경매 낙찰

아내 명의로 산 땅에 제 명의 건물을 지었는데 땅이 경매로 넘어가면 법정지상권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 땅을 아내 명의로 사 두고 건물만 내 명의로 지었다면 아내 채권자의 강제경매로 땅을 산 사람에게 관습상 법정지상권을 주장하기 어렵습니다. 대외적으로 땅은 아내 소유이고 건물은 내 소유여서 땅과 건물이 같은 사람 소유였다는 요건을 갖추지 못하기 때문입니다. 지금은 토지 매수인과 지료나 건물 매각을 협의할 수 있는지 확인하십시오.

아내 명의 땅이 실제로는 내 돈으로 산 것이라는 사정만으로 건물을 지킬 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 경매 매수인은 등기 명의를 기준으로 권리를 취득합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 자기 돈으로 토지를 사면서 아내 B씨 명의로 등기하고, 2022년 그 위에 2층 상가주택을 지어 A씨 명의로 보존등기를 했습니다. 2024년 B씨의 채권자 C씨가 토지만 강제경매를 신청했고, 2025년 D씨가 토지를 낙찰받아 건물 철거를 요구했습니다. A씨는 법정지상권을 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배우자 명의로 등기한 땅은 누구 소유로 보나요?

대외적으로는 명의자인 배우자 소유입니다. 배우자 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 실명법의 무효 규정이 적용되지 않아 유효합니다. 하지만 유효한 명의신탁에서도 제3자와의 관계에서 소유자는 수탁자입니다.

그래서 아내의 채권자는 아내 명의 토지를 아내 재산으로 보고 강제경매를 신청할 수 있고, 경매 매수인은 그 토지의 소유권을 온전히 취득합니다. 명의신탁 사실을 매수인이 알았는지는 결론에 영향이 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서도 같습니다.

강제경매로 땅이 팔리면 관습상 법정지상권은 언제 생기나요?

압류 또는 그보다 앞선 가압류의 효력이 생긴 때 땅과 건물이 같은 사람 소유였어야 합니다. 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결은 강제경매에서 관습상 법정지상권 성립 여부를 매각대금 완납 때가 아니라 압류나 가압류의 효력 발생 때를 기준으로 판단한다고 보았습니다. 그때 소유자가 같았다가 경매로 달라져야 법정지상권이 생깁니다.

이 사안처럼 처음부터 땅은 아내 명의, 건물은 남편 명의였다면 어느 시점을 기준으로 해도 등기부상 소유자가 다릅니다. 법정지상권은 성립하지 않습니다.

명의신탁자는 땅과 건물이 모두 자기 것이라고 주장할 수 없나요?

주장할 수 없습니다. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결은 건물의 등기 명의를 다른 사람에게 신탁한 경우 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기 소유임을 주장할 수 없어, 건물과 토지가 동일인 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다고 보았습니다. 토지를 명의신탁한 경우도 같은 이유로 제3자에게 토지가 자기 소유라고 내세울 수 없습니다.

결국 건물은 권원 없이 남의 땅 위에 있는 상태가 됩니다. 토지 매수인은 소유권에 기해 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있고, 그 전까지의 토지 사용료 상당 부당이득도 청구할 수 있습니다.

법정지상권이 없으면 어떻게 대응하나요?

토지 매수인과 협의하는 것이 가장 현실적입니다. 토지를 다시 사들이거나, 토지 임대차를 맺거나, 건물을 토지 매수인에게 파는 방안을 비교합니다. 철거 소송이 들어오면 건물 가치가 크게 떨어지므로 소송 전에 협의 조건을 정리하는 편이 낫습니다.

아내와의 관계에서는 따로 정산할 여지가 있습니다. 명의신탁 토지가 아내 채무 때문에 경매로 넘어갔다면 남편은 아내에게 명의신탁 약정에 따른 손해배상이나 부당이득 반환을 구할 수 있는지 검토합니다.

명의신탁 토지 경매 대응 순서

• 기준 시점 확인 - 토지 가압류 또는 경매개시결정 기입등기일과 그날의 토지·건물 등기 명의를 확인합니다. 소유자가 달랐다면 법정지상권 주장은 어렵습니다.
• 명의신탁 형태 정리 - 토지 매수자금을 누가 냈는지, 배우자 명의로 한 목적이 무엇이었는지 정리합니다. 배우자 특례 적용 여부가 여기서 갈립니다.
• 매수인과 협의 - 토지 재매수, 토지 임대차, 건물 매각 중 조건을 비교해 제안합니다. 철거 판결 전에 협의해야 협상력이 있습니다.
• 철거 소송 대응 - 소송이 들어오면 협의 경과와 건물 가치를 근거로 화해를 시도합니다. 사용료 청구 금액도 함께 다툽니다.
• 배우자와 정산 - 아내 채무로 토지를 잃은 부분을 부부 사이에서 정산합니다. 이혼 등 재산분할 때도 반영됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 신축 당시 토지가 남편 명의였다가 나중에 아내 명의로 옮겨졌다면 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 명의신탁 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자 명의신탁은 유효한가요?
  조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 유효합니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호는 배우자 명의로 등기한 경우 명의신탁약정 무효 규정 등을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 유효하더라도 제3자에 대한 관계에서 소유자는 명의자인 배우자입니다.
• 경매 매수인이 명의신탁 사실을 알았다면 달라지나요?
  달라지지 않는 것이 원칙입니다. 명의수탁자로부터 신탁재산을 취득한 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지와 관계없이 소유권을 취득합니다. 경매 매수인도 등기부상 소유자인 아내의 재산을 경매로 산 사람이어서 명의신탁을 이유로 권리를 부정할 수 없습니다.
• 관습상 법정지상권은 어떤 경우 생기나요?
  토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 매매나 경매로 소유자가 달라지고, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 생깁니다. 강제경매라면 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결에 따라 압류나 앞선 가압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 소유자가 같았는지 봅니다.
• 저당권 실행 경매였다면 결론이 다른가요?
  기준만 다를 뿐 결론은 같습니다. 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였어야 생깁니다. 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결처럼 등기 명의가 다르면 명의신탁을 이유로 동일인 소유라고 주장할 수 없어 법정지상권이 생기지 않습니다.
• 철거 대신 토지 사용료를 내고 버틸 수 있나요?
  매수인이 동의해야 가능합니다. 법정지상권이 없으면 건물을 유지할 권원이 없어 매수인은 민법 제214조에 따라 철거와 인도를 청구할 수 있습니다. 사용료를 내겠다는 제안은 협의 조건일 뿐이고, 합의가 되어 토지 임대차를 맺어야 건물을 유지할 수 있습니다.
• 아내에게 땅값을 돌려 달라고 할 수 있나요?
  따져 볼 수 있습니다. 배우자 명의신탁이 유효하다면 명의신탁 약정에 따른 관계에서 아내 채무로 신탁재산을 잃게 된 손해를 정산할 여지가 있고, 부부 사이 재산분할에서도 반영됩니다. 다만 부부 공동생활 중에는 실제 청구보다 재산 관계 정리로 해결하는 경우가 많습니다.

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