경매 낙찰

첫 경매 낙찰자와 새로 계약한 세입자, 두 번째 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 첫 경매에서 대항력이 없던 임차인이라도 계속 살면서 낙찰자와 새 계약을 맺었다면, 낙찰자의 소유권 취득 즉시 대항력이 생겨 그 뒤 근저당권에 따른 두 번째 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대법원 2002다38361 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 낙찰자의 대금 완납일과 새 근저당권 접수일부터 확인하십시오.

첫 경매에서 대항력이 없었다고 두 번째 경매에서도 당연히 불리한 것은 아닙니다. 전입을 새로 할 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 보증금 1억원에 빌라를 임차했는데 전입 전 이미 은행 근저당권이 있었습니다. 2024년 경매에서 B씨가 낙찰받았고, A씨는 계속 살면서 B씨와 보증금 1억원으로 새 계약을 맺었습니다. B씨는 대금 완납 다음 날 다른 금융회사에 근저당권을 설정해 주었고, 2026년 그 근저당권으로 다시 경매가 열렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자와 새로 계약하면 대항력은 언제 생기나요?

첫 경매에서 대항력이 없던 임차인이 계속 살면서 낙찰자와 새 임대차계약을 맺었다면, 낙찰자가 대금을 내 소유권을 얻는 즉시 새 임대차의 대항력이 생깁니다. 주민등록상 소유자가 아닌 임차인이 살고 있다는 것이 이미 드러나 있었기 때문입니다.

원래 대항요건을 갖춘 임차인도 그보다 앞서 설정된 담보권에는 대항할 수 없고, 그 담보권에 따른 경매 매수인에게도 임차권을 주장할 수 없습니다. 그래서 첫 경매에서는 집을 비워야 할 처지였습니다.

그러나 판례는 낙찰자와 새로 맺은 임대차에 대해서는 주민등록이 낙찰자의 소유권 취득 전부터 임대차를 공시하고 있었다고 보았습니다. 그 결과 대항력은 전입 다음 날을 기다리지 않고 소유권 취득과 동시에 생깁니다.

두 번째 경매 매수인에게 무엇을 주장할 수 있나요?

낙찰자가 대금 완납 다음 날 설정해 준 근저당권은 임차인의 새 대항력보다 뒤이므로, 그 근저당권에 따른 두 번째 경매의 매수인에게 임차권을 주장하고 인도를 거절할 수 있습니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 따라서 보증금을 모두 돌려받을 때까지 계속 살 수 있습니다.

근저당권이 소유권이전등기와 같은 날 접수되었다면 사정이 다를 수 있습니다. 등기는 접수 순서로 순위가 정해지므로, 소유권이전등기와 근저당권설정등기의 접수번호를 확인해야 합니다.

낙찰자와 새 계약을 맺을 때 무엇을 챙겨야 하나요?

낙찰자와 새 계약을 맺을 때는 계약서에 새 확정일자를 받아야 새 계약의 우선변제권이 생깁니다. 첫 계약의 확정일자는 첫 경매로 소멸한 임대차에 관한 것이어서 그대로 쓸 수 없다고 보아야 합니다.

계약서에는 계약일과 함께 낙찰자의 대금 완납일을 적어 두면 새 임대차가 언제부터 대항력을 갖는지 보여 주기 쉽습니다. 보증금을 낙찰자에게 새로 지급했다면 이체내역을 함께 보관합니다.

재경매 임차인 대응 순서

• 새 계약서 확인 - 낙찰자와 맺은 계약서와 확정일자를 확인합니다. 새 임대차의 시작점입니다.
• 소유권 취득일 확인 - 낙찰자의 대금 완납일을 등기부로 확인합니다. 그날 대항력이 생깁니다.
• 근저당권 선후 비교 - 두 번째 경매를 일으킨 근저당권의 접수일과 접수번호를 봅니다. 대항력보다 뒤라면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 배당 여부 선택 - 확정일자가 있다면 배당요구를 할지, 매수인에게 대항할지 정합니다. 배당요구 종기 전에 결정합니다.
• 인도 요구 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 새 계약과 대항력 발생일을 소명합니다. 보증금 반환과 동시이행을 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당권이 소유권이전과 같은 날 접수되었거나 낙찰자가 가족·관계인이 아닌 경우처럼 사정이 다른 경우에 해당하면 등기 접수 순서와 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 첫 경매에서 왜 대항력이 없었나요?
  전입보다 근저당권이 먼저 설정되었기 때문입니다. 대항요건을 갖춘 임차인이라도 그보다 앞선 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그 담보권에 따른 경매 매수인에게도 임차권을 주장할 수 없습니다. 그래서 첫 경매 매수인과는 새 계약이 필요했습니다.
• 새 계약 때 전입신고를 다시 해야 하나요?
  다시 할 필요는 없습니다. 판례는 임차인이 계속 살면서 주민등록을 유지하고 있었다면 그 주민등록이 낙찰자의 소유권 취득 전부터 새 임대차를 공시하고 있었다고 봅니다. 다만 주민등록을 옮긴 적이 있다면 재전입일 기준으로 다시 따져야 합니다.
• 대항력은 소유권 취득 다음 날 생기나요?
  판례는 소유권 취득 즉시 대항력이 생긴다고 봅니다. 전입신고 뒤 다음 날부터 효력이 생긴다는 일반 원칙과 달리, 이미 주민등록으로 임차인의 점유가 드러나 있었기 때문입니다. 그래서 대금 완납 다음 날 설정된 근저당권보다 앞섭니다.
• 두 번째 경매에서 배당요구를 해도 되나요?
  새 계약서에 확정일자를 받았다면 배당요구를 해서 우선변제를 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항하는 방법도 있습니다. 배당요구를 하면 종기 뒤 철회가 제한될 수 있으므로 어느 쪽이 유리한지 따져 보고 정합니다.
• 낙찰자가 보증금을 올려 받았다면요?
  증액 부분도 새 계약의 보증금이므로 대항력의 범위에 들어갑니다. 다만 증액 전에 설정된 근저당권이 있다면 증액분은 그 근저당권에 대항하지 못합니다. 증액 합의서에도 확정일자를 받아 두어야 증액분의 우선변제 순위가 생깁니다.
• 매수인이 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
  보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않을 수 있고, 매수인을 상대로 보증금 반환 소송을 낼 수 있습니다. 임대차가 끝났다면 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 채 이사하는 방법도 있습니다. 판결을 받으면 매수인의 재산에 강제집행을 합니다.

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