공유·경계

공유물분할로 이웃 소유가 된 땅을 계속 써 왔는데 시효취득이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 공유물분할 판결이 확정되어 내가 쓰던 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되면 그때부터 점유는 타주점유로 바뀌어 점유취득시효 기간을 이어 가기 어렵습니다. 대법원은 분할 전후로 점유 모습이 같았다는 이유로 자주점유 추정을 유지한 원심을 파기환송했습니다. 지금은 처음 점유한 날과 분할 판결 확정일 사이가 20년이 되는지 확인해 보십시오.

분할 뒤에도 울타리나 마당 모양이 그대로였다는 사실만으로 시효를 지킬 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 법원은 점유 모습보다 점유의 권원이 바뀌었는지를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2003년 단독주택 대지를 사면서 옆 잡종지의 일부 지분도 함께 샀고, 그 잡종지 가운데 집에 붙은 17㎡ 정도를 마당으로 써 왔습니다. 2012년 잡종지 공유자 한 사람이 낸 공유물분할 소송에 D씨도 당사자로 참여했는데, 확정된 판결은 그 마당 부분이 들어간 필지를 이웃 E씨의 단독 소유로 나눴습니다. D씨는 그 뒤에도 같은 마당을 그대로 쓰다가, 2025년 E씨가 땅을 돌려 달라는 소송을 내자 2003년부터 20년이 지나 시효로 취득했다며 소유권이전등기를 구하는 반소를 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유 토지를 내 땅처럼 쓰면 시효취득이 되나요?

원칙적으로 어렵지만, 구분소유적 공유라면 가능합니다. 공유자 한 사람이 공유 토지 전부를 점유해도 다른 공유자의 지분 범위에서는 권원의 성질상 남의 것으로 점유하는 타주점유로 봅니다. 다만 공유자들이 각자 쓰는 부분을 따로 소유한다고 믿고 그 면적만큼 지분등기를 받은 경우에는 등기부상 공유라도 그 점유를 타주점유로 보지 않습니다.

점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되고, 20년간 이렇게 부동산을 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득합니다. 구분소유적 공유자는 이 추정을 받으며 시효기간을 쌓아 갈 수 있습니다.

공유물분할 판결이 확정되면 점유의 성격이 어떻게 바뀌나요?

특별한 사정이 없으면 그때부터 타주점유로 바뀝니다. 대법원 2026. 2. 12. 선고 2024다229053, 229060 판결은 구분소유적 공유자라도 공유물분할 절차 등으로 공유관계가 해소되어 그 점유 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 종전 공유자가 계속 점유하더라도 그 점유는 타주점유라고 보았습니다.

판결 사안에서 점유자는 공유물분할 소송의 당사자였고, 자신이 쓰던 부분이 이웃의 단독 소유로 분할된 판결이 확정됐습니다. 대법원은 이 판결이 확정된 때에 점유가 타주점유로 바뀌었다고 볼 여지가 크다며, 점유취득시효를 인정한 원심을 파기환송했습니다. 최종 결론은 환송 뒤 원심이 다시 심리해 정합니다.

점유 상황이 그대로면 자주점유 추정이 유지되지 않나요?

유지되지 않을 수 있습니다. 원심은 소유의 의사는 점유를 시작할 때 있으면 충분하고, 나중에 남의 땅임을 알았다는 사정만으로 타주점유가 되지 않으며, 분할 전후로 점유 상황이 변하지 않았다는 이유로 자주점유 추정이 유지된다고 보았습니다. 대법원은 이 판단에 자주점유 추정에 관한 법리 오해가 있다고 했습니다.

단순히 남의 땅임을 알게 된 것과, 분할 판결로 공유관계 자체가 끝나 점유 부분이 다른 사람 단독 소유로 정해진 것은 다르다는 취지입니다. 분할로 점유의 기초가 된 구분소유 관계가 사라졌기 때문에 점유 모습이 같아도 권원의 성질이 바뀐 것으로 봅니다.

분할 전에 이미 20년이 지났다면 어떻게 되나요?

분할 확정 전에 이미 20년의 자주점유가 찼다면 그때 완성된 시효를 주장할 여지가 있습니다. 판결 사안은 1994년 점유를 시작해 2008년 분할 판결이 확정돼 그 사이가 20년에 못 미쳤습니다. 시효기간 계산은 타주점유로 바뀐 날 앞에서 끊기므로 처음 점유한 날과 분할 확정일을 정확히 맞춰 봐야 합니다.

시효가 완성됐다면 소유권이전등기는 시효 완성 당시의 소유자에게 청구합니다. 완성 뒤 소유자가 바뀌면 새 소유자에게는 원칙적으로 등기를 청구할 수 없으므로, 분할로 소유자가 바뀌기 전후 사정을 함께 따져야 합니다.

공유물분할 뒤 점유취득시효 대응 순서

• 점유 개시일 확인 - 지분을 산 날과 실제로 그 부분을 쓰기 시작한 날을 확인합니다. 20년 계산의 출발점이 됩니다.
• 구분소유적 공유 확인 - 지분 면적이 실제 사용 면적과 대략 맞는지, 공유자들 사이에 위치를 나눠 쓰기로 한 합의가 있었는지 봅니다. 그래야 분할 전 점유가 자주점유로 평가됩니다.
• 분할 확정일 확인 - 공유물분할 판결이나 조정이 확정된 날을 확인합니다. 이날부터 타주점유로 볼 여지가 커집니다.
• 시효 완성 여부 계산 - 점유 개시일부터 분할 확정일까지 20년이 찼는지 계산합니다. 차지 않았다면 분할 뒤 점유 기간은 원칙적으로 더할 수 없습니다.
• 소송 대응 방향 결정 - 시효가 어렵다면 매수나 지료 협의, 경계 정리처럼 인도 판결을 피할 방법을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할이 판결이 아닌 협의로 이뤄졌거나 분할 소송의 당사자가 아니었다면 분할 경위와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자주점유 추정은 무엇인가요?
  점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 법이 미리 추정하는 것입니다. 민법 제197조 제1항은 점유자를 소유의 의사로 선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정하므로, 점유취득시효를 주장하는 쪽이 소유 의사를 따로 증명할 필요는 없습니다. 상대방이 타주점유라는 사정을 증명하면 추정이 깨집니다.
• 공유 토지를 혼자 쓰면 왜 타주점유인가요?
  다른 공유자의 지분만큼은 남의 소유이기 때문입니다. 공유자 한 사람이 공유 토지 전부를 점유해도 특별한 사정이 없으면 다른 공유자의 지분비율 범위에서는 권원의 성질상 타주점유로 봅니다. 그래서 일반 공유 토지에서는 오래 써도 그 부분 시효취득이 어렵습니다.
• 구분소유적 공유는 무엇이 다른가요?
  각자 쓰는 위치를 따로 소유한다고 믿고 그 면적만큼 지분등기를 받은 경우입니다. 이때는 등기부상 공유자로 되어 있어도 각자의 점유를 타주점유로 보지 않으므로 자주점유 추정이 유지됩니다. 다만 공유물분할로 그 부분이 다른 사람 단독 소유가 되면 그때부터는 타주점유로 봅니다.
• 분할 소송의 당사자가 아니었다면요?
  이 판결만으로 단정하기 어렵습니다. 판결 사안의 점유자는 공유물분할 소송의 당사자로서 자신이 쓰던 부분이 이웃 소유로 분할되는 판결을 받았습니다. 당사자가 아니었거나 분할 사실을 알 수 없었던 사정이 있다면 대법원이 말한 특별한 사정에 해당하는지 따로 다투어 볼 수 있습니다.
• 시효가 완성되면 누구에게 등기를 청구하나요?
  시효가 완성된 당시의 소유자에게 청구합니다. 그 뒤 소유자로부터 땅을 사서 등기를 마친 사람은 특별한 사정이 없으면 등기의무를 이어받지 않습니다. 시효 완성 당시 소유자를 상대로 처분금지가처분을 해 두었더라도 같은 법리가 적용되므로, 완성 직후 등기 청구를 서둘러야 합니다.
• 시효취득이 안 되면 바로 땅을 내줘야 하나요?
  소유자가 인도 판결을 받으면 내줘야 합니다. 다만 소송 중에 매수나 사용료 지급, 경계 조정을 협의할 수 있고, 건물 일부가 걸쳐 있다면 철거 범위도 다툼이 됩니다. 판결 사안도 파기환송이라 최종 결론은 원심이 다시 정하므로, 그 사이 협의 여지를 함께 검토하는 편이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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