배당

세입자 전세금을 압류했는데 그 집이 경매되면 제 이름으로 배당요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 최선순위 전세권이 존속기간 만료 등으로 끝났다면 전세권자의 채권자는 전세금반환채권에 대한 압류·추심명령이나 채권자대위권을 근거로 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다. 대법원 2014다10694 판결은 이때 추심명령 등을 받은 사실과 함께 전세권이 종료했다는 소명자료를 배당요구 종기까지 내야 한다고 보았습니다. 지금은 경매 사건의 배당요구 종기와 전세권 종료를 보여 줄 자료부터 확인하십시오.

전세권자 본인이 배당요구를 해 주기를 기다릴 필요는 없습니다. 전세권이 이미 끝났다면 채권자가 직접 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A카드사는 2024년 B씨에 대한 카드대금 판결을 받고, B씨가 집주인에게 받을 전세금 2억 원의 반환채권에 압류 및 추심명령을 받았습니다. B씨 명의 전세권은 2021년 최선순위로 등기되었고 등기된 존속기간은 2023년에 끝났습니다. 2025. 6. 다른 채권자가 그 아파트에 강제경매를 신청하자 A카드사는 채권계산서만 내면 배당받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

최선순위 전세권은 경매로 당연히 없어지나요?

없어지지 않습니다. 저당권·압류·가압류보다 먼저 설정된 최선순위 전세권은 존속기간과 관계없이 매수인이 인수하고, 전세권자가 배당요구를 한 경우에만 매각으로 소멸합니다. 그래서 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 전세금은 경매 대금에서 배당되지 않고 매수인이 떠안게 됩니다.

반면 저당권 등에 대항할 수 없는 후순위 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 이 구분을 그대로 두고 있어, 먼저 등기부에서 전세권이 최선순위인지 확인해야 합니다.

전세권자의 채권자가 자기 이름으로 배당요구할 수 있나요?

전세권이 존속기간 만료나 합의해지 등으로 끝났다면 할 수 있습니다. 전세권이 끝나면 사용·수익 권능은 사라지고 전세금반환채권을 담보하는 범위에서만 등기가 남으므로, 채권자는 전세금반환채권을 압류해 추심명령을 받거나 채권자대위권을 행사해 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다. 대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결이 이렇게 보았습니다.

채권자대위 방식은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자인 전세권자의 권리를 대신 행사하는 것이어서, 채권이 있고 전세권자가 스스로 권리를 행사하지 않는다는 요건을 갖춰야 합니다.

배당요구서에는 무엇을 붙여야 하나요?

추심명령 정본이나 채권자대위 요건을 보여 주는 자료와 함께, 전세권이 끝났다는 소명자료를 붙여야 합니다. 집행법원은 전세권 존속기간 만료 여부를 직접 조사하지 않고, 배당요구서에는 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙이도록 되어 있기 때문입니다. 위 판결 사안에서는 채권자가 채권계산서만 내고 종료 소명자료를 내지 않아 적법한 배당요구로 인정되지 않았고, 그 결과 전세권은 매각으로 소멸하지 않았습니다.

등기된 존속기간이 지났으면 전세권이 끝난 것으로 보나요?

건물 전세권은 등기된 기간만 보고 판단할 수 없습니다. 건물 전세권설정자가 기간 만료 6월 전부터 1월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 전세권을 다시 설정한 것으로 보는 법정갱신이 일어나고, 이때 존속기간은 정함이 없는 것이 됩니다. 그래서 갱신거절 통지서, 전세권 소멸 통고서, 합의해지서처럼 실제 종료를 보여 주는 자료가 필요합니다.

전세금 배당요구 대응 순서

• 등기부 확인 - 전세권이 저당권·가압류보다 먼저 등기됐는지 봅니다. 최선순위라면 배당요구가 있어야 배당됩니다.
• 종기 확인 - 경매 사건의 배당요구 종기 공고를 확인합니다. 모든 서류를 이 날까지 내야 합니다.
• 추심명령 확보 - 전세금반환채권에 압류·추심명령을 받습니다. 제3채무자인 집주인에게 송달되어야 효력이 생깁니다.
• 종료 자료 준비 - 존속기간 만료, 갱신거절 통지, 합의해지 자료를 모읍니다. 법정갱신 여부를 가를 자료입니다.
• 배당요구서 제출 - 채권의 원인과 액수를 적고 위 자료를 붙여 냅니다. 배당기일에 배당표를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 주택임대차보호법상 임차권이 함께 있거나 전세권이 이전된 경우라면 등기부와 임대차계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자가 배당요구를 안 하면 전세금은 어떻게 되나요?
  최선순위 전세권이라면 매수인이 인수합니다. 민사집행법 제91조 제4항은 저당권 등에 대항할 수 있는 전세권은 매수인이 인수하고, 전세권자가 배당요구를 한 경우에만 매각으로 소멸한다고 정합니다. 이 경우 경매 대금에서는 전세금이 배당되지 않습니다.
• 전세권이 아직 끝나지 않았어도 배당요구를 대신할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2014다10694 판결은 전세권이 존속기간 만료나 합의해지 등으로 종료한 경우에 한해 채권자가 추심권한이나 채권자대위권으로 자기 이름의 배당요구를 할 수 있다고 보았습니다. 존속 중인 최선순위 전세권은 전세권자 스스로 배당요구를 해야 소멸합니다.
• 채권계산서만 내도 배당요구가 되나요?
  되지 않을 수 있습니다. 민사집행규칙 제48조 제2항은 배당요구서에 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙이도록 정합니다. 위 판결 사안에서는 채권계산서만 내고 전세권 종료 소명자료를 내지 않아 적법한 배당요구가 아니라고 보았고, 전세권은 소멸하지 않았습니다.
• 등기된 전세 기간이 지났으면 종료가 소명되나요?
  건물 전세권은 그것만으로 부족합니다. 민법 제312조 제4항은 전세권설정자가 기간 만료 6월 전부터 1월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 법정갱신된다고 정합니다. 그래서 등기된 기간 경과 외에 갱신거절 통지서나 합의해지서처럼 실제 종료를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 배당요구 종기가 지난 뒤 서류를 보완하면요?
  효력이 없습니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 배당요구 종기를 정해 공고하고, 대법원 2014다10694 판결은 종료 소명자료도 이 종기까지 내야 한다고 보았습니다. 종기가 지난 뒤 보완한 자료로는 적법한 배당요구가 되지 않습니다.
• 후순위 전세권이면 배당요구를 하지 않아도 되나요?
  소멸은 배당요구와 관계없이 일어납니다. 민사집행법 제91조 제3항은 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 다만 배당을 받으려면 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 전세권자인지, 배당요구가 필요한지를 따로 확인해야 합니다.

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