경매 낙찰

2층 전세권자가 경매를 넣으면 전세권 없는 1층 임차인의 임차권도 사라지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 2층에만 설정된 전세권이 경매로 소멸해도 1층 등 다른 부분을 빌린 임차인의 임차권은 그 때문에 소멸하지 않습니다. 건물 일부를 목적으로 한 전세권은 그 부분에만 효력이 미친다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 임차인의 전입일·인도일과 선순위 저당권·가압류 등기일을 비교해 보십시오.

전세권이 먼저 설정됐다고 해서 건물 전체의 모든 임차인이 후순위로 밀리는 것은 아닙니다. 순위는 같은 부분을 목적으로 한 권리 사이에서 따집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 3층 건물의 2층 전부에 전세금 1억5천만원으로 전세권을 설정했습니다. 그 뒤인 2024년 2월 B씨가 1층 일부를 보증금 8천만원에 빌려 전입신고를 하고 살고 있었습니다. 2026년 A씨가 전세금을 돌려받지 못해 전세권에 기한 경매를 신청하자, B씨는 먼저 설정된 전세권이 경매로 없어지면 자기 임차권도 함께 없어지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 일부 전세권이 소멸하면 다른 층 임차권도 소멸하나요?

아니요, 건물 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 소멸해도 그 목적물이 아닌 부분을 빌린 임차인의 임차권은 그 이유로 소멸하지 않습니다. 대법원은 2층 부분 전세권이 1층 일부 임차인의 대항력 취득 전에 설정됐다가 경락으로 소멸한 사건에서 1층 임차권은 소멸하지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」의 소멸·인수 규정 아래에서도 이 판례는 유지되고 있습니다.

그 이유는 건물 일부를 목적으로 한 전세권은 그 목적물인 건물 부분에만 효력이 미치기 때문입니다. 전세권자가 경매를 청구할 수 있는 범위도 전세권의 목적 부분으로 한정됩니다.

그러면 1층 임차권은 경매 뒤 어떻게 되나요?

1층 임차권이 소멸하는지는 1층 부분에 설정된 저당권·압류·가압류보다 대항력을 먼저 갖췄는지로 정해집니다. 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 대항력이 앞서면 매수인이 임대인의 지위를 이어받아 보증금을 돌려줄 의무를 집니다.

매수인이 된 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 대항력 있는 1층 임차인은 계약기간 동안 계속 살고, 계약이 끝나면 매수인에게 보증금을 청구합니다.

경매 대상이 건물 전체라면 결론이 달라지나요?

다른 채권자가 건물 전체를 경매에 넣었다면 1층 부분에 대항력보다 앞선 저당권·압류·가압류가 있는지가 다시 문제 됩니다. 이런 권리에 대항할 수 없는 임차권은 매각으로 소멸합니다. 반대로 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권은 매수인이 인수합니다.

전세권자는 전세권의 목적이 아닌 1층 부분까지 경매를 청구할 수는 없습니다. 다만 우선변제권은 건물 전부에 미치므로, 건물 전체가 매각되면 그 대금에서 순위에 따라 전세금을 배당받습니다.

2층 전세권 경매 임차인 대응 순서

• 범위 확인 - 등기사항전부증명서로 전세권의 층과 면적을 확인합니다. 경매 대상이 2층에 한정되는지 여기서 알 수 있습니다.
• 대항력 날짜 정리 - 전입신고일과 인도일, 1층 부분 선순위 등기일을 나란히 적습니다. 임차권이 살아남는지 판단하는 기준입니다.
• 경매 서류 확인 - 경매개시결정과 매각물건명세서에서 매각 대상 부분을 확인합니다. 1층이 포함돼 있으면 권리신고를 준비합니다.
• 권리신고·배당요구 - 1층도 매각 대상이면 배당요구종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 대항력과 우선변제권 중 어느 쪽을 쓸지 이때 정합니다.
• 매수인과 협의 - 대항력이 인정되면 매수인에게 임대인 지위 승계를 알리고 보증금 반환 조건을 확인합니다. 다툼이 생기면 인도 거절로 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 구분등기돼 있지 않거나 전세권 범위가 도면으로만 특정돼 있으면 등기부와 도면, 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권이 먼저면 다른 층 임차인도 밀리나요?
  밀리지 않습니다. 건물 일부를 목적으로 한 전세권은 그 부분에만 효력이 미치므로, 다른 층을 빌린 임차인과는 순위 경쟁 관계가 아닙니다. 대법원도 2층 전세권이 경락으로 소멸해도 1층 임차권은 그 이유로 소멸하지 않는다고 판단했습니다.
• 2층 전세권자가 1층까지 경매할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 전세권자는 전세권의 목적물인 2층 부분에 대해서만 경매를 청구할 수 있고, 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에는 경매신청권이 없다는 것이 대법원 결정입니다. 1층까지 경매하려면 전세금반환 판결 같은 집행권원을 받아 강제경매를 신청해야 합니다.
• 1층 임차권이 소멸하는 경우도 있나요?
  있습니다. 건물 전체가 매각되고 1층 부분에 대항력보다 앞선 저당권·압류·가압류가 있다면 그 임차권은 매각으로 소멸합니다. 이때 임차인은 확정일자에 따른 우선변제권으로 배당을 받아야 하므로 배당요구를 해야 합니다.
• 대항력은 언제 생기나요?
  주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 그래서 같은 날 저당권이 등기되면 저당권이 앞서는 결과가 되므로 날짜를 하루 단위로 비교해야 합니다.
• 매수인이 보증금을 돌려줘야 하나요?
  대항력 있는 임차권이 매각 뒤에도 남는다면 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 보증금 반환 의무도 이어받습니다. 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 살 수 있고, 보증금을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.
• 2층 전세권자는 1층 매각대금에서도 배당받나요?
  건물 전체가 매각된다면 받을 수 있습니다. 건물 일부 전세권자도 그 건물 전부에 대해 후순위 권리자보다 전세금을 우선 변제받을 권리가 있기 때문입니다. 경매를 청구할 권리와 우선변제를 받을 권리의 범위가 다르다는 점이 이 문제의 요지입니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성