창고로 빌린 건물에도 상가임대차보호법이 적용되나요?

물건 보관만 한다면 적용되지 않습니다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 같은 사실행위만 이뤄지는 창고나 공장은 영업용으로 보지 않습니다. 다만 그곳에서 주문을 받거나 물건을 팔고 대금을 받는 영업활동이 함께 이뤄진다면 상가건물로 볼 수 있으므로 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.

건축물대장 용도가 제조업소면 불리한가요?

그것만으로 결론이 정해지지 않습니다. 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 용도를 보고 영업용으로 쓰는지에 따라 실질적으로 판단합니다. 2024다264865 판결도 등기와 건축물대장 용도가 제조업소인 건물을 상가건물로 보았습니다.

대금을 계좌이체로만 받아도 영업활동인가요?

영업활동으로 볼 수 있습니다. 대법원은 신용카드나 계좌이체로 대금을 받는 것은 통상의 거래에서 일반적인 지급 방식이라고 보고, 결제가 주로 계좌이체였다는 이유로 건물 안 영업행위를 부정한 원심을 받아들이지 않았습니다. 세금계산서 발행 장소와 거래 내역을 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

공장 일부만 사무실이면 어떻게 판단하나요?

건물 대부분이 작업장이고 일부만 사무실이라도, 다른 영업소 없이 그곳에서 제조와 대금 수수가 함께 이뤄진다면 건물 전체를 하나의 사업장으로 봅니다. 법도 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우를 적용 대상에 포함합니다.

공장 임차인도 권리금을 보호받나요?

상가법이 적용되면 보호받을 수 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하면 안 됩니다. 다만 3기 차임 연체 같은 갱신거절 사유가 있으면 이 보호를 받지 못합니다.

공장이 팔리면 새 주인에게 대항할 수 있나요?

상가법이 적용되고 건물 인도와 사업자등록 신청을 마쳤다면 대항할 수 있습니다. 대항력은 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생기고, 새 소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 사업장 소재지가 임차 건물로 등록돼 있는지 먼저 확인하십시오.

갱신요구는 언제까지 해야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없고, 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있습니다. 도달일이 남는 내용증명으로 보내는 편이 안전합니다.

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상가 임대차

제조업 공장으로 빌린 건물에도 상가임대차보호법이 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 공장으로 빌린 건물이라도 그 안에서 제조와 함께 주문 접수·세금계산서 발행·대금 수령 같은 영업활동을 하면 상가임대차보호법이 적용됩니다. 대법원 2024다264865 판결은 계약서에 공장이라고 적혀 있어도 별도 영업소 없이 공장 사무실에서 영업했다면 건물 전체가 영업용이라고 보았습니다. 지금은 건물 안에서 발행한 세금계산서와 대금 수령 내역을 모아 두십시오.

그 자리에서

건물주가 「공장이라 상가법 적용이 없다」며 나가라고 하면, 건물 안에서 주문·견적·세금계산서 발행·대금 수령이 이뤄졌다는 자료부터 모아 두십시오. 적용 여부는 계약서 제목이 아니라 실제 사용 현황으로 가립니다.

건축물대장 용도를 근린생활시설로 바꾸거나 계약서 제목을 고쳐야만 보호받는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 보증금 3천만원, 월세 250만원에 건축물대장상 제조업소로 된 공장을 2년 계약으로 빌려 금속 가공업을 하고 있습니다. 공장 한쪽에 사무실을 두고 거래처 주문을 받아 세금계산서를 발행하고 대금도 계좌이체와 카드로 받아 왔으며 다른 영업소는 없습니다. 계약서 제목은 「공장 월세 계약서」였습니다. 2025년 만료를 앞두고 C씨가 계약갱신을 요구하자 건물주는 공장이라 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다며 건물을 비워 달라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공장도 상가건물 임대차보호법이 적용되나요?

제조 작업과 함께 영리를 목적으로 하는 영업활동이 그 건물에서 이뤄지면 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 쓰는 임대차에 적용되고, 상가건물인지는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황과 용도를 보고 실질적으로 판단합니다.

공장·창고의 상가법 적용 판단

사용 현황	적용 여부
보관·제조·가공만 함	적용 안 됨
제조와 주문 접수·대금 수령을 함께 함	적용됨
별도 영업소 없이 공장 사무실에서 영업	건물 전체가 영업용
계약서 표제가 공장	그것만으로 배제 안 됨

출처 - 대법원 2024다264865 판결, 대법원 2009다40967 판결

상품의 보관·제조·가공 같은 사실행위만 하는 공장이나 창고는 영업용으로 보지 않습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결은 도금 작업장 옆 컨테이너에서 주문을 받고 제품을 넘기며 수수료를 받은 사안에서, 작업장과 컨테이너를 하나의 사업장으로 보아 법 적용을 인정했습니다.

계약서에 「공장」이라고 썼으면 적용이 안 되나요?

계약서 표제나 특약에 「공장」이라고 적혀 있어도 그것만으로 적용이 배제되지 않습니다. 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다264865 판결은 「부동산(공장) 월세 계약서」로 레이저용접 제조업 건물을 빌린 사안에서, 별도 영업소 없이 건물 안 사무실에서 세금계산서·거래명세표를 발행하고 대금을 받아 왔다면 건물 전체가 영업용 사업장이라고 보았습니다.

대법원은 소규모 제조업 개인사업자는 공장에서 제조와 영업을 함께 하는 것이 보통이어서, 임대인도 계약 당시 영업용으로 쓰일 것을 알았을 것이라고 보았습니다. 대금을 주로 계좌이체로 받았다는 사정도 영업행위를 부정할 이유가 되지 않는다고 했습니다. 원심은 법 적용을 부정했지만 대법원이 이를 파기하고 다시 심리하라고 돌려보냈으므로, 건물인도 여부의 최종 결론은 환송 후 판단에 달려 있습니다.

적용되면 공장 임차인은 무엇을 주장할 수 있나요?

계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수기회 보호를 주장할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」상 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 3기 차임 연체 같은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다.

갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 다음 날부터 건물이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

보증금이 커도 공장 임차인이 보호받나요?

일부는 보호받습니다. 보증금과 월세에 100을 곱한 금액을 더한 환산보증금이 서울특별시 9억원 등 지역별 기준을 넘으면 법 전체가 적용되지는 않지만, 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호 규정은 그 경우에도 적용됩니다. 판결 사안은 보증금 2,000만원, 월세 200만원이어서 환산보증금 기준 안이었습니다.

지역별 환산보증금 기준(2026. 10. 11. 기준)

지역	환산보증금
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억9천만원
광역시·세종특별자치시 등	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

출처 - 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항

공장 상가임대차법 적용 대응 순서

영업활동 자료 수집 - 건물 안에서 발행한 세금계산서, 거래명세표, 카드 결제 내역을 모읍니다. 사실행위 외에 영업이 함께 이뤄졌다는 증거가 됩니다.
사업장 구조 정리 - 작업장과 사무실의 위치·면적, 다른 영업소가 없다는 사실을 정리합니다. 건물 전체를 하나의 사업장으로 보는 근거가 됩니다.
사업자등록 확인 - 사업장 소재지가 임차 건물로 등록됐는지와 등록 신청일을 확인합니다. 대항력이 생기는 기준일입니다.
갱신요구 기한 확인 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명으로 갱신을 요구합니다. 도달일이 남는 방법을 씁니다.
명도 소송 대응 - 건물주가 인도 소송을 내면 상가법 적용과 갱신요구 사실을 항변으로 냅니다. 판결 전 영업 자료를 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 일부만 빌렸거나 주문·대금 수수를 다른 사무실에서 한다면 사용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

공장을 빌린 사장님들은 「공장은 상가가 아니라 갱신요구권이 없다」는 건물주 말을 그대로 믿고 이사 준비부터 하는 경우가 많습니다. 법원은 건축물대장 용도나 계약서 제목보다 그 건물에서 실제로 무엇을 했는지를 봅니다. 작은 사무실 하나에서 주문을 받고 돈을 받았다면 이야기가 달라집니다.

다툼은 영업 흔적이 기록으로 남아 있는지에서 갈립니다. 공장 주소로 발행한 세금계산서, 거래처와 주고받은 견적서와 문자, 카드 단말기 설치 내역, 사업자등록증의 사업장 소재지를 날짜별로 정리해 두어야 합니다. 갱신요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달한 내용증명으로 남겨야 합니다.

이 기록은 건물인도 소송에서 상가법 적용 여부를 가르는 증거가 되고, 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호를 주장하는 출발점이 됩니다. 건물이 팔리거나 경매에 들어가면 사업자등록 신청일이 대항력의 기준일이 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

영업활동으로 볼 수 있습니다. 대법원은 신용카드나 계좌이체로 대금을 받는 것은 통상의 거래에서 일반적인 지급 방식이라고 보고, 결제가 주로 계좌이체였다는 이유로 건물 안 영업행위를 부정한 원심을 받아들이지 않았습니다. 세금계산서 발행 장소와 거래 내역을 함께 정리해 두는 편이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.