경매 낙찰

담보로 등기만 넘겨받은 채권자가 세입자에게 월세 상당 손해를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 양도담보 채권자는 채무자에게서 적법하게 빌린 세입자에게 사용하지 못한 임료 상당 손해배상이나 부당이득을 청구할 수 없습니다. 대법원은 특별한 사정이 없으면 목적부동산의 사용수익권이 채무자에게 있다고 보았습니다. 지금은 채무자와 맺은 임대차계약서와 차임 송금 내역부터 준비하십시오.

등기명의인이 채권자라는 이유로 세입자가 채무자와 채권자 양쪽에 월세를 두 번 낼 필요는 없습니다. 사용수익권을 가진 채무자에게 낸 차임으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 5월 집주인과 보증금 2천만원, 월세 70만원에 상가 1층을 빌려 식당을 열었습니다. 집주인은 같은 해 2월 1억원을 빌리면서 이 상가를 채권자 명의로 이전등기해 담보로 넘긴 상태였습니다. 2025년 채권자는 G씨에게 자신이 등기상 소유자인데 상가를 쓰지 못했다며 1년치 월세 상당액 840만원을 손해배상으로 내라고 요구했습니다. G씨는 이 돈을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도담보 채권자가 세입자에게 월세 상당 손해를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 대법원 1988. 11. 22. 선고 87다카2555 판결은 부동산을 채권담보 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없으면 목적부동산의 사용수익권은 채무자인 양도담보 설정자에게 있다고 보았습니다. 그래서 양도담보권자는 정당한 사용수익권을 가진 채무자나 그 권한을 승계한 사람에게 사용수익을 못 했다는 이유로 임료 상당 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다.

부당이득으로 청구해도 결론이 같나요?

같습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻은 경우에 성립하는데, 채무자에게서 적법하게 빌린 세입자의 사용은 임대차계약이라는 법률상 원인이 있습니다. 또 사용수익권이 없는 채권자에게는 사용하지 못한 손해도 없습니다. 87다카2555 판결도 손해배상과 부당이득 반환을 함께 부정했습니다.

채권자가 사용수익권을 가지는 경우도 있나요?

특별한 약정이 있으면 가질 수 있습니다. 판례가 「특별한 사정이 없는 한」이라는 단서를 붙였으므로, 담보 약정서에 채권자가 목적물을 사용하거나 차임을 받기로 정했다면 결론이 달라질 수 있습니다. 또 채권자가 청산절차를 마쳐 소유권을 확정적으로 취득한 뒤에는 채권자가 소유자로서 사용수익권을 가집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」은 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때 소유권을 취득한다고 정합니다.

세입자가 채권자에게 대항할 수 있는 근거는 무엇인가요?

점유할 권리입니다. 소유자라 하더라도 상대방에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있고, 채무자에게서 사용수익권을 승계한 세입자는 그 권리를 가진 사람입니다. 채권자가 담보권 실행으로 인도를 구하는 단계에서는 사정이 달라지므로 그때는 보증금 반환 문제를 따로 검토합니다.

양도담보 사용료 청구 대응 순서

• 청구 내용 확인 - 채권자가 요구하는 금액, 기간, 근거를 청구서에서 확인합니다. 손해배상인지 부당이득인지에 따라 답변이 달라집니다.
• 임대 경위 정리 - 채무자와 맺은 임대차계약서와 차임 송금 내역을 모읍니다. 사용수익권을 승계한 적법한 점유자임을 보여 줍니다.
• 담보 약정 확인 - 채무자에게 채권자와의 담보 약정서를 요청합니다. 채권자에게 사용권을 준 특약이 있는지 봅니다.
• 청산 여부 점검 - 채권자가 청산금 통지·지급을 마쳤는지 확인합니다. 청산이 끝났다면 그 뒤 기간은 결론이 달라집니다.
• 답변서 제출 - 소송이 제기되면 87다카2555 판결을 들어 청구 기각을 구합니다. 차임을 채무자에게 계속 내고 있다는 자료를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보 약정에 사용권 특약이 있거나 채권자가 이미 청산을 마쳤다고 주장하면 약정서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도담보 부동산의 사용료·부당이득 분쟁과 임차인 방어 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 채무자 본인에게는 사용료를 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 특별한 사정이 없으면 사용수익권은 채무자에게 있으므로, 채무자가 목적 부동산을 직접 쓰더라도 채권자는 임료 상당 손해배상이나 부당이득을 청구하지 못합니다. 채권자가 받을 것은 약정 이자와 지연손해금입니다.
• 세입자가 월세를 채권자에게 내야 하나요?
  아닙니다. 임대차계약의 상대방은 채무자이므로 차임은 채무자에게 냅니다. 채권자가 차임 채권을 압류하거나 채무자가 차임 채권을 채권자에게 양도하고 통지한 경우에는 그에 따라 지급 상대방이 바뀔 수 있습니다.
• 채무자가 빚을 연체하면 결론이 바뀌나요?
  연체만으로 사용수익권이 채권자에게 넘어가지는 않습니다. 채권자는 담보권 실행으로서 인도를 청구할 수 있을 뿐이고, 인도를 받기 전까지의 사용료를 세입자에게 청구하기는 어렵습니다. 청산이 끝나 소유권을 취득한 뒤에는 달라집니다.
• 부당이득이 성립하려면 무엇이 필요한가요?
  법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 입혀야 합니다. 채무자와의 임대차계약에 따른 사용은 법률상 원인이 있고, 사용수익권이 없는 채권자에게는 손해도 없어 성립하기 어렵습니다.
• 청산이 끝났는지는 어떻게 확인하나요?
  채권자가 청산금 평가액을 채무자 등에게 통지했는지, 그 통지 도달 후 2개월이 지났는지, 청산금을 지급하거나 공탁했는지를 확인합니다. 채무자에게 통지서와 공탁서를 받았는지 물어보고 등기부로 본등기 여부도 확인합니다.
• 채권자와 직접 새 계약을 맺어야 하나요?
  청산 전에는 필요하지 않습니다. 사용수익권이 채무자에게 있으므로 채무자와의 계약으로 충분합니다. 다만 채권자가 청산을 마쳐 소유자가 되면 새 소유자와의 관계를 정리해야 하므로 그 시점에 계약 조건을 다시 협의합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성