개인이나 일반 회사는 이 목록에 들어가지 않습니다.

금융기관 등이 승계한 경우에도 임차인이 대항요건을 잃거나 임차권등기가 말소되면 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 승계는 임차인의 대항요건이 유지되는 동안에만 의미가 있습니다.

양수인은 경매에서 어떻게 돈을 받나요?

일반 채권자로서 배당요구를 할 수 있습니다. 대법원도 우선변제권자 지위로는 안 되지만 일반 금전채권자의 요건을 갖추면 배당요구를 할 수 있다고 했습니다. 일반 채권자가 배당요구를 하려면 원칙적으로 판결 같은 집행력 있는 정본이 있어야 하고, 배당요구의 종기까지 신청해야 합니다.

순위는 저당권자와 확정일자 임차인보다 뒤이고, 같은 일반 채권자끼리는 채권액 비율로 나눕니다. 매각대금이 선순위 채권을 다 갚고 남는 경우에만 실제로 받을 몫이 생깁니다.

보증금반환채권을 넘겨받을 때 확인할 것은?

양도는 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 임대인에게 주장할 수 있고, 다른 채권자에게까지 주장하려면 확정일자 있는 증서로 해야 합니다. 내용증명 우편은 확정일자 있는 증서로 인정됩니다.

계약서에 보증금반환채권 양도 금지 특약이 있으면 양도가 막힐 수 있습니다. 다만 그 특약을 몰랐던 양수인에게는 임대인이 특약을 내세우지 못합니다.

보증금반환채권 양수인 대응 순서

• 양도 대항요건 확인 - 통지서의 도달일과 확정일자를 확인합니다. 없으면 다른 채권자에게 양수를 주장하기 어렵습니다.
• 경매 사건 확인 - 사건번호, 배당요구 종기, 선순위 권리를 확인합니다. 배당 가능성을 가늠하는 출발점입니다.
• 집행권원 확보 - 임대인을 상대로 양수금 지급 판결이나 지급명령을 받습니다. 일반 채권자로 배당요구를 하려면 필요합니다.
• 배당요구 신청 - 종기 전에 집행력 있는 정본을 붙여 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 순위와 금액을 확인하고, 틀렸으면 배당이의를 합니다. 이의 후에는 기간 안에 배당이의 소송을 내야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양수 계약이 담보 목적이거나 임차인과 함께 임대차계약을 인수하는 구조라면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금반환채권을 사면 임차인 순위로 받나요?
  아닙니다. 임차권과 떼어 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 보지 않습니다. 대법원은 이런 양수인은 경매에서 우선변제권자로 배당요구를 할 수 없고, 일반 채권자로서만 배당요구를 할 수 있다고 했습니다.
• 담보로 넘겨받은 경우도 같나요?
  같습니다. 대법원은 다른 채권의 담보 목적으로 보증금반환채권을 양수한 경우에도 우선변제권자로 배당요구를 할 수 없다고 했습니다. 담보 목적이라는 사정이 순위를 바꾸지 않으므로, 돈을 빌려줄 때 다른 담보를 함께 받아 두는 편이 안전합니다.
• 은행이 양수하면 달라지나요?
  달라집니다. 상가건물 임대차보호법은 은행 같은 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 양수한 금액 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 개인이나 일반 회사는 이 규정의 적용을 받지 않습니다.
• 일반 채권자로 배당요구를 하려면 무엇이 필요한가요?
  원칙적으로 판결이나 지급명령처럼 집행력 있는 정본이 필요합니다. 임대인을 상대로 양수금 지급 판결을 받아 두고, 경매법원이 정한 배당요구 종기 전에 신청해야 합니다. 종기를 넘기면 매각대금이 남아도 배당을 받지 못합니다.
• 양도 통지는 어떻게 해야 하나요?
  양도인인 임차인이 임대인에게 통지하거나 임대인이 승낙해야 합니다. 임대인 외의 채권자에게도 주장하려면 확정일자 있는 증서로 해야 하므로 내용증명 우편으로 보내는 방법이 일반적입니다. 통지는 양수인이 아니라 양도인 명의로 해야 효력이 있습니다.
• 임차인이 대신 배당요구를 해 줄 수 있나요?
  채권을 이미 넘긴 임차인은 보증금반환채권을 갖고 있지 않아 그 채권으로 배당요구를 하기 어렵습니다. 대법원 사안에서도 양수인이 임차인을 대위해 배당요구를 했다는 주장이 받아들여지지 않았습니다. 양도 전에 배당 구조를 먼저 설계해야 합니다.

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