경매 낙찰

경매로 산 건물, 나가지 않은 전 임차인의 밀린 수도요금을 제가 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

취득 전에 쌓인 수도요금은 원칙적으로 내지 않아도 됩니다. 대법원은 수도 급수조례에 급수장치에 관한 권리의무 승계 규정이 있어도 구소유자의 체납 수도요금 납부의무가 소유권 취득만으로 새 소유자에게 넘어가지 않는다고 판단했습니다. 지금은 부과 통지서에 적힌 요금 기간을 소유권 취득일 전과 후로 나눠 확인하십시오.

단수가 걱정돼 밀린 요금을 일단 전부 내야 하는 것은 아닙니다. 다만 단수를 피하려고 냈다면 이의를 남긴 상태로 내야 나중에 돌려받는 다툼에서 유리합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2025년 경매로 주상복합 건물 한 동을 낙찰받아 소유권을 넘겨받았지만, 일부 전 임차인이 명도를 거부하며 계속 살았습니다. 2026년 수도사업소는 Q씨에게 취득 전 3개월분 체납 수도요금과 취득 뒤 전 임차인들이 쓴 요금을 합쳐 800만원을 부과했습니다. Q씨는 자신이 쓰지도 않은 수도요금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권 취득 전 체납 수도요금은 승계되나요?

원칙적으로 승계되지 않습니다. 수도요금과 급수 조건은 지자체가 수도사업자일 때 조례로 정합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「수도법」이 이렇게 정하고, 많은 조례가 급수설비에 관한 권리의무는 건물이나 토지 소유자에게 있다는 규정을 둡니다.

그러나 대법원 1992. 12. 24. 선고 92다16669 판결은 시의 급수조례에 급수장치 권리의무가 건물 처분에 부수하고 취득 전 의무도 승계한다는 규정이 있더라도, 그 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것일 뿐이라고 보았습니다. 건물 소유권을 취득했다는 것만으로 구소유자의 체납 수도요금 납부의무가 새 소유자에게 넘어가지 않는다고 판단했습니다. 같은 판결은 체납 요금을 내지 않으면 단수돼 큰 손해를 볼 상황에서 낸 요금은 돌려받을 수 있다는 원심도 유지했습니다.

취득 뒤 전 임차인이 쓴 요금은 누가 내나요?

조례가 정한 납부의무자와 실제 사용 관계에 따라 정해집니다. 경매로 소유권을 취득한 뒤에도 전 임차인이 명도를 거부하고 물을 썼다면, 그 사용자는 매수인과 수도 사용 계약을 맺은 사람이 아니라 무단 점유자입니다. 소유자라는 이유만으로 점유자의 사용분까지 매수인이 부담한다고 단정할 수는 없고, 실제로 하급심에서 이런 부과처분을 위법하다고 본 사례가 있습니다.

조례에 따라서는 경매·공매로 명의가 바뀐 경우 새 사용자와 기존 사용자 사이의 요금 정산 의무를 면제하는 규정을 두기도 합니다. 부과처분을 다투기 전에 해당 지자체 조례에서 납부의무자, 승계, 경매 예외 규정을 먼저 확인해야 합니다.

부과처분은 어떤 절차로 다투나요?

이의신청을 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 지자체가 수도요금을 사용료로 부과했다면 부과 통지를 받은 날부터 90일 안에 지자체장에게 이의신청을 하고, 그 결정을 통지받은 날부터 90일 안에 처분청을 상대로 소송을 냅니다. 이의신청 결정이 60일 안에 없으면 그 기간이 지난 날부터 90일 안에 소송을 낼 수 있습니다.

부과 단계와 별도로 무단 점유자에게는 명도 소송과 함께 그동안의 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 매수인이 단수를 막으려고 대신 낸 요금도 이 청구에 포함해 점유자에게 돌려받는 방법을 검토합니다.

경매 매수인 수도요금 대응 순서

• 요금 기간 구분 - 부과 내역을 취득일 전과 후로 나눕니다. 취득 전분은 승계가 원칙적으로 부정됩니다.
• 조례 확인 - 해당 지자체 수도 급수조례의 납부의무자와 경매 예외 규정을 확인합니다. 다툼의 범위가 정해집니다.
• 이의신청 - 부과 통지를 받은 날부터 90일 안에 서면으로 냅니다. 소송의 전제 절차입니다.
• 명도와 부당이득 청구 - 점유자에게 명도와 사용료 상당액을 청구합니다. 대신 낸 요금도 포함합니다.
• 계량기 정리 - 명도 뒤 계량기 검침과 사용자 변경을 바로 합니다. 이후 분쟁을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 임차인과 새로 임대차계약을 맺었거나 관리단이 수도요금을 일괄 부과하는 집합건물이라면 계약서와 관리규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 매수 후 명도와 공과금 부과를 둘러싼 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리비도 수도요금처럼 승계되지 않나요?
  관리비는 다르게 봅니다. 집합건물의 공용부분 관리비는 특별승계인도 승계한다는 것이 판례의 태도여서, 수도요금과 같은 결론이 나오지 않습니다. 수도요금은 대법원 1992. 12. 24. 선고 92다16669 판결에 따라 소유권 취득만으로 구소유자의 체납 의무가 넘어가지 않습니다.
• 단수를 피하려고 이미 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 여지가 있습니다. 대법원 92다16669 판결은 체납 요금을 내지 않으면 단수로 큰 손해를 볼 상황에서 자유로운 의사에 반해 낸 요금에 대해 비채변제라는 지자체 주장을 받아들이지 않았습니다. 낼 때 이의를 유보한다는 뜻을 남겨 두면 유리합니다.
• 수도요금은 어디에 근거해 부과되나요?
  수도법 제38조 제1항에 따라 수도사업자가 지방자치단체이면 수돗물 요금과 공급 조건을 조례로 정합니다. 그래서 납부의무자, 승계, 경매 예외 같은 세부 내용은 지자체마다 다를 수 있어 해당 조례를 먼저 확인해야 합니다.
• 이의신청은 언제까지 해야 하나요?
  지방자치법 제157조 제2항은 사용료 부과나 징수에 이의가 있으면 처분을 통지받은 날부터 90일 안에 지자체장에게 이의신청할 수 있다고 정합니다. 지자체장은 60일 안에 결정해야 하고, 그 결정을 통지받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.
• 점유자가 쓴 요금을 점유자에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 소유권 취득 뒤 권원 없이 건물을 점유하며 물을 쓴 사람은 그 이익을 얻은 것이므로, 명도 소송과 함께 사용료 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 매수인이 대신 낸 수도요금도 손해로 포함해 청구합니다.
• 명도 뒤에는 무엇을 해야 하나요?
  계량기 검침과 사용자 명의 변경을 바로 해야 합니다. 명도일 기준 검침값을 남겨야 그 뒤 요금과 전 점유자 사용분이 구분됩니다. 수도법 제38조 제1항에 따른 조례에 사용자 변경 신고 절차가 있으므로 수도사업소에 확인합니다.

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