권리금
건물주가 재건축 예정이라 3년만 임대한다고 하면 권리금 회수 방해인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
원칙적으로 아니요, 건물주가 새 임차인과 협의하면서 재건축 계획과 시점을 알리고 짧은 임대 기간을 제시한 것만으로는 권리금 회수 방해가 되지 않습니다. 대법원은 재건축 필요성이 객관적으로 인정되고 계획이 구체적이며 고지와 모순되는 행동이 없으면 방해행위가 아니라고 판단했습니다. 지금은 건물의 사용승인일, 공실 현황, 다른 임차인들의 재건축 특약부터 확인해 두십시오.
권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 건물주가 재건축을 말하며 새 임차인을 받지 않겠다고 했다면, 그 말을 들은 날짜와 내용부터 문자나 녹음으로 남겨 두십시오.
재건축 계획을 알렸다는 이유만으로 건물주를 상대로 바로 소송을 낼 필요는 없습니다. 먼저 그 계획이 실제로 진행되고 있는지를 확인하는 편이 순서입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 7월 오래된 상가 1층에서 보증금 3,000만 원, 월 차임 280만 원에 음식점을 운영하다가 2025년 9월 새 임차인이 되려는 사람과 권리금 8,000만 원에 권리금 계약을 맺었습니다. 건물주에게 새 임차인과 계약해 달라고 하자, 건물주는 건물이 지은 지 40년 가까이 돼 재건축을 계획하고 있으니 3년만 임대할 수 있다고 답했습니다. 새 임차인이 될 사람은 3년으로는 시설비를 회수할 수 없다며 권리금 계약을 해제했고, A씨는 건물주에게 권리금 손해를 배상받을 수 있는지 물었습니다. 건물에는 이미 빈 점포가 여럿 있었고, 다른 임차인들의 계약서에도 재건축 예정 특약이 들어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
건물주가 재건축 계획을 알리면 권리금 회수 방해가 되나요?
원칙적으로 되지 않습니다. 임대인이 새 임차인이 되려는 사람과 협의하면서 철거·재건축 계획과 그 시점을 알린 것만으로는 권리금 회수 방해행위로 보지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 계약 체결을 거절하는 행위를 금지합니다.
대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결은 사용승인 후 39년이 지난 건물에서 임대인이 상당 부분을 공실로 두고 다른 임차인들과 재건축 예정 특약을 맺어 온 사안에서, 3년만 임대할 수 있다는 고지는 방해행위가 아니라고 보았습니다. 원심은 임대인이 손해를 배상해야 한다고 했지만 대법원은 이를 파기하고 사건을 서울남부지방법원으로 돌려보냈습니다. 최종 배상 여부는 그 법원에서 다시 정해집니다.
어떤 경우에는 재건축 고지도 방해행위가 되나요?
재건축이 실제로는 필요하지 않거나, 계획이 막연한데도 짧은 임대 기간만 고집하면 방해행위가 될 수 있습니다. 대법원이 든 예외는 세 가지입니다.
| 예외 사정 | 임차인이 모을 자료 |
|---|---|
| 재건축 필요성 부족 | 건축물대장 사용승인일, 건물 상태 사진 |
| 계획 미구체화 + 짧은 기간 고수 | 공실 현황, 재건축 일정 자료 |
| 고지와 모순된 행동 | 고지 뒤 새 임차인 입점·장기 계약 정황 |
출처 - 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결
- 필요성 부족 - 건물의 내구연한 등으로 보아 철거·재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않는 경우
- 계획 미구체화 - 계획이나 단계가 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시하고 고수하는 경우
- 모순된 행동 - 고지한 내용과 달리 새 임차인을 따로 들이거나 장기 계약을 맺는 등 모순되는 정황이 드러나는 경우
이 기준은 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결에서 처음 정리되었고 이번 판결이 그대로 따랐습니다. 임차인이 다투려면 공실 여부, 다른 임차인들의 계약 조건, 고지 뒤 건물주의 행동을 자료로 모아야 합니다.
갱신거절 사유인 재건축 요건을 갖추지 못해도 괜찮은가요?
괜찮습니다. 계약갱신 거절 사유인 재건축은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물 노후로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우로 좁게 정해져 있습니다.
대법원은 갱신 규정과 권리금 회수 규정의 내용과 취지가 다르다고 보았습니다. 그래서 권리금 회수 단계에서 한 재건축 고지는 위 갱신거절 요건을 충족하지 않아도 앞의 예외 사정만 없으면 방해행위가 아닙니다. 계약서에 재건축 계획이 적혀 있지 않았다는 사정만으로 손해배상을 받기는 어렵습니다.
권리금 손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구하나요?
방해행위가 인정되면 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 감정으로 정합니다.
만료 6개월 전
방해 금지 기간 시작
임대차 종료
방해 금지 기간 끝, 시효 기산
종료 후 3년
손해배상청구권 시효 완성
출처 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제4항
청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다. 협의가 길어지는 동안 기간이 지나지 않도록 종료일을 기준으로 일정을 잡아 두어야 합니다.
재건축 고지 권리금 분쟁 대응 순서
- 고지 내용 기록 - 건물주가 말한 재건축 시점과 임대 가능기간을 문자·녹음으로 남깁니다. 고지 내용이 나중에 달라졌는지 비교하는 기준이 됩니다.
- 건물 상태 확인 - 건축물대장으로 사용승인일을 확인하고 공실 현황을 사진으로 남깁니다. 재건축 필요성이 객관적인지 따지는 자료입니다.
- 다른 임차인 조건 확인 - 같은 건물 임차인들의 계약에 재건축 특약이 있는지 알아봅니다. 특약이 없고 장기 계약이 이어지면 모순 정황이 됩니다.
- 신규임차인 자료 보관 - 권리금 계약서와 계약 해제 경위를 보관합니다. 손해배상액 상한을 정하는 기준이 됩니다.
- 종료일 기준 청구 - 임대차 종료일을 확정하고 3년 안에 소송이나 조정을 신청합니다. 그 뒤에는 시효로 소멸합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 재건축 특약이 있거나 건물주가 고지 뒤 다른 임차인을 들인 정황이 있으면 계약서와 건물 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차의 권리금 회수 방해 손해배상과 명도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
권리금을 날린 임차인들은 건물주가 3년만 된다고 말한 순간 배상 책임이 생긴다고 생각합니다. 그러나 대법원은 재건축이 실제로 필요하고 계획이 구체적이면 그 고지를 방해행위로 보지 않습니다. 소송의 결론은 건물주의 말 한마디보다 건물의 나이와 공실 상태에서 갈립니다.
그래서 고지를 받은 날부터 기록이 쌓여야 합니다. 건물주가 말한 재건축 시점, 그 무렵의 공실 사진, 같은 건물 임차인들의 계약 조건, 고지 뒤 새로 들어온 임차인이 있는지가 모두 날짜와 함께 남아야 합니다. 나중에 재건축이 미뤄지거나 새 임차인을 받았다면 그 시점이 모순 정황의 증거가 됩니다.
이 자료는 손해배상 소송에서 방해행위 성립 여부를 가르고, 권리금 감정 결과와 함께 배상액 상한을 정하는 근거가 됩니다. 임대차 종료일부터 3년의 시효가 진행하므로 종료일을 확정하는 문서도 함께 보관해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 상가 임대차의 권리금 회수 방해 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 재건축 계획의 구체성과 임대인의 고지 뒤 행동을 자료로 확인한 뒤 방해행위 성립 여부와 배상액 상한을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
출처
- 대법원 2024. 7. 31. 선고 2024다232530 판결
- 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항·제1항 제4호·제3항·제4항
- 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결
- 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
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