재산 찾기

수익자는 몰랐지만 그 대리인이 알고 산 부동산, 사해행위로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 수익자 본인은 몰랐더라도 매매를 대리한 사람이 채무자의 사정을 알았다면 사해행위로 취소할 수 있습니다. 대법원은 수익자의 악의를 대리인을 기준으로 판단한다고 보았습니다. 지금은 부동산 처분 사실을 안 날부터 1년이 지나지 않았는지 확인하십시오.

수익자 본인이 채무자의 사정을 알았다는 증거를 따로 찾지 않아도 됩니다. 대리인이 알았다는 사실을 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 지인 B씨에게 1억 2,000만원을 빌려주었는데 B씨는 갚지 않았습니다. B씨는 빚이 재산보다 많은 상태에서 2025. 10. 하나 남은 재산인 오피스텔을 C씨에게 팔았습니다. 매매는 C씨가 부동산 거래를 맡긴 동생 D씨가 대리해서 했고, D씨는 B씨와 오랜 친구라 B씨 사정을 잘 알고 있었습니다. C씨는 소송이 시작되자 자신은 B씨의 빚을 전혀 몰랐다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수익자는 몰랐고 대리인이 알았다면 사해행위취소가 되나요?

됩니다. 사해행위인지 문제되는 법률행위를 대리인이 했다면, 수익자가 채권자를 해하는 사실을 알았는지는 대리인을 기준으로 판단합니다. 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다22661 판결이 이 원칙을 밝혔습니다.

그래서 수익자 본인이 몰랐더라도 대리인이 채무자의 채무초과 사정을 알았다면 수익자는 선의를 주장할 수 없습니다. 위 판결은 공인중개사 사무소 직원에게 매매계약 체결과 대금 지급을 맡긴 매수인에 대해, 그 직원이 사해행위 사정을 알았는지를 기준으로 판단했습니다.

대리인은 몰랐고 수익자 본인이 알았다면 어떻게 되나요?

수익자가 특정한 거래를 맡기며 대리인에게 지시했고 대리인이 그 지시대로 했다면, 수익자는 자기가 안 사정에 대해 대리인이 몰랐다고 주장하지 못합니다. 대리인만 내세워 책임을 피하는 것을 막는 규정입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하면 채권자가 그 취소와 원상회복을 청구할 수 있게 하되, 수익자가 그 사정을 몰랐다면 예외로 합니다. 결국 대리인과 본인 가운데 누가 알았는지를 모두 따져야 합니다.

사해행위취소 소송은 누구를 상대로 언제까지 내나요?

수익자를 상대로 채권자가 취소 원인을 안 날부터 1년, 매매가 있은 날부터 5년 안에 내야 합니다. 대리인은 계약 당사자가 아니므로 피고가 아니고, 대리인이 알았다는 사실은 수익자의 악의를 증명하는 사정으로 주장합니다.

소송 중에 수익자가 부동산을 다시 팔아 버리면 원상회복이 어려워집니다. 그래서 소송을 내기 전이나 함께 부동산 처분금지가처분을 신청하는 것이 일반적입니다.

취소되면 부동산과 돈은 어떻게 정리되나요?

사해행위가 취소되면 부동산은 채무자 앞으로 원상회복되고, 그 효력은 모든 채권자를 위해 생깁니다. 취소를 구한 채권자는 회복된 부동산에 강제집행을 해서 채권을 회수합니다.

수익자가 이미 부동산을 제3자에게 넘겼다면, 전득자도 취득 당시 사정을 알았는지에 따라 원상회복 대상이 됩니다. 전득자가 몰랐다면 수익자에게 가액배상을 청구하는 쪽으로 방향을 바꿉니다.

대리인 악의 사해행위취소 대응 순서

• 채권 증빙 정리 - 차용증, 이체 내역으로 채권이 사해행위보다 먼저 생겼음을 증명합니다. 피보전채권이 있어야 소송을 낼 수 있습니다.
• 처분 사실 확인 - 등기부로 매매일과 등기일, 매수인을 확인합니다. 안 날부터 1년이 시작됩니다.
• 대리 관계 확인 - 매매계약서의 대리인 표시와 위임장, 중개사 기록을 확보합니다. 누구의 인식을 기준으로 할지 정하는 자료입니다.
• 처분금지가처분 - 소송 전에 부동산 처분을 막습니다. 수익자가 다시 팔면 회수가 어려워집니다.
• 사해행위취소 소송 - 수익자를 상대로 취소와 원상회복을 청구하고 대리인의 인식을 증명합니다. 승소하면 회복된 부동산에 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대리인이 권한 없이 계약했거나 수익자가 대리인에게 구체적 지시를 했는지가 다투어지면 위임 경위와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사해행위취소 소송과 처분금지가처분, 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리인이 알았다는 것은 어떻게 증명하나요?
  대리인과 채무자의 관계, 거래 경위, 대금 지급 방식 같은 간접 사실로 증명합니다. 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다22661 판결도 여러 사정을 종합해 대리인이 채무초과 사정을 알았다고 본 원심을 유지했습니다. 친구·친척 관계나 시세보다 싼 가격은 유력한 정황입니다.
• 대리인도 피고로 삼아야 하나요?
  아닙니다. 사해행위취소 소송의 피고는 수익자나 전득자이고, 대리인은 계약 당사자가 아니어서 피고가 되지 않습니다. 대리인이 알았다는 사실은 민법 제116조 제1항에 따라 수익자의 악의를 인정받는 사정으로 주장합니다.
• 수익자 본인이 알고 대리인에게 지시했다면요?
  수익자는 대리인이 몰랐다고 주장하지 못합니다. 민법 제116조 제2항은 특정 법률행위를 위임하고 대리인이 본인의 지시에 따라 한 경우 본인이 안 사정에 대해 대리인의 부지를 주장할 수 없다고 정합니다.
• 1년은 언제부터 계산하나요?
  채권자가 취소 원인을 안 날부터입니다. 민법 제406조 제2항은 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내도록 정합니다. 채무자가 재산을 처분했다는 사실뿐 아니라 그 처분으로 채권자를 해한다는 사정까지 안 날이 기준이 됩니다.
• 소송 중에 수익자가 부동산을 팔면 어떻게 되나요?
  원상회복이 어려워져 가액배상을 구해야 할 수 있습니다. 이를 막으려면 소송 전이나 함께 처분금지가처분을 신청합니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있다고 정합니다.
• 취소되면 저만 돈을 받을 수 있나요?
  아닙니다. 민법 제407조는 사해행위 취소와 원상회복이 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있다고 정합니다. 회복된 부동산이 경매되면 다른 채권자도 배당요구를 할 수 있으므로 배당 절차에서 순위를 확인해야 합니다.

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