재개발·재건축

재건축 안전진단을 받고 싶은데 누가 어디에 요청해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

지금은 안전진단이 재건축진단으로 바뀌었고, 건축물과 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받은 사람이나 추진위원회·사업시행자가 시장·군수·구청장에게 재건축진단을 요청할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제12조 제2항은 요청 자격을 정하고, 시장·군수 등은 요청을 받으면 재건축진단을 실시해야 하며 비용은 요청자에게 부담시킬 수 있습니다. 지금은 단지 소유자 명부로 10분의 1 동의를 모을 수 있는지부터 확인하십시오.

재건축진단을 통과해야만 정비계획 입안이나 조합설립을 시작할 수 있는 것은 아니므로, 진단 결과를 기다리느라 다른 절차를 모두 멈출 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년에 준공된 수도권 아파트 단지의 소유자입니다. 2026년 초 주민들이 재건축을 추진하기로 하고 먼저 안전진단부터 받아야 한다며 동의서를 모으기 시작했는데, 누구에게 요청해야 하는지, 몇 명의 동의가 필요한지를 두고 의견이 갈렸습니다. A씨는 안전진단을 누가 어디에 어떻게 요청해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

안전진단과 재건축진단은 무엇이 다른가요?

현행법에서는 재건축진단이라는 이름으로 바뀌었고 실시 시기도 늦춰졌습니다. 시장·군수 등은 정비예정구역별 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 2024. 12. 3. 개정으로 이 구조를 도입했습니다.

재건축진단은 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등을 평가하고, 시장·군수 등은 진단 결과와 도시계획, 지역 여건을 종합해 사업시행계획인가 여부를 결정합니다. 진단 결과가 사업시행계획인가 단계에서 반영되는 구조입니다.

재건축진단은 누가 요청할 수 있나요?

건축물과 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받은 사람이 요청할 수 있습니다. 정비계획 입안을 요청하거나 제안하려는 사람, 정비예정구역이 아닌 곳에서 재건축을 하려는 사람, 구조적 결함이 있는 건축물의 소유자, 정비계획 공람 지역이나 정비구역에서 재건축을 하려는 사람이 여기에 해당합니다. 승인받은 조합설립추진위원회나 사업시행자는 따로 동의 없이 요청할 수 있습니다.

요청은 어디에, 비용은 누가 내나요?

특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 요청합니다. 시장·군수 등은 요청이 있으면 재건축진단을 실시해야 하고, 비용은 요청한 사람에게 부담하게 할 수 있습니다. 요청 절차와 처리에 필요한 세부사항은 시·도조례로 정할 수 있으므로 조례가 정한 서류를 확인해야 합니다.

진단은 한국건설기술연구원, 안전진단전문기관, 국토안전관리원 가운데 시장·군수 등이 의뢰한 기관이 합니다. 진단기관은 결과보고서를 시장·군수 등과 요청인에게 제출하고, 시장·군수 등은 적정성 검토를 하지 않는 경우 보고서를 받은 날부터 30일 이내에 판정 결과를 요청인에게 통보합니다.

실시 시기를 늦출 수도 있나요?

늦출 수 있습니다. 시장·군수 등은 단계별 정비사업 추진계획 등을 이유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하면 재건축진단의 실시 시기를 조정할 수 있습니다. 다만 이 조정은 정비구역 지정·고시일 전에만 할 수 있습니다.

재건축진단 요청 순서

• 요청 자격 확인 - 정비예정구역인지, 추진위원회가 승인됐는지 확인합니다. 자격에 따라 동의 요건이 달라집니다.
• 소유자 동의 수집 - 건축물과 부속토지 소유자 10분의 1 이상의 동의서를 받습니다. 추진위원회는 동의가 필요 없습니다.
• 요청서 제출 - 조례가 정한 서류를 갖춰 시장·군수·구청장에게 제출합니다. 접수일을 기록합니다.
• 실시계획 통보 확인 - 요청일부터 30일 안에 실시계획이 통보되는지 봅니다. 시기 조정이 있으면 사유를 확인합니다.
• 판정 결과 대응 - 결과보고서와 판정 결과를 검토합니다. 재건축 대상이 아니라는 판정이면 재진단 요청이나 불복을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개정 전에 받은 안전진단 결과가 있거나 판정 결과에 불복하려는 경우에는 부칙과 결과보고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 관련 행정처분 취소소송과 조합 총회 관련 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 안전진단 제도는 없어졌나요?
  재건축진단으로 바뀌었습니다. 도시 및 주거환경정비법 제12조는 2024. 12. 3. 개정으로 재건축사업을 위한 안전진단을 재건축진단으로 바꾸고, 제1항에서 시장·군수 등이 정비계획 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하도록 정했습니다. 예전처럼 진단 통과가 정비계획 입안의 선행 조건인 구조가 아닙니다.
• 재건축진단 요청에 동의가 몇 명 필요한가요?
  건축물과 부속토지 소유자 10분의 1 이상입니다. 도시 및 주거환경정비법 제12조 제2항 제1호부터 제5호까지는 정비계획 입안 요청·제안자, 정비예정구역 밖 재건축 추진자, 구조적 결함 건축물 소유자 등이 해당 구역 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 요청하도록 정합니다. 승인받은 추진위원회나 사업시행자는 제6호에 따라 동의 없이 요청할 수 있습니다.
• 요청하면 언제 진단 일정이 나오나요?
  요청일부터 30일 이내에 통보됩니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제10조 제1항은 시장·군수 등이 재건축진단 요청을 받으면 실시 시기 등을 포함한 재건축진단 실시계획을 세워 요청일부터 30일 이내에 요청인에게 통보하도록 정합니다. 단계별 정비사업 추진계획 등을 이유로 실시 시기를 조정할 수 있으나 정비구역 지정·고시 전에만 가능합니다.
• 재건축진단 비용은 누가 내나요?
  요청한 사람이 낼 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제12조 제2항 후단은 시장·군수 등이 요청에 따라 재건축진단을 실시하는 경우 그 비용을 요청자에게 부담하게 할 수 있다고 정합니다. 비용 부담 방법과 요청 서류 같은 세부사항은 시행령 제10조 제9항에 따라 시·도조례로 정할 수 있으므로 해당 조례를 확인해야 합니다.
• 재건축진단은 어떤 기관이 하나요?
  세 기관 가운데 시장·군수 등이 의뢰한 곳이 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제10조 제4항은 재건축진단기관을 한국건설기술연구원, 안전진단전문기관, 국토안전관리원으로 정합니다. 법 제12조 제4항에 따라 진단기관은 주거환경 적합성, 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등을 평가합니다.
• 진단 결과는 언제 알려 주나요?
  결과보고서를 받은 날부터 30일 이내입니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제10조 제7항은 적정성 검토를 하지 않는 경우 시장·군수 등이 결과보고서를 받은 날부터 30일 이내에 판정 결과를 요청인에게 통보하도록 정합니다. 적정성 검토를 하는 경우에는 검토 결과를 통보받은 날 등부터 30일 이내에 통보합니다.

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