건축·용도변경

남의 땅에 건물 지어 팔고 나간 사람에게도 철거를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 남의 땅에 무단으로 건물을 지은 사람이 그 미등기 건물을 팔고 넘겨줬다면 그 사람을 상대로 한 철거 청구는 받아들여지지 않습니다. 미등기 건물의 철거의무는 지금 그 건물을 법률상·사실상 처분할 수 있는 사람, 곧 건물을 사서 점유하는 매수인이 집니다. 지금은 건물을 실제로 누가 쓰고 있는지와 매매 사실부터 확인해 두십시오.

건물을 처음 지은 사람을 꼭 철거 소송의 피고로 넣어야 하는 것은 아닙니다. 그 사람이 건물을 팔고 손을 뗐다면 피고에서 빼도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 3월 A씨가 가진 나대지에 B씨가 허락 없이 조립식 창고를 지었고, 2025년 5월 보존등기 없이 C씨에게 8,000만원을 받고 팔아 넘겨주었습니다. A씨는 창고를 지은 B씨를 상대로 철거 소송을 내려다 상담을 받았습니다. 창고를 사서 쓰는 C씨가 철거의무자이고, B씨에게는 창고를 가지고 있던 동안의 토지 사용료 상당액을 따로 청구하는 쪽으로 방향을 잡았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 건물을 판 원래 건축주에게 철거를 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 건물을 지어 원시취득한 사람이라도 그 건물을 팔고 넘겨줘 지금 방해 상태를 지배하지 않는다면 철거의무자가 아닙니다. 대법원 1991. 6. 11. 선고 91다11278 판결은 남의 토지 위 미등기 건물의 철거의무자를 그 건물을 법률상·사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람으로 보았습니다.

철거는 소유권을 끝내 처분하는 사실행위라서 원칙적으로 소유자, 곧 등기명의자만 할 수 있습니다. 예외적으로 건물을 전 소유자로부터 사서 점유하는 사람처럼 사실상 처분권을 가진 사람도 철거할 수 있습니다. 건축주가 이미 판 건물은 건축주 뜻대로 철거할 수 없으므로 그에게 철거를 명해도 집행할 방법이 없습니다.

그럼 누구를 상대로 철거와 토지 인도를 청구하나요?

건물을 사서 넘겨받아 쓰고 있는 매수인을 상대로 건물 철거와 토지 인도를 청구합니다. 등기를 넘겨받지 못한 미등기 건물의 매수인이라도 사실상 처분권이 있으면 철거의무를 집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다.

매수인이 건물을 다시 세 줘 임차인이 들어가 있다면 임차인은 철거의무자가 아니지만 건물에서 나가 달라는 퇴거 청구의 상대방이 됩니다. 철거 판결만으로는 사람을 내보낼 수 없어 매수인과 임차인을 함께 피고로 삼는 것이 보통입니다. 반면 건물을 관리만 하는 사람은 처분권이 없어 철거의무자가 되지 않습니다.

원래 건축주에게는 돈을 청구할 수 있나요?

건축주가 건물을 가지고 있던 기간에 대해서는 토지 사용료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 철거 청구는 현재 방해 상태를 지배하는 사람에게 해야 하지만, 과거에 토지를 쓴 이익은 그 기간의 점유자가 돌려줘야 하기 때문입니다. 금액은 보통 감정으로 정한 월 차임 상당액에 점유 개월 수를 곱해 계산합니다.

무단 신축이 고의였다면 불법행위 손해배상으로 청구할 수도 있습니다. 어느 쪽이든 건축주가 건물을 가진 시작일과 판 날을 입증해야 하므로 공사 사진, 매매 시점을 알 수 있는 자료가 필요합니다.

소송 중에 건물이 또 팔리면 어떻게 하나요?

소송 도중 건물이 다시 넘어가면 새 매수인이 철거의무자가 되므로, 소를 내기 전에 점유이전금지가처분이나 처분금지가처분을 검토합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

무단 신축 건물 철거 대응 순서

• 현재 점유자 확인 - 건물에 누가 들어가 있고 누가 출입을 관리하는지 현장에서 확인합니다. 피고를 정하는 출발점입니다.
• 건물 매매 여부 확인 - 건축주가 건물을 팔았는지, 판 날이 언제인지 자료를 모읍니다. 팔았다면 매수인이 철거의무자가 됩니다.
• 등기·대장 조회 - 건물 등기부와 건축물대장이 있는지 봅니다. 보존등기가 있으면 등기명의자가 원칙적인 철거의무자입니다.
• 가처분 신청 - 소송 중 건물이 또 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청합니다. 신청 당시 점유자에게 판결을 집행할 수 있게 됩니다.
• 철거·인도·부당이득 소송 - 매수인에게 철거와 토지 인도를, 임차인에게 퇴거를, 건축주에게 과거 사용료를 청구합니다. 청구마다 피고가 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 보존등기가 되어 있거나 매매가 여러 번 이어졌다면 등기부와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 무단 점유에 따른 건물 철거·토지 인도 소송과 가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물을 처음 지은 사람은 아무 책임이 없나요?
  철거 책임은 없지만 돈 책임은 남을 수 있습니다. 건물을 팔기 전까지 남의 땅을 쓴 기간에 대해서는 토지 사용료 상당의 부당이득을 돌려줘야 하고, 무단 신축이 고의였다면 불법행위 손해배상 책임도 집니다. 다만 철거를 명하는 판결은 지금 처분권이 있는 사람에게만 받을 수 있습니다.
• 등기 안 된 건물을 산 사람도 철거의무가 있나요?
  있습니다. 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결은 건물을 전 소유자로부터 사서 점유하는 등 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 사람에게도 철거처분권이 있다고 보았습니다. 등기를 넘겨받지 못했더라도 대금을 치르고 건물을 넘겨받아 쓰고 있다면 철거의무자가 됩니다.
• 건물을 관리만 하는 사람에게 철거를 청구할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결은 미등기 건물에 대한 양도담보 채권자 지위를 이어받아 건물을 관리하는 사람은 법률상·사실상 처분권이 없어 철거의무자가 아니라고 보았습니다. 관리인이나 경비원은 퇴거 청구의 상대방이 될 수는 있습니다.
• 건물에 세입자가 있으면 누구를 피고로 하나요?
  건물 매수인에게는 철거와 토지 인도를, 세입자에게는 건물에서 나가라는 퇴거를 함께 청구합니다. 세입자는 건물 소유자가 아니어서 철거의무는 없지만, 세입자가 있는 한 철거를 집행할 수 없으므로 판결을 따로 받아 두어야 합니다. 소유자는 소유물을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있습니다.
• 철거 소송 중 건물이 다시 팔리면 어떻게 되나요?
  새로 산 사람이 철거의무자가 되어 기존 판결로 바로 집행하기 어려워질 수 있습니다. 이를 막으려면 소를 내기 전 점유이전금지가처분을 신청해 두는 것이 좋습니다. 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다.
• 토지 사용료는 얼마나 청구할 수 있나요?
  보통 법원 감정으로 정한 월 차임 상당액에 실제 점유한 개월 수를 곱해 계산합니다. 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻은 사람은 그 이익을 돌려줘야 하므로, 건축주에게는 건물을 가진 기간, 매수인에게는 넘겨받은 뒤 기간의 사용료를 각각 청구합니다.

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