재개발·재건축

입주예정자가 주택조합에 말소된 부기등기를 되살려 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 입주예정자는 주택조합을 상대로 주택법에 따라 말소된 부기등기의 회복을 청구할 수 없습니다. 대법원은 이 부기등기와 그 말소가 사업주체의 단독 신청으로 이루어지므로 입주예정자와 조합을 등기권리자·등기의무자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 부기등기 말소 뒤 대지에 설정된 담보나 처분 등기가 있는지부터 확인하십시오.

부기등기 회복 소송부터 낼 필요는 없습니다. 소가 각하되면 시간만 잃습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지역주택조합에 조합원으로 가입해 아파트를 분양받기로 했고, 사업계획승인 신청 무렵 대지에 「입주예정자 동의 없이 처분할 수 없다」는 부기등기가 올라간 것을 확인했습니다. 그런데 2025. 10. 등기부를 다시 떼어 보니 그 부기등기가 말소되어 있었고, 곧이어 대지에 금융회사 근저당이 설정되어 있었습니다. A씨는 조합을 상대로 부기등기를 되살려 달라는 소송을 낼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택법상 부기등기는 어떤 등기인가요?

입주예정자를 보호하려고 사업주체가 주택과 대지 소유권등기에 붙이는 금지사항 등기입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「주택법」은 사업주체가 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합은 사업계획승인 신청일) 이후 입주예정자가 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지 입주예정자 동의 없이 저당권 설정이나 매매 같은 처분을 하지 못하게 하고, 그 사실을 부기등기하도록 정합니다.

부기등기 이후 그 대지나 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 것, 압류·가압류·가처분의 목적물로 삼은 것은 원칙적으로 무효입니다. 부기등기의 내용과 말소에 관한 사항은 대통령령으로 정합니다. 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 같은 공공기관이거나 대지가 사업주체 소유가 아닌 경우처럼 대통령령이 정한 경우에는 부기등기 의무가 없으므로, 우리 사업이 여기에 해당하는지도 확인합니다.

입주예정자가 부기등기 회복을 청구할 수 없는 이유는 무엇인가요?

등기절차상 당사자가 아니기 때문입니다. 말소회복등기 청구는 등기권리자가 등기의무자를 상대로 해야 하는데, 주택법상 부기등기와 그 말소는 사업주체 혼자 신청하도록 되어 있어 입주예정자를 등기권리자로, 주택조합을 등기의무자로 볼 수 없습니다. 대법원은 입주예정자들이 조합을 상대로 낸 금지사항 부기등기 회복등기 청구를 부적법하다며 각하했습니다.

그럼 입주예정자는 어떻게 권리를 지키나요?

부기등기 이후 들어온 처분의 효력을 다툽니다. 부기등기가 있던 기간에 설정된 근저당이나 매매는 원칙적으로 무효이므로, 그 등기의 말소를 구하거나 경매 절차에서 무효를 주장합니다. 조합이 동의 없이 처분했다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 조합원 지위나 분양 계약상 권리가 문제라면 조합을 상대로 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 함께 검토합니다.

부기등기 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 부기등기 말소일과 원인, 그 뒤의 등기를 확인합니다. 무효를 다툴 대상이 정해집니다.
• 입주 가능일 확인 - 조합이 통보한 입주가능일을 확인합니다. 제한 기간은 그날 이후 60일까지입니다.
• 처분 무효 주장 - 제한 기간 중 설정된 담보·매매의 무효를 주장합니다. 말소 청구의 근거가 됩니다.
• 가처분 신청 - 조합이 대지를 처분할 위험이 있으면 처분금지가처분을 신청합니다. 등기 변동을 막습니다.
• 손해배상 검토 - 동의 없는 처분으로 손해가 생겼다면 조합에 배상을 청구합니다. 조합 임원 책임도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 주택도시보증공사에 신탁되었거나 사업주체가 공공기관인 경우처럼 부기등기 예외가 적용되면 신탁계약과 사업계획승인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택조합과 조합원·입주예정자 사이의 등기·분양 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택법상 부기등기는 누가 신청하나요?
  사업주체가 신청합니다. 주택조합이 사업주체라면 조합이 주택건설대지에는 입주자 모집공고 승인 신청과 동시에, 건설된 주택에는 소유권보존등기와 동시에 부기등기를 해야 합니다. 입주예정자가 직접 신청하는 등기가 아닙니다.
• 부기등기가 있으면 무엇이 금지되나요?
  입주예정자 동의 없이 주택과 대지에 저당권 같은 담보물권을 설정하거나, 전세권·지상권·등기되는 임차권을 설정하거나, 매매·증여로 처분하는 행위가 금지됩니다. 제한 기간은 입주가능일 이후 60일까지입니다.
• 부기등기 뒤 설정된 근저당은 유효한가요?
  원칙적으로 무효입니다. 부기등기일 이후 그 대지나 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 것, 압류·가압류·가처분의 목적물로 한 것은 무효가 됩니다. 다만 대통령령으로 정한 예외가 있습니다.
• 조합을 상대로 부기등기 회복을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 부기등기와 그 말소는 사업주체 단독 신청으로 이루어져 입주예정자가 등기권리자, 조합이 등기의무자라고 보기 어렵기 때문입니다. 대법원은 이런 청구를 부적법하다며 각하했습니다.
• 입주가능일은 누가 정하나요?
  사업주체가 입주예정자에게 통보한 입주가능일이 「소유권이전등기를 신청할 수 있는 날」입니다. 그날 이후 60일까지 처분 제한이 이어지므로 조합이 보낸 통보 문서나 문자를 날짜와 함께 보관해 두어야 합니다.
• 조합이 대지를 팔려고 하면 어떻게 막나요?
  처분금지가처분을 신청합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리 실행이 어려워질 염려가 있을 때 할 수 있으므로, 분양계약서와 조합의 처분 움직임을 보여 주는 자료를 붙입니다.

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