경매 낙찰
경매로 산 콘도 앞에 옆 땅 주인이 철제 구조물을 세웠다면 철거를 요구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 옆 땅 주인이 자기 땅에 구조물을 세운 것이라도 그 행위가 권리남용이고 콘도 사용이 실질적으로 막혔다면 건물 소유권에 기한 방해제거청구로 철거를 구할 수 있습니다. 겉으로는 자기 땅에서 권리를 행사한 것처럼 보여도 실제로는 상대에게 고통이나 손해를 주려는 목적이면 보호받지 못하기 때문입니다. 지금은 구조물이 세워진 시기와 경위, 출입구가 막힌 정도를 사진과 날짜로 남기십시오.
출입구 앞에 구조물이 들어서면 설치 날짜와 모습을 사진으로 남기고, 영업이나 이용에 생긴 지장을 기록해 두십시오. 권리남용은 객관적 사정으로 추인하므로 이 기록이 증거가 됩니다.
자기 땅에 세운 시설이라고 해서 무조건 손댈 수 없는 것은 아닙니다. 설치 목적과 경위가 권리남용에 해당하면 철거를 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
B회사는 2024년 임의경매로 한 콘도의 지분 대부분을 낙찰받았습니다. 콘도 출입구 쪽 도로와 주차장 부지는 예전 운영회사 사내이사가 자기 명의로 옮긴 뒤 아들 C씨에게 넘긴 땅이었습니다. 낙찰 몇 달 뒤 C씨가 콘도와 땅의 경계 위에 블록 화단을 쌓고 쇠파이프 구조물을 세워 차량 출입이 막혔고, B회사는 철거를 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
자기 땅에 세운 구조물도 철거를 청구할 수 있나요?
권리남용에 해당하면 청구할 수 있습니다. 토지 소유자가 자기 땅에 공작물을 설치한 행위가 인근 건물 소유자에 대한 관계에서 권리남용이고, 그로 인해 건물 사용·수익이 실질적으로 침해되었다면 건물 소유자는 건물 소유권에 기한 방해제거청구권으로 공작물 철거를 구할 수 있습니다.
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 권리는 남용하지 못한다고 정하고, 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 두 조문이 함께 적용되어, 겉으로는 적법한 토지 이용도 방해로 평가될 수 있습니다.
권리남용은 어떤 경우에 인정되나요?
권리 행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게는 아무 이익이 없고, 객관적으로 사회질서에 위반된다고 볼 수 있으면 권리남용입니다. 고통이나 손해를 주려는 주관적 의도는 권리자에게 정당한 이익이 없어 보이는 객관적 사정으로 추인할 수 있습니다.
운영 당시
출입구 쪽 토지를 도로·주차장으로 사용
명의 이전
사내이사 명의 후 아들에게 이전
경매
다른 회사가 콘도 매수
경매 후
경계 위 화단·철제 구조물 설치
대법원은 콘도를 운영하던 회사의 사내이사가 출입구 쪽 도로와 주차장 부지를 자기 명의로 옮긴 뒤 아들에게 넘기고, 경매로 콘도를 산 회사가 들어오자 그 아들이 경계 위에 화단과 철제 구조물을 설치한 사안에서 권리남용으로 볼 여지가 충분하다고 했습니다. 원심의 반대 판단을 파기했습니다.
반대로 토지 소유자가 자기 땅을 실제로 쓰려는 계획이 있고 구조물이 그 필요에 맞는다면 권리남용으로 보기 어렵습니다. 경계 확인, 사유지 표시처럼 정당한 목적이 드러나는 경우도 마찬가지입니다.
철거 말고 통행을 확보할 다른 방법은 없나요?
콘도 부지가 공로로 나갈 길이 없는 상태라면 주위토지통행권을 함께 주장할 수 있습니다. 다만 통행에 필요한 최소한의 범위에서 손해가 가장 적은 방법으로 인정되고, 원칙적으로 토지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다.
철거 판결이 나기까지 시간이 걸리고 그동안 영업 손실이 크다면, 공작물 철거 단행가처분이나 통행방해금지가처분을 검토합니다. 본안에서 다툴 권리남용 사정을 가처분 단계에서도 소명해야 하므로 설치 경위 자료를 처음부터 정리해 두어야 합니다.
경계 구조물 철거 대응 순서
- 현장 기록 - 구조물 설치 날짜, 위치, 출입 지장 정도를 사진과 영상으로 남깁니다. 설치 직전 상태 사진이 있으면 함께 보관합니다.
- 토지 이전 경위 확인 - 등기부로 토지 명의가 누구에게서 누구로 옮겨졌는지 확인합니다. 전 운영자와의 관계가 권리남용 판단 자료가 됩니다.
- 철거 요구 통지 - 토지 소유자에게 철거를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 답변 내용에서 설치 목적이 드러납니다.
- 가처분 신청 - 영업 지장이 크면 통행방해금지나 철거 단행가처분을 신청합니다. 소명 자료는 현장 기록과 이전 경위입니다.
- 본안 소송 - 건물 소유권에 기한 방해제거청구로 구조물 철거를 청구하고, 필요하면 통행권 확인을 함께 구합니다. 영업 손실은 손해배상으로 따로 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 토지 소유자에게 실제 이용 계획이 있거나 콘도 쪽에 따로 통행 약정이 있었다면 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물·토지 경계의 방해제거 청구와 통행방해금지가처분을 수행합니다.
- 1
현장 기록
설치 날짜·출입 지장
- 2
이전 경위 확인
토지 등기부 추적
- 3
철거 요구
내용증명 발송
- 4
가처분
통행방해금지
- 5
본안 소송
방해제거·손해배상
실무상 착안점
경매로 건물을 산 사람들은 옆 땅 주인이 「내 땅에 내가 뭘 세우든 상관없다」고 하면 반박하기 어렵다고 느낍니다. 그러나 권리남용은 겉모습이 아니라 목적과 경위로 판단하고, 그 목적은 객관적 사정으로 추인됩니다. 땅이 누구에게서 누구에게 넘어갔고 구조물이 언제 세워졌는지가 결론을 가릅니다.
그래서 시점 기록이 결정적입니다. 경매 낙찰일, 토지 명의 이전일, 구조물 설치일이 짧은 간격으로 이어져 있다면 그 자체가 괴롭힐 목적을 보여 주는 자료가 됩니다. 설치 전후 사진, 철거를 요구한 내용증명과 답변도 날짜와 함께 보관해야 합니다.
이 기록은 가처분과 본안 소송에서 권리남용을 소명하는 핵심 증거가 됩니다. 철거 판결을 받으면 대체집행으로 구조물을 치울 수 있고, 구조물 때문에 생긴 영업 손실은 같은 기록을 바탕으로 손해배상 청구로 이어갈 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 건물과 인접 토지 사이의 방해제거·통행 분쟁을 수행해 왔으며, 토지 이전 경위와 설치 시점을 묶어 권리남용을 입증하고 가처분과 본안 소송을 함께 진행하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지와 건물 등기사항전부증명서·경매 매각허가결정문·구조물 설치 전후 사진·철거 요구 서면을 준비해 주시면, 권리남용 인정 가능성·가처분 필요성·통행권 주장 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2014. 10. 30. 선고 2014다42967 판결
- 민법 제2조 제2항
- 민법 제214조
- 민법 제219조 제1항
- 민법 제750조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성